Bij een investering in vastgoed gaan de meeste partijen af op het bruto aanvangsrendement. Dat zijn ruwweg de huurinkomsten die u op een jaar ontvangt, gedeeld door de kostprijs van het vastgoed. Het resultaat is echter een brutobedrag omdat er nog geen rekening is gehouden met transactie- en andere bijkomende kosten.
Het is snel en gemakkelijk om over een bruto aanvangsrendement te spreken, zeker in tijden waarin rendementen al vrij laag liggen (3,5 procent en minder). Veel professionele spelers kunnen dit plaatsen en houden er rekening mee. Investeerders die minder of niet vertrouwd zijn met de termen, verkijken zich er echter vaak op en komen daardoor op het einde van de rit van een kale kermis thuis.
Werkelijk rendement
Het is belangrijk om voor elke vastgoedinvestering eerst te toetsen wat uiteindelijk het werkelijke rendement zal zijn. We gebruiken daarvoor een model waarbij de cashflow zo realistisch mogelijk benaderd wordt over een periode van bijvoorbeeld 9 jaar. Daarbij houden we rekening met een zekere leegstand, met mogelijke bijkomende kosten, met de tijdwaarde van geld en verschillende andere factoren. Het rendement dat hieruit voortvloeit ligt vaak veel lager dan het bruto of zelfs het netto aanvangsrendement, maar zal de realiteit veel beter benaderen. Daarnaast krijgt u ook een veel beter gevoel welke parameters het sterkst uw rendement zullen beïnvloeden. U kan vervolgens ook uw strategie uitstippelen die rekening houdt met de juiste parameters en uw risico’s beter managen.
Risicoprofiel
Een vastgoed investeringsadviseur dient bovendien steeds te kijken naar het profiel van de investeerder. Is hij iemand die graag risico neemt of juist niet? Investeert hij om te diversifiëren of niet? In een aantal gevallen zal het beter zijn om te investeren in minder risicovol vastgoed, in een type vastgoed dat eerst niet bij u naar boven kwam of in 'papieren' vastgoed. Het risicokarakter wordt sterk bepaald door de locatie en het feit of er voor het specifieke type vastgoed veel of weinig kandidaat-huurders zijn. Hoe groter het risico, hoe hoger het rendement moet zijn. Op de vastgoedmarkt wordt er te snel gegoocheld met termen zoals ‘gewaarborgd rendement’ en gebeuren er nog teveel cowboypraktijken.
Vastgoed is geen exacte wetenschap en veel hangt af van de persoon die voor u zit. Laat u daarom begeleiden door een vastgoedadviseur die sterk onderlegd is in het vak en die een duidelijke en correcte communicatie en prijszetting hanteert. Uw huiswerk op dat vlak goed doen is meteen al de eerste boost voor uw werkelijke rendement.
Beantwoord door Philippe Geudens, Partner bij Oreon Properties