Hoopvol vooruit kijken

Van de totale werkgelegenheid in België komt 18 procent uit de bouw of aanverwante sectoren. Ook in Antwerpen staan er nog tal van grote bouwprojecten in de steigers. Toch ervaart deze motor van de economie een druk als nooit tevoren. Hoge loonkosten, goedkope concurrentie uit het buitenland, snel evoluerende technieken, … We maakten met 3 belangrijke spelers een stand van zaken op.

STERCK. De openbare aanbestedingen zijn de afgelopen jaren flink teruggevallen. Toch blijft jullie omzet nog op een relatief normaal peil?

Jorden Goossenaerts: “In vergelijking met Nederland hebben we in België eigenlijk geen terugval gekend. In Nederland is de hele markt tot 1/3e teruggevallen. Maar het klopt wel dat er minder projecten zijn. Na de gemeenteraadsverkiezingen duurt het vaak enkele jaren voor de nieuwe besturen hun plannen klaar hebben. Ook de PPS-markt draait op een lager pitje. Maar er zijn nog heel wat grote projecten die wel doorgaan en ook de ontwikkeling van residentiële appartementen blijft op niveau. In die zin hebben we in België nog niet te klagen. Hopelijk blijft dat zo."

Nog te vaak worden projecten besteld waarvoor eigenlijk geen budget is.

Eric Onreadt: “Het is altijd hoopvol als de studiebureaus en architecten hun werk hebben. Dat komt daarna naar ons voor uitvoering. Vanuit de Vlaamse overheid is men gelukkig blijven investeren in onder meer de woonzorgcentra. Dat is voor ons bedrijf een belangrijk element geweest. Onze omzet is blijven groeien. Vanuit mijn ervaring bij de Confederatie Bouw weet ik dat vooral de aannemers in de wegenbouw en de infrastructuurwerken het moeilijk hebben. Ook de villa- en woningbouw heeft een zware terugslag gekend. De onzekerheid over de woonbonus en de mogelijke vermogensbelasting heeft een negatieve invloed op de vastgoedmarkt. Daarin moet snel duidelijkheid komen.”

STERCK. Wat verklaart het grote verschil met de Nederlandse markt? 

Goossenaerts: “Op het vlak van maatschappelijk vastgoed en in de woonzorgsector had men in Nederland planmatig alles al heel goed op een rijtje. Men kon dan ook gemakkelijker op de rem gaan staan toen de economie stokte. Bepaalde subsidies zijn daar in 2009 gewoon afgeschaft. Daarnaast heeft ook de specifieke wijze van financiering in Nederland de ontleningscapaciteit onderuit gehaald. Mensen krijgen hun woning niet verkocht om naar een appartement te trekken en anderen krijgen geen lening om een woning te kopen. Dat is een vicieuze cirkel. In België is er nog grote nood aan scholen, gevangenissen maar ook aan woningen. Al moeten we ook hier de financiering van maatschappelijk vastgoed herbekijken.” 

Bouwteam

STERCK. Ketensamenwerking is een nieuwe trend. Merken jullie daar op het terrein iets van? 

Onraedt: “De markten zijn op dat punt toch wel gewijzigd, mede onder druk van bijvoorbeeld het PPS-systeem. Men evolueert geleidelijk naar een volledig Design and Built-model. Daarbij stelt men één partij aan om een project of bouw te ontwerpen, soms te financieren, te bouwen en voor veel PPS’en ook te onderhouden. Die partij moet dan samenwerkingen aangaan. Dat leidt tot een spirit waarin samenwerking vlotter verloopt. Maar het is nog zoeken. De aannemer zal misschien meer kijken naar het economische, de architect naar het ecologische. Je moet de twee kunnen verzoenen.”

Tom Develter: “Afhankelijk van het project moet je kijken wat je zelf aankan en waarvoor je beter met andere partners samenwerkt. De juiste samenstelling kan regionaal gebonden zijn of met specialiteiten te maken hebben.” 

De ultieme duurzaamheid zit in het concept van structuren en gebouwen zelf.

STERCK. Komt er een kentering in de klassieke volgorde ontwerp, studiebureau, lastenboek, aanbesteding en bouw?

Goossenaerts: “Ja maar we zijn er in België wat traag mee. In Nederland en Engeland bestaat dat al veel langer. We evolueren van een bestek met oplossingen naar een bestek met prestaties. Je kan in je team zelf gaan bepalen hoe je die prestaties moet invullen. Dat is een hele omwenteling. We zijn in ons bureau 15 jaar geleden al gestart met een eigen methodiek, reële meerwaarde bouwen. Daarin gaan we een prestatiebestek gebruiken in de formule van een bouwteam. De verschillende partijen moeten dan anders gaan denken en zich meer open en kwetsbaar opstellen. De aannemers krijgen bijvoorbeeld geen bestek of meetstaat meer en moeten op een andere manier tot prijsvorming komen. Het duurt een tijd voor de verschillende partijen die nieuwe rol beheersen.” 

Develter: “Vroeger verliep alles vrij rechttoe rechtaan en was de doorlooptijd relatief kort. Nu zijn opdrachtgevers veel kritischer ten opzichte van het budget. Ontwerpen en ramingen worden vaak talloze keren aangepast en afgeslankt. Het traject wordt daardoor langer. Dan kan een bouwteam interessant zijn omdat je daar sneller en concreter rond de tafel zit en er minder tijd en energie verloren gaat. Maar te vaak worden er nog projecten opgestart waarvoor er eigenlijk geen geld is.”

Goossenaerts: “Dat is zeker een probleem. Men wil soms een tekening of ontwerp zien om te weten of men het gaat aankunnen. Dat is niet de juiste volgorde. Het budget moet van in het begin duidelijk zijn. Ook de overheid tilt dat soms tot een onaanvaardbaar niveau. Men trekt in sommige gevallen zelfs gewoon de stekker uit een project waar al veel kosten gemaakt zijn, zonder die te vergoeden. Dat is spelen met de prijzen van de toekomst."

Duurzaam bouwen

STERCK. Welke invloed heeft de BEN-normering om tegen 2021 bijna energie-neutraal te bouwen? 

Goossenaerts: “Er is geen discussie dat we meer ecologisch moeten bouwen. Het gaat immers over het voorbestaan van de planeet. Het beleid heeft de BEN-normen op heel korte termijn voorzien en we moeten die targets halen tegen hetzelfde budget. Dat is misschien een goede methodiek om een verandering erdoor te krijgen, maar we zijn er nog niet helemaal klaar voor op alle domeinen. Nu wordt er bijvoorbeeld nog vaak gewerkt voor de korte termijnwinst met zonnepanelen en windmolens. Maar de ultieme duurzaamheid zit in het concept van structuren en gebouwen zelf. Daar moet de klemtoon komen te liggen. Installaties kan men later nog veranderen of aanpassen.”

Develter: “Duurzaamheid is een heel ruim begrip. Het feit dat je gebouw flexibel is en in de toekomst voor andere doeleinden kan gebruikt worden is de ultieme duurzaamheid. Naar 2021 toe heeft men een traject uitgestippeld om minder energie te verbruiken en andere bronnen te benutten. De eisen worden geleidelijk opgevoerd. Dat leidt soms tot bizarre situaties. Een klant die vandaag een bouwaanvraag indient voor een groot kantoorgebouw moet uiteraard voldoen aan de normen, maar op het moment van in gebruik name gelden er alweer strengere normen. We moeten de klant dus helpen vooruitdenken, en samen vastleggen wat zijn ambitieniveau is.”

STERCK. Gaat de toekomstige waarde van een gebouw bepaald worden door het EPB-peil?

Onraedt: “Die waarde wordt bepaald door wat het gebouw economisch aan rendement kan opleveren. Zolang de markt niet meer betaalt voor een energetisch gunstig gebouw, ga je de investering bij verkoop ook niet kunnen recupereren. Het probleem is vooral dat er veel eisen zijn voor nieuwbouw, maar dat er niets gebeurt met de oude gebouwen. Er zijn kleinere maatregelen op bijvoorbeeld fiscaal vlak, maar men heeft nog niets gevonden om oude gebouwen sneller te vervangen door nieuwe. In bepaalde regio’s kan je tegen 6% afbreken en opnieuw bouwen. Dat zou de overheid moeten veralgemenen over heel Vlaanderen. Er zijn in Vlaanderen ontzettend veel totaal verouderde appartementsgebouwen uit de jaren zestig en zeventig. In de huidige wetgeving over mede-eigendom is het heel moeilijk om daarover tot besluitvorming te komen voor een grondige renovatie of nieuwbouw.”

Goossenaerts: “Door de BEN-normen is ook de hele architectuur in verandering. De raamopeningen en glaspartijen worden bijvoorbeeld terug kleiner, al moeten ze nog voldoen aan de daglichttoetssteen. Ook materialen evolueren. Het is lastiger om nog bakstenen te plaatsen voor een laag van 40 cm isolatie. Onder meer de luchtdichtheid wordt technisch heel belangrijk.” 

Structuurplan Vlaanderen

STERCK: Om bouwen betaalbaar te houden zijn verdere maatregelen nodig op het vlak van fiscale aftrek, loonkost en BTW?

Onraedt: “De evolutie van de bouwprijzen is zeker niet fenomenaal te noemen. Maar de eisen blijven toenemen. Dat jaagt de prijs omhoog. De loonkost legt zeker een grote druk op de prijs maar ook de grondprijs heeft een grote invloed. Op de zeedijk verkoopt men appartementen aan 9.000 euro per vierkante meter, terwijl de kostprijs voor bouw en ereloon samen misschien 2.000 euro bedraagt. De rest is grondprijs. Ook in de grote steden is dat een probleem.”

Develter: “Op fiscaal vlak is het nodig dat er duidelijkheid en stabiliteit komt. De overheid heeft de notionele interest ingevoerd om internationale bedrijven naar hier te trekken. Dan moet je daar niet ineens weer op terugkomen. Onzekerheid doet mensen twijfelen en wachten.” 

Onraedt: “Er woedt een hele discussie in Vlaanderen over wat beschikbaar moet blijven aan open ruimte en welke delen bebouwd mogen worden. Sommigen zeggen dat Vlaanderen volgebouwd is. Maar een flink deel van de gebieden die in het structuurplan voor wonen zijn voorzien, worden momenteel absoluut nog niet bebouwd. En je krijgt meer en meer de indruk dat men dit ook zo wil houden. Er zijn nu meer kleinere gezinnen en meer senioren dus we evolueren naar kleinere woningen en appartementen en verdichting van woonkernen. Maar ook daar moet je ruimte voor hebben.”

Gossenaerts: “In het structuurplan is er duidelijk gefocust op centrumversterking en verdichting. We moeten die kaart blijven trekken. In de grote steden is er een groot tekort aan woningen. Alleen al in Antwerpen moeten er binnen 10 jaar 100.000 woningen bij komen. Dan heb je hoogbouw en slimme concepten nodig.”

STERCK. Intussen blijft mobiliteit in Antwerpen een heikel thema?

Onraedt: “Van het grote masterplan voor Antwerpen dat Steve Stevaert indertijd op de Staten-Generaal aankondigde zijn nog maar flarden uitgevoerd. Het duurt allemaal verschrikkelijk lang.”

Develter: “Als je ziet welke grootschalige plannen er in de haven zijn, en hoe de industrie stilletjes terug aantrekt... Dan weet je dat de aanpak van de mobiliteit hoogdringend is. Anders rijden we ons volledig vast. Het zou ook goed zijn voor de hele bouwsector in Antwerpen, van studiebureaus tot architecten en aannemers.” 

Goossenaerts: “Alternatieven voor de Oosterweelverbinding zoals Ringland zie ik eerder als een aanvulling dan als alternatief. Ik denk dat we voor beiden moeten gaan. We hebben nu zowel in Antwerpen als in Vlaanderen dezelfde coalitie. Het zal nu of nooit zijn.”.