Uitdaging is groot

Los van de macro-economische uitdagingen die op de sector afkomen, ondergaat de bouw ook intern een hele transformatie. Concepten zoals bijna-energieneutraal bouwen (BEN), bouw informatie modellering (BIM), werken in bouwteams, …. krijgen een steeds breder draagvlak. STERCK. Magazine verzamelde een aantal actoren voor een debat. Welke zijn de belangrijkste uitdagingen waar de bouwsector mee kampt? En welke veranderingen doen zich voor in de markt?

Bouwbedrijven die lang weinig last gehad hebben van de crisis en die ook nu nog steeds voldoende offertes mogen maken, moeten het de laatste tijd steeds vaker afleggen tegen concurrenten die in de laatste rechte lijn nog eens 5 procent afdoen van een reeds marktconforme prijs.  

Sommige woningen worden beter afgebroken dan gerenoveerd.

Tegen het einde van het jaar is die druk nog groter. Een aannemer is vaak pas gerust als zijn orderboek voor het volgende jaar minimum voor de helft gevuld is. Een fenomeen dat blijkbaar elk jaareinde opnieuw opduikt. De honger naar projecten is dan nog groter dan anders.

STERCK. De prijzen in de bouwsector staan nog steeds onder druk?

Philippe Van Goethem: “Dat merken we toch ook bij sommige studiebureaus. Het is geen uitzondering dat er soms nog tot 50 procent van de prijs afkan. Je vraagt je dan af hoe dat mogelijk is.” 

Koen Kempeneers: “Je moet je misschien de vraag stellen hoeveel keer men zoiets kan doen?”

Van Goethem: “Dat klopt maar intussen is dat project wel weg en komt het niet meer terug. We komen dat regelmatig tegen. Het getuigt er toch van dat er nog iets zit aan te komen. De druk en de behoefte om projecten binnen te halen is erg groot.” 

Renovatie

STERCK. Welke zijn de belangrijkste uitdagingen waar de bouwsector mee kampt? 

Jo Kusseneers: “De nieuwbouw is voor een deel achteruit gegaan, maar voor de bouwbedrijven ligt er zeker een serieuze uitdaging in de renovatiemarkt. Je merkt dat ook bij de lokale overheden. Die willen tegen 2020 vaak nog een maximale inspanning leveren om zoveel mogelijk klimaatneutraal te zijn. Het komt er op aan om zo snel mogelijk en met zo weinig mogelijk last voor de bewoners te gaan renoveren. Dan moet je innovatief zijn in de technieken die je gebruikt. De markt ligt op dat vlak nog helemaal open.”

In formules zoals BIM moeten architect en aannemer op elkaar kunnen vertrouwen.

Kempeneers: “Opdrachtgevers gaan vooral goed de afweging moeten maken wanneer het nog zinvol is om te renoveren en wanneer het nuttiger is om af te breken en een nieuwbouw te realiseren. Een flink deel van ons patrimonium zijn woningen die dateren uit de jaren ’60 en ’70 van de vorige eeuw. Men zou beter een stimulans voorzien om de woningen die het echt niet meer waard zijn af te breken omdat dat soms voordeliger is. Je kan nooit echt helemaal doorgedreven isoleren in een renovatie.”

Van Goethem: “Dat is een terecht punt. Het is zeker een belangrijke markt voor de toekomst. We zitten met een enorm verouderd woningpatrimonium. Een auto van 5 of 6 jaar wordt naar Afrika getransporteerd, maar dat kan je met een woning niet doen. De vraag is welke rol de overheid daarin kan spelen. In Nederland zijn veel gebouwen eigendom van institutionele partijen. In België kennen we voornamelijk privé-eigenaars. Dan is het vaak bijzonder moeilijk om consensus te krijgen over een grondige renovatie.”

Kusseneers: “Collectief renoveren is tegenwoordig een modewoord, maar de eigendomsstructuur van een woonblok is daarbij in de praktijk inderdaad een groot struikelblok.”

Van Goethem: “Misschien zijn we het ook te goed gewoon. Ik ben recent in Brazilië een aantal sociale woonprojecten gaan bezoeken. Die mensen zijn blij dat ze 4 jaar in een renovatie moeten leven omdat ze tenminste een dak boven hun hoofd hebben. Hier is dat een heel andere situatie. We zijn verwend.”

Kusseneers: “De overheid speelt momenteel vooral een stimulerende rol, maar misschien moet de wortel op een gegeven moment een stok worden.”

Er ligt voor bouwbedrijven een serieuze uitdaging in de renovatiemarkt.

 Van Goethem: “Energie lijkt duur voor iedereen. We moeten streven naar bijna-energieneutraal. Dat staat buiten kijf. Maar om mensen effectief die stap te laten zetten is energie misschien nog te goedkoop. Al helpt het niet om het stap voor stap duurder te maken. Soms is er een schokeffect nodig om gedrag te veranderen. Zo was dat ook tijdens de energiecrisis in de jaren ‘70.”

STERCK. Wegen de meerkosten om bijna-energieneutraal te bouwen nog niet op tegen de voordelen?

Van Goethem: “Men probeert er toch nog steeds de kantjes van af te rijden en enkel aan de minimumnormen te voldoen zolang het nog kan. De waarde van onze woningen is de laatste 10 jaar met 73 procent verhoogd, ongeacht of een woning energievriendelijk is.”

Kusseneers: “Het probleem is momenteel ook dat de energiewaarde van een woning nog te weinig gereflecteerd wordt in de prijs. Andere factoren zoals ligging zijn nog steeds belangrijker om de prijs te bepalen.”

STERCK. Toch voel je dat belang toenemen. De prijs van een woning van 30 jaar oud met enkele beglazing is de laatste 10 jaar nog blijven stijgen, maar daalt nu toch in waarde. Neemt het bewustzijn bij het publiek toe?

Kempeneers: “De overheid kan daar nog een actievere rol in spelen. Nu zie je vaak dat de woningen die het meeste renovatie nodig hebben en dus het goedkoopst zijn, gekocht worden door mensen die de middelen voor een renovatie vaak niet hebben. Er gaat veel geld naar de aankoop zelf.”

Oneerlijke concurrentie

STERCK. De bouwsector in het algemeen is enorm geëvolueerd. Als aannemer moet je tegenwoordig heel goed op de hoogte blijven van alles wat er beweegt, zeker op het gebied van energie en technieken. Je moet je arbeiders ook constant bijscholen. Welke veranderingen zien jullie in de markt?

Kempeneers: “De oneerlijke concurrentie blijft een groot probleem. Het massaal werken aan dumpinglonen moet eindelijk op Europees niveau aangepakt worden. Zeker voor bijvoorbeeld de ruwbouwaannemers is de nood groot.” 

STERCK. Ook het zwartwerk vormt nog steeds een groot probleem?

"Bepaalde bedrijven gaan nogal nonchalant om met het registreren van uren", zo klinkt het "Eigenlijk is het jammer dat de registratie op werven pas verplicht is voor projecten vanaf 800.000 euro. Waarom doen we het niet voor alle werven? Als iedereen dat moet doen, ga je pas echt iets doen aan de deloyale concurrentie. Dat staat nog los van de goedkope arbeidskrachten. Zwartwerk is nog steeds een gigantisch probleem en daar kan wel iets aan gedaan worden. De aannemers die eerlijk werken zijn nu de dupe.” 

Van Goethem: “Het werken met goedkope buitenlandse krachten leidt ook regelmatig tot serieuze kwaliteitsproblemen. Mensen begrijpen de opdrachten niet of voeren deze verkeerd uit.” 

STERCK. Hoe is het gesteld met de Belgische bouwvakkers? 

"Veel ervaren meestergasten komen nu stilaan op pensioengerechtigde leeftijd. Dat zijn enorm ervaren en slimme werkkrachten die je niet zo maar vervangt.”

Baetens: “Voor de architecten verandert er ontzettend veel. Enerzijds zijn er de technologische ontwikkelingen in de bouwmaterialen en in de manier van bouwen. Elke bouwheer heeft zijn specifieke wensen. Ook de wetgeving wordt steeds complexer. Daar voel ik toch een ongerustheid. Je moet kunnen bijblijven. Dan rijst de vraag of je dat nog allemaal alleen kan volgen of dat je moet samenwerken met verschillende collega’s. Meer en meer zelfstandige architecten kiezen voor dat laatste.”

Van Goethem: “Ik denk dat we niet zo ver afstaan van het feit dat huizen gebouwd gaan worden met een plotter. En dat er nog één computerspecialist in de werfkeet zit die ervoor zorgt dat een huis op 2 tot 3 dagen gebouwd wordt. Dat is heel extreem gesteld, maar het is een werkelijkheid die dichterbij komt. Nu kan je al een perfecte maquette printen op 3 tot 4 uur tijd. Men maakt tegenwoordig knie- of schouderprotheses met een 3D-printer. Die techniek gaat sneller evolueren dan we denken.”

STERCK. Dat is misschien wat extreem gesteld? 

"Maar je ziet wel al goed de evolutie naar prefab om op te vangen dat er minder stielmannen op de werf zijn. De prefab-elementen vormen een bouwpakket dat volgens nummertjes in mekaar gezet moeten worden.”

Zoektocht

STERCK. In hoeverre breken concepten zoals BIM door, waarbij alle relevante informatie gedurende het hele bouwproces wordt beheerd in een digitaal (3D) gebouwmodel?

Van Goethem: “Er zijn nogal wat bouwheren die zeggen dat het volgende project via BIM zal verlopen. We zijn daar nu zelf anderhalf jaar mee bezig en dat begint stilaan te lopen, maar het vergt toch een flinke aanpassing. Buurlanden waar men meer afgestemd is op reproductie staan daar al verder in. In België willen we nog steeds graag erg uniek zijn met een bouwproject.”

Baetens: “De nieuwe ontwikkelingen vormen een opportuniteit. Maar nieuwe formules om een project te realiseren zoals duurzaam bouwen en renoveren (DBR) of bouwteam roepen ook vragen op. Is de rol van de architect eerder uitvoerend of regisserend? En is er een match met de wetgeving rond deontologie en aansprakelijkheid?”

Van Goethem: “Fundamenteel zijn er nog wel wat problemen. Enerzijds is er het ontwerp dat door de architect gemaakt moet worden, maar dat dan in de uitvoering nog eens helemaal herkauwd wordt zodat de architect het hele dossier bijna een tweede keer moet maken. Dat klopt niet.” 

STERCK. De nieuwe vormen van samenwerken vragen een aanpassing. Hebben ze ook hun voordelen? 

Baetens: “Het is zeker een voordeel dat je vanaf het begin met elkaar aan tafel zit en niet halverwege het proces komt ingestapt. Je kan een aantal fundamentele vragen van in het begin op tafel leggen en afspraken maken met elkaar. Het project wordt transparanter. Maar het is nog zoeken hoe je met een dergelijke samenwerking omgaat.”

Van Goethem: “Naar mijn mening is BIM hoofdzakelijk van belang bij het gebruik van een gebouw en minder bij het bouwen. Je kan er het gebruik en onderhoud van een gebouw heel functioneel mee maken, tenminste als het start bij de opdrachtgever of eigenaar van een gebouw. Maar je ziet wel dat aanbestedingsdossiers die opgemaakt worden in architectenbureaus meer en meer uitvoeringsdossiers worden. Zeker in het BIM-verhaal. Je gaat er meer analytisch door werken.”

Baetens: "De relaties veranderen geleidelijk. Vertrouwen tussen de aannemer en de architect is daarbij heel belangrijk. In de nieuwe formules moeten ze meer op elkaar kunnen rekenen en duidelijk weten wat hun belang binnen de samenwerking is."

---