Post-corona en in de nasleep van de energiecrisis hebben heel wat bouwbedrijven een moeilijk jaar achter de rug. Marges daalden, orderboeken geraakten moeilijker ingevuld, grondstoffen werden duurder. Tegen de achtergrond van een stijgende rente zorgt het voor een onbehagelijk gevoel. Toch is niet alles kommer en kwel. Met een viertal belangrijke spelers maken we de balans op. Wat is vandaag het sentiment in de sector? En welke stappen zijn nodig om de toekomst het hoofd te bieden?
Om te beginnen moeten we een onderscheid maken tussen de residentiële markt en de bouwsector in het algemeen,” opent Kristof Pauels van Infrabo het debat. “Die eerste doet het niet goed. Maar als multidisciplinair studiebureau zijn we ook actief in wegenis en infrastructuurwerken, zowel voor de overheid als voor privébedrijven. En die markt boomt enorm, we krijgen het werk haast niet bijgezet. Vanuit Europa worden er immers heel wt targets opgelegd, bijvoorbeeld op het vlak van rioleringsgraad en vergroening. Er is daar een inhaalbeweging nodig. De uitdagingen zijn complex, bijvoorbeeld op het vlak van waterhuishouding.”
Luk Vorsselmans: “Als architecten leveren we een dienst. De complexiteit van de studies die nodig zijn voor een omgevingsvergunning, zijn de afgelopen 20 jaar onwaarschijnlijk toegenomen. We hebben daardoor veel meer werk. Mensen kunnen dat allemaal niet meer zelf doen. Of alle nodige vereisten en adviezen even nuttig zijn? Dat weet ik niet. Maar de studiekosten in de bouw zijn in elk geval gigantisch gestegen. Terwijl de onzekerheid of je de vergunning gaat krijgen toegekomen is.”
Esthetiek en meer gestandaardiseerd bouwen moeten hand in hand gaan.
Kristof Pauels: “De kost van al dat werk is één zaak. Maar van de andere kant, kan je in heel die ontwerp- en vergunningsfase ook veel realiseren om bijkomende kosten in volgende (bouw)fases te vermijden en de zaken heel goed te bekijken.”
Jurgen Van Bogaert: “De betaalbaarheid van wonen voor de particulier wordt een groot probleem. Er dreigt minder ontwikkeld te worden. Tegelijk moeten we ons patrimonium dringend vernieuwen. De prijzen stijgen in snel tempo. Er zijn een aantal componenten in projectontwikkeling die daarin een rol spelen. De grond is schaars dus blijft die vrij duur voor een ontwikkelaar. Daar bovenop komen de financieringskosten voor die gronden. Het duurt alsmaar langer voor een project effectief van start kan gaan. De ontwikkelaar moet die tijd overbruggen waardoor de kostprijs van de grondcomponent stijgt. Daarnaast zijn er de ontwikkelingskosten. Alle adviezen die gevraagd moeten worden en eventuele aanpassingen genereren een meerkost. Ook dat weegt door op de eindprijs. En dan zijn er de eigenlijke bouwkosten die stijgen door toegenomen materiaalprijzen, de indexering van de lonen,… De marges van de ontwikkelaars worden zeer klein. Ook de opbrengstencomponent staat onder druk omdat de eindklant een hogere financieringskost heeft door de gestegen rente. Het is echt een evenwichtsoefening waarbij de uiteindelijke marge bijna naar nul herleid wordt. Dat is niet leefbaar. Ik kreeg gisteren nog de opportuniteit van een projectgrond in een bepaald stadsdeel van Antwerpen, waar de verkoopprijzen van het eindproduct net boven de 3.000 euro/m2 zitten. Als we op dit type producten marge willen maken, moeten we de grond gratis krijgen, wat uiteraard een utopie is.”
Luk Vorsselmans
LV-architecten
LV-architecten heeft kantoren in Wuustwezel en Antwerpen. Naast het ontwerpen van eengezinswoningen doen we vandaag vooral veel grote dossiers in uiteenlopende sectoren: projectontwikkeling, kmo-gebouwen, kantoren maar ook openbare opdrachten zoals de bouw van scholen. We bestaan iets meer dan 20 jaar en tellen 35 medewerkers. Als middelgroot kantoor proberen we nog steeds heel pragmatisch te werk te gaan en ons werk van begin tot einde goed op te volgen.
Residentiële bouw onder druk
STERCK. Vooral de residentiële bouw staat zwaar onder druk?
Bert Lenaerts: “Group Vanhout bestaat 95 jaar. Het afgelopen jaar was absoluut het slechtste jaar van de afgelopen decennia door wat we meegemaakt hebben op macro-economisch vlak. Er was eerst de covid-crisis: organisatorisch niet evident, maar puur financieel viel dat al bij al nog wel mee. Daarna was er de Oekraïnecrisis met alle effecten van gestegen materiaalprijzen, gestegen loonkosten, inflatie. Ik werk nu 29 jaar bij Vanhout. We hebben nooit over herzieningen van prijzen moeten spreken. We durfden dat gewoon af te kopen omdat we dat goed konden inschatten. Het was nooit een discussiepunt. Maar op één jaar tijd is dat helemaal veranderd. De marges waar je als aannemer mee werkt zijn flinterdun. We spreken over 1 tot 3 procent. Als de bouwprijzen met 15% stijgen en je krijgt dat niet doorgerekend, dan moet ik daar geen tekening bij maken hè. Het merendeel van de contracten van de afgelopen 20-30 jaar waren vaste contracten zonder herzieningen. Dat heeft ons enorm pijn gedaan de afgelopen twee jaar.”
Vorsselmans: “Misschien moeten we ons in Vlaanderen de vraag stellen of het de afgelopen zoveel jaar niet relatief goedkoop bouwen en wonen is geweest?”
Van Bogaert: “Dat is misschien waar, maar dan moet het nog betaalbaar blijven voor de toekomst. Er is nog wel koopkracht onder de mensen en sommigen gaan zeker nog willen betalen voor een mooie woonomgeving. Maar in bepaalde stadsdelen ga je verpaupering krijgen omdat private ontwikkelaars daar geen initiatieven meer zullen ontplooien. De huurmarkt zal in volume toenemen, maar ook daar stijgen de prijzen.”
Het is verre van eenvoudig om nieuwe technieken toe te passen in oude gebouwen.
Vorsselmans: “We moeten aan zoveel vereisten voldoen waardoor bouwen duurder wordt en tegelijk vraagt de overheid bij nieuwe projecten dat wonen betaalbaar moet blijven. Dat gaat niet samen.”
STERCK. Valt het aantal residentiële projecten terug?
Lenaerts: “Tot 2-3 jaar geleden was 60-70% van onze portefeuille residentieel met projectontwikkelaars zoals Cores Development als belangrijke klanten. Dat is vandaag teruggevallen dat minder dan 20%. Het heeft te maken met het feit dat men geen grote deals meer rond krijgt.”
Van Bogaert: “Er zijn heel wat kwalitatieve projectontwikkelaars in België maar de doorlooptijden duren tegenwoordig heel erg lang. We hebben 400.000 m2 in portefeuille waarvan 3/4e residentieel. Maar daarvoor is er nog geen enkele vergunning. We moeten dus diversifiëren en focussen op andere trends zoals de vergroening van kantoorgebouwen in Brussel, Antwerpen en Luxemburg. Het kantoorpatrimonium is verouderd en er zijn harde deadlines die gehaald moeten worden. We zijn ook actief geworden in de markt van kmo-gebouwen. Niet uit voorliefde, maar de doorlooptijd van een vergunning is er toch korter. Ook de markt van tweede verblijven biedt perspectieven. We hebben een belangrijke positie aan de kust en in de Ardennen gekocht. Het is een markt waar kopers met eigen middelen en meer op gevoel kopen.”
Kristof Pauels
Infrabo
Infrabo is een multidisciplinair studiebureau met een 40-tal medewerkers, gevestigd in Westerlo. We hebben twee grote afdelingen: infrastructuur & waterhuishouding en gebouwtechnieken. Infrabo werkt zowel voor overheden als de private sector: ontwikkelaars, aannemers, architectenbureaus en bouwprofessionals in het algemeen.
Lenaerts: “Ook wij hebben ons noodgedwongen geheroriënteerd. We zoeken nu meer de industriële markt op en werken aan de renovatie van kantoorgebouwen. Dat zijn twee duidelijk nieuwe markten die nog enig perspectief bieden. Al is ook dat relatief. Eén van de grote projecten die we als diversificatie binnengehaald hebben is de werf van Ineos in Antwerpen. Iedereen kan volgen wat daarmee aan de hand is.”
Vorsselmans: “We hadden twee vaste architecten die in de landbouwsector actief waren. Dat is historisch zo gegroeid omwille van onze uitvalsbasis in het landelijke Wuustwezel. Door de stikstofdiscussie zijn die opdrachten volledig tot nul herleid. Bij ons op het platteland zijn er heel wat bedrijven die ervan leven om voor landbouwers te werken. Ook die markt is volledig weg.”
Pauels: “De verduurzaming van het patrimonium is absoluut nodig. Op de kantoormarkt maar ook op de logistieke markt. Er zijn ook nog heel veel oude gebouwen die niet aan de nieuwe energetische normen beantwoorden. De grote spelers zetten daar nu volop op in.”
Lang vergunningstraject
STERCK. Wat moet er gebeuren om de bouwsector meer ademruimte te geven?
Lenaerts: “De materiaalprijzen zullen nu wellicht wel stabiliseren, maar een terugkeer naar wat ze geweest zijn zit er niet in. De 10-11% loonstijging is er, de rentestijging, de langere vergunningstijd, de complexiteit en de toegenomen eisen,…. Dat gaat allemaal niet meer veranderen. We zullen creatief moeten zijn op andere manieren.”
Pauels: “Ik denk wel dat nieuwe ontwikkelingen zoals Internet of Things (IOT) innovatie zullen triggeren.”
Vorsselmans: “Ik vrees dat bouwen toch meer en meer iets voor de happy few wordt. Twee mensen die in het onderwijs staan en toch een fatsoenlijk loon hebben, kunnen dat allemaal niet meer betalen.”
Van Bogaert: “Het vergunningstraject moet alleszins aangepakt worden. Eén individu kan te gemakkelijk een heel dossier blokkeren. Er moet een beroep mogelijk zijn, absoluut. Maar daar moeten grenzen aan zijn. De ontwikkeling van een project heeft ook een maatschappelijk draagvlak. De ontwikkelaar stelt middelen ter beschikking om dat mogelijk te maken. Maar alles sleept te lang aan. We zijn bijvoorbeeld bezig met de ontwikkeling van 40.000 m2 aan het MAS, op de zogenaamde Friendship-site. Dat is gestart met een wedstrijd met 50 à 60 architecten. Er zijn modellen gemaakt en met de mensen van de stad is er een lang traject afgelegd. Het moest hoogbouw worden. Uiteindelijk is het na jaren van discussie met de buren finaal afgeklopt op een lager gebouw. De ambitie die je op die locatie mag hebben zit er niet meer in. Ook de stadsbouwmeester is er niet blij mee. Het individueel belang heeft gewonnen op de visie hoe een stad er binnen 20 tot 30 jaar moet uitzien. Zo zijn er tal van voorbeelden. Advocaten zijn er meester in geworden om procedures zo lang mogelijk te rekken.”
Het afgelopen jaar was absoluut het slechtste jaar van de afgelopen decennia door wat we meegemaakt hebben op macro-economisch vlak.
Pauels: “De raad voor vergunningsbetwistingen gaat al lang niet meer over de inhoud van een dossier. Het gaat vooral over juridische zaken.”
Vorsselmans: “Vijf jaar geleden is het omgevingsloket gedigitaliseerd om te vereenvoudigen. Maar de afstand tussen aanvrager, architect, overheid en bezwaarindiener is nog nooit zo groot geweest is. Een buurtbewoner doet ’s avonds zijn computer open, geeft een eigen interpretatie aan een dossier en dient in 5 minuten een bezwaarschrift in.”
Industrialisering van de bouw
Lenaerts: “We moeten ook eerlijk zijn ten opzichte van onszelf. Op de werf loopt het allemaal zeker nog niet even goed. Dat proces kan nog veel beter. Het klinkt misschien wat idealistisch maar ik ben jaloers op de auto-industrie. Een auto is een ongelofelijk kwalitatief voorwerp dat tegen een relatief haalbare kostprijs gemaakt wordt en dat door weer en wind kan rijden. Ten opzichte van dat soort industrieën is de bouw nog vrij archaïsch.”
Vorsselsmans: “Misschien is het soms eens goed dat er een crisis is. Dan gaan mensen nadenken. Zolang alles goed gaat, blijven ze maar doen wat ze gewoon zijn. De autosector is ook pas veranderd omdat ze moesten. Wij hebben in de bouw te lang stil gestaan. We moeten de crisis aangrijpen om de zaken echt te herdenken en op een andere manier te gaan bouwen: meer modulair, meer voor de verhuur,… Als architect kunnen we dat niet alleen. Alle actoren moeten de handen in elkaar slaan.”
Lenaerts: “De stap naar meer geïndustrialiseerd bouwen moeten we echt zetten. We zijn allemaal aan het zoeken naar de juiste bouwstenen en de juiste methodiek. Cru gesteld is alles wat je op een werf doet verlieslatend. Dat begint al met het in de file staan naar de werf toe. De mensen die er werken verstaan elkaar vaak niet, we tellen soms 27 nationaliteiten. En ze hebben ook niet meer allemaal de juiste vakkennis. We moeten meer kunnen voorbereiden in een productieomgeving zodat 70-80% van het werk al gedaan is voor we naar de werf gaan.”
Bert Lenaerts
Groep Vanhout
Groep Vanhout bestaat uit een aantal bedrijven waarbij onze corebusiness nog steeds de aannemerij is. Daarnaast doen we ook activiteiten zoals projectontwikkeling en maintenance. We zijn actief over de volledige waardeketen van een gebouw: design, build, finance, maintain, operate. We hebben een apart bedrijf gespecialiseerd in facility management, en participeren ook in S&R dat actief is in de uitbating van zwembaden. Groep Vanhout telt een 500-tal werknemers en realiseert ongeveer 200 miljoen euro omzet. Besix is ons moederbedrijf maar we opereren heel autonoom als een uit de kluiten gewassen familiale kmo met korte communicatielijnen.
Pauels: “Daar komen natuurlijk ook uitdagingen bij kijken zoals transport en coördinatie. En de architecturale vrijheid vermindert. Men gaat meer moeten standaardiseren. Dat allemaal samenbrengen is niet gemakkelijk.”
Lenaerts: “Het moet mogelijk zijn om de match te maken tussen meer geïndustrialiseerde bouwmethoden en toch mooie aantrekkelijke architectuur zonder in Nederlandse woonblokken te vervallen. We zijn nu bezig met een start-up waarmee we radicaal geïndustrialiseerd en digitaal willen bouwen. Klanten kunnen op een iPad hun woning configureren in een minuut. Met beperkte keuzes zoals wanneer je een Polestar of een Tesla koopt. Ze krijgen een offerte en de bouw kan op 6 weken klaar zijn.”
Vorsselmans: “Dan krijg je echte woonblokken hè. Esthetiek en meer gestandaardiseerd bouwen moeten hand in hand gaan en het is de taak van de architect om daarnaar te zoeken. Ik heb alleen schrik dat te veel standaardisering maatschappelijke gevolgen gaat hebben. Sommigen zullen in een standaardblok moeten wonen maar wie het zich kan permitteren gaat wel bouwen zoals hij/zij wil. De Antwerpse binnenstad telt tal van prachtige historische huizen. Als die gerenoveerd worden volgens de actuele normen kan niemand dat nog betalen. Ook dat gaat zich vertalen in een maatschappelijk beeld.”
STERCK. Er moet meer flexibiliteit op de woonmarkt komen?
Vorsselmans: “Veel mensen bouwen een huis voor een gezinssituatie die maar 5 jaar een feit is. Je ziet dat de jongere generaties eerder gaan huren in functie van de periode van hun leven waarin ze zitten. Dat maakt het mogelijk om toch kwaliteitsvol te wonen. Ook ontwikkelaars gaan de switch moeten maken richting huurmarkt. Meer modulair denken. Mensen keuzes aanbieden afhankelijk van de fase in hun leven. In de kantoormarkt is dat al langer aan de gang. Vroeger had ieder zijn eigen bureau. Die tijd is voorbij. Maar ook de huurmarkt explodeert. Kijk maar naar kotprijzen in Leuven. 6 à 700 euro per maand is eerder regel dan uitzondering.”
STERCK. De digitalisering in de bouw heeft nog niet het gewenste effect?
Lenaerts: “Er worden toch al zeer goede stappen gezet en we moeten zeker verder werken in die richting. BIM begint meer en meer standaard te worden.”
De betaalbaarheid van wonen voor de particulier wordt een groot probleem.
Pauels: “3D-ontwerp is dat sowieso al en dat is een voorwaarde om aan BIM te kunnen doen. Als je ontwerp volgens de BIM-methodiek gemaakt is en je nadien op de juiste manier bouwt, levert dat iets op. Maar niet als je daarna één voor één de steentjes op elkaar gaat zetten.”
Lenaerts: “Over heel de keten gebeuren er nog te veel fouten en miscommunicatie. Dat zit ook allemaal in de bouwprijs. We gaan deze wellicht niet meteen met 10-15% doen zakken door met BIM te werken, maar een paar procent moet toch mogelijk zijn.”
Vorsselmans: “In de rusthuissector staat BIM en modulair bouwen het verst. Daar is de snelheid van uitvoering gigantisch. Men werkt er ook sterk gestandaardiseerd. We hebben een project van 128 kamers op 1,5 jaar gerealiseerd. In de residentiële bouw is dat nog heel moeilijk.”
Renovatie-uitdaging
STERCK. Op vlak van energietransitie en renovatie van het bestaand patrimonium moet er nog heel wat gebeuren?
Lenaerts: “De energetische renovatieplicht is een gigantische markt waar vandaag in verhouding tot de uitdaging nog maar weinig bedrijven mee bezig. Particulieren weten niet hoe ze dat moeten aanpakken. Er liggen daar heel wat mogelijkheden.”
Jurgen Van Bogaert
Cores Development
We zijn een pure projectontwikkelaar gericht op de middellange en lange termijn. Naast een 40-tal eigen medewerkers, sturen we indirect nog heel wat andere mensen aan. Cores Development is actief in Vlaanderen, Brussel en Luxemburg. We ontwikkelen projecten voor private eindgebruikers, investeerders en institutionele partijen. Zowel residentieel als kantoren, hotel, studentenhuisvesting,…
Vorsselmans: “In Vlaanderen was het lang de gewoonte dat particulieren zelf bouwen. Is die energetische renovatie een taak van particulieren of van de overheid? Er zijn budgetten voor sociale woningen die gebouwd moeten worden en die men niet op krijgt. Het is toch de taak van de overheid om over het bestaand patrimonium na te denken en daar verantwoordelijkheid in de nemen?”
Pauels: “De renovatieplicht is nu ook verder uitgebreid naar niet-residentiële gebouwen zoals industriegebouwen, shoppingcentra en retail. Ook dat brengt uitdagingen met zich mee.”
Lenaerts: “Het wordt belangrijk om op macroschaal synergieën te zoeken tussen de verschillende gebouwen inzake energie. Zeker bij nieuwe wijken.”
Van Bogaert: “Bijvoorbeeld op Nieuw Zuid gebeurt dat al. In ‘green fields’ is dat nog relatief gemakkelijk, maar bij bestaande renovaties is het veel moeilijker. Begin maar eens een renovatie van een bestaand groot appartementsgebouw met mede-eigendom waar een aantal mensen door de jaren heen gerenoveerd hebben en andere niet. En waar sommigen de middelen hebben en andere niet.”
Pauels: “Het is ook verre van eenvoudig om nieuwe technieken toe te passen in oude gebouwen met lage plafonds, zonder vloerverwarming of ventilatiekanalen. Je moet naar warmtepompen overschakelen maar kan dat technisch allemaal wel? Ik vrees dat het leidt tot halfslachtige oplossingen met units op terrassen en dergelijke maar dat is geen kwaliteit en geen zicht. De ventilatiewetgeving is trouwens ontstaan vanuit de sociale woningbouw. Vervolgens is deze doorgetrokken naar de hele sector. Maar zo’n gigantisch ventilatiesysteem in een gewone woning die goed onderhouden wordt, heeft weinig nut. Zeker niet voor een goede huisvader die ’s morgens het raam openzet. Men wil enerzijds dat alles potdicht is en anderzijds moet het geventileerd zijn. De kostprijs neemt alleen maar toe en er wordt niet meer over nagedacht.”
STERCK. Tenslotte blijft ook geschikt personeel een uitdaging?
Lenaerts: “Mensen vinden voor de manier waarop men nu bouwt is een groot probleem. De jeugd wil een gezondere balans tussen werken en leven. Als je op een grote werf rondloopt is het ongelofelijk hoeveel nationaliteiten, talen en hiërarchieën je treft. En dat is nodig want anders krijg je het werk niet gedaan. Maar probeer dat allemaal maar eens op elkaar af te stemmen.”
Vorsselmans: “Ook architecten zijn zeer moeilijk te vinden. Vorig jaar zijn er in Antwerpen 40 afgestudeerd. Maar slechts 20 daarvan beginnen ook echt aan een job als architect. Het is moeilijk om jonge mensen aan te trekken. Ze krijgen ook geen opleiding meer als architect, maar wel in de architectuur. We trekken nog mensen aan door wie we zijn als kantoor en wat we doen. En omdat we in de Noorderkempen gevestigd zijn. Bepaalde mensen willen niet elke dag uren in de auto zitten.”
Pauels: “Vooral de taal blijft een grote barrière. Er zijn tal van hooggeschoolde personen met een migratieachtergrond die geen werk vinden. Als ze de taal niet machtig zijn kunnen ze bij ons echt niet komen werken. Dat lukt gewoon niet. Maar we geven niet op.” (lacht)