De bouw is een belangrijke motor van onze economie. Het is een strijdvaardige sector die mee een oplossing biedt voor de uitdagingen van de toekomst. Na woelige jaren in de sector snakken onze bouwondernemers naar een stabiel vergunningsbeleid dat een duidelijk kader schept. “Je moet als overheid en als maatschappij keuzes maken,” stellen Bob Van Poppel en Joris De Fré, respectievelijk voorzitter en algemeen directeur van Embuild Antwerpen.
We spreken de leiding van Embuild Antwerpen rond het bouwverlof wanneer we net de elf natste maanden sinds mensenheugenis achter de rug hebben. Toch is het sentiment in de sector zeker niet negatief.
STERCK. Tegen het bouwverlof hadden veel bouwbedrijven een flinke achterstand op de werven omwille van het extreem natte weer. Hoe is het hiermee gesteld?
Bob Van Poppel: “Bij veel aannemers was er zeker een grote achterstand. Van oktober tot het bouwverlof heeft het extreem veel geregend waardoor veel bouwbedrijven hun werk niet konden doen. Dan gaat het over grondwerken (de grond is verzadigd) maar dat geldt ook voor dakwerken, buitenschilderwerken en in sommige gevallen metselwerken. Als die vertraging oplopen, komt er vertraging in heel de keten. Zonder dak kan het pleisteren en de afwerking niet beginnen. In het bouwverlof hebben sommigen geprobeerd om dat wat in te halen, maar dat is niet altijd gemakkelijk. Enerzijds hebben veel arbeiders hun vakantie al lang op voorhand geboekt. En je moet ook aan materiaal geraken. Elf maanden impact van het weer krijg je niet op drie weken bijgewerkt. Een belangrijk gevolg is dat sommige bedrijven slechts een deel van hun normale omzet hebben gerealiseerd en gefactureerd. Je omzet zakt, maar je vaste kosten zoals administratie, projectleiders,… blijven wel doorlopen. Dat heeft een invloed op de bedrijfsvoering en de cashflow van heel wat bedrijven.”
In eender welk scenario moeten we de klimaatdoelstellingen anders aanpakken en nastreven dan we vandaag doen.
STERCK. Uit een studie van ING blijkt dat de bouw in 2023 slechts 1,9 procent is gegroeid. 2024 belooft een nog moeilijker jaar te zijn. Blijkt dat ook in de praktijk?
Van Poppel: “Je kan de hele sector niet over één kam scheren. Er zijn deelsectoren zoals infrastructuurwerken die het heel goed doen. Daar is zeer veel werk. Dat heeft te maken met de conjunctuur. Zes jaar geleden is er overal een nieuw bestuur gekomen, er zijn plannen gemaakt en die zijn nu in uitvoering. In de residentiële sector is het heel wat anders. Daar wordt heel weinig verkocht en is er bitter weinig animo.”
Joris De Fré: “2024 is voorlopig niet zo rampzalig als eerst gedacht. Al is het ook geen goed jaar. De grafiek blijft zowat rond de nullijn en dat zal mogelijk nog wel een paar jaar duren. De woningbouw heeft het moeilijk. Dat heeft vooral te maken met het vergunningsbeleid, waarbij ontwikkelaars niet op tijd aan de juiste vergunningen geraken.”
Kostenstijging
STERCK. Ook de kosten zijn gestegen?
Van Poppel: “De afgelopen 2 à 3 jaar hebben we een kostenstijging van 30% meegemaakt en een rentestijging van maal 4 op een gegeven moment. Lenen aan 1% of lenen aan 4% maakt nu eenmaal een groot verschil. De rente vertoont nu opnieuw een dalende trend. Toch is bouwen voor iedereen een flink stuk duurder geworden. Niet alleen voor particulieren maar ook voor openbare besturen, scholen enzoverder. Die werken nog met budgetten die jaren geleden zijn opgemaakt. Veel aanbestedingen worden vandaag na ontvangst van de offertes geschrapt omdat de prijzen boven het budget liggen. Men gaat dan terug naar de tekentafel. Dat gegeven komt boven op de problematiek om een omgevingsvergunning te bekomen. Als een project terug naar af gaat, wordt er opnieuw inspraak van de buurt gevraagd en ben je weer vertrokken voor een hele periode. Eén klein bezwaar van een niet-belanghebbende die 200 meter verderop woont, kan een heel project stilleggen.”
De Fré: “Het kost ook niets om een klacht in te dienen, je mag die zelf schrijven thuis achter de computer. Zo wordt het wel heel gemakkelijk gemaakt.”
Renovatieplicht
STERCK. Om aan de klimaatambities te voldoen moet er nochtans heel veel gebouwd en verbouwd worden. Wacht er de bouw nog een mooie toekomst?
De Fré: “In een normale conjunctuur zou ik zeggen: zeker wel. In een conjunctuur waar gezinnen over voldoende koopkracht beschikken om aan die renovatieplicht te beantwoorden. Waar een overheid geld overheeft om te investeren. Maar waar ik mij zorgen over maak, is het feit dat bij de lopende regeringsonderhandelingen vooral wordt gesproken over besparen. De overheid heeft ook niet zo veel hefbomen om mee te werken. Ze kunnen de belastingen verhogen, maar die zijn al torenhoog. Dan raak je aan de koopkracht van de gezinnen en gaan die in spaarreflex. Zulke mensen gaan hun renovatie uitstellen. De politiek twijfelt zelfs om al die renovatieverplichtingen terug te schroeven omdat de mensen het toch niet kunnen betalen.
Ook een btw-verhoging is mogelijk. En dan is er nog het recept wat altijd heeft gewerkt: besparen op investeringen. Jaarlijks is er al minimaal 4% investeringen nodig enkel en alleen om de infrastructuur op peil te houden, zeker in een land dat zich profileert als transitland. Maar een regering in besparingsmodus heeft de reflex om minder te gaan investeren. Of te gaan beknibbelen op de lonen of de uitkeringen. Het begrotingstekort zal prioritair moeten worden aangepakt. Al die zaken hebben een negatief effect op de bouwsector.”
Van Poppel: ”In eender welk scenario moeten we de klimaatdoelstellingen anders aanpakken en nastreven dan we vandaag doen. We hebben in België een verouderd woningpark. Iedereen keert voor eigen deur en doet zijn eigen ding. Je kan extra isoleren, nieuwe ramen of een nieuw dak plaatsen of een energievriendelijke verwarmingsketel installeren en je bent in orde. Maar je blijft wel met een oud huis zitten. Met indelingen die niet meer van deze tijd zijn. We moeten durven denken in grotere hoeveelheden. Er zijn veel mooie oude huizen in Antwerpen. Maar er zijn ook heel veel straten waar niets van waarde staat. Haal daar een aantal woningen tussenuit en bouw een nieuw project dat wel aan alle vereisten voldoet. Een huis dat levenskwaliteit biedt om je hele leven in door te brengen. Als we de klimaatdoelstellingen willen halen, moeten we naar een duurzaamheid op langere termijn gaan en op een andere manier gaan denken. Ons vergunningsbeleid moet daarin meedenken. We moeten meer verdichten. Maar veel gemeenten zeggen: niet bij ons. Ze willen hun villagronden als villagrond behouden. Er zijn nochtans voorbeelden waar je wel kunt verdichten in de hoogte en waar je toch meer levenskwaliteit krijgt, in én rond het gebouw.”
Sloop- en heropbouw
STERCK. Wat is de invloed van de afschaffing van het 6%-btw tarief voor sloop en heropbouw?
De Fré: “Dat is gruwelijk. De impact is enorm. Ook al zeggen ze dat de regel niet is afgeschaft. Wie gelijk waar in België een pand koopt, het afbreekt en terug opbouwt met een aannemer heeft nog recht op 6 procent btw. Dat geldt alleen voor natuurlijke privépersonen. In sommige afgelegen gebieden of in de rand van stedelijke gebieden kan dat misschien nog gebeuren voor een schappelijk budget. Maar in de meeste steden is dat voor een modale burger budgettair totaal niet haalbaar. Wie sluit je uit? Alle bouwpromotoren die wel 5 tot 6 oude huizen opkopen om er een nieuw woonproject tegen een haalbare prijs te bouwen. Hun kopers moeten nu 15% btw meer betalen. Dat is gewoon een asociale maatregel.”
STERCK. Intussen blijft de nood aan betaalbare woningen stijgen?
Van Poppel: “Door de bevolkingsgroei zijn er elk jaar 50.000 bijkomende woningen nodig. Elk jaar hè! Dat kunnen huizen zijn of appartementen. De huidige schaarste heeft geen positieve invloed op de betaalbaarheid.”
De Fré: “Men zou beter normen opleggen dat er in een bepaalde streek of stad zoveel betaalbare woningen moeten bijkomen. En de politiek is er verantwoordelijk voor dat die worden gerealiseerd. Als je dat cijfer niet haalt, mag je het uitleggen. Sommige landen hanteren die werking al. De overheid moet tijdig de juiste maatregelen nemen.”
Joris De Fré begon in 1986 als jurist bij de toenmalige Confederatie Bouw Antwerpen. Sinds 1997 is hij algemeen directeur van de beroepsorganisatie, nu Embuild Antwerpen. Kim Elst is dit jaar aangesteld als adjunct-directeur. Ze legt een traject af waarbij het de bedoeling is om op termijn Joris De Fré op te volgen. Kim komt uit de geestelijke gezondheidszorg, heeft ervaring in de aansturing van grotere teams en leert nu volop de sector kennen.
Totale kost bekijken
STERCK. De duurzaamheidsvereisten verhogen de kostprijs voor de koper. Ook dat is een vicieuze cirkel?
Van Poppel: “Naar duurzaamheid streven heeft bouwen onmiskenbaar duurder gemaakt. Los van de prijsstijgingen en loonstijgingen, plaatsen we vandaag 16 cm isolatie in plaats van 10 cm. De verwarming is volledig fossielvrij met warmtepompen, er zijn dure ventilatiesystemen,…. Het aandeel van technieken in de woning is sterk gestegen en dat heeft ook een impact op de kostprijs. Daarom moeten we verder durven kijken. Betaalbaar wonen heeft niet alleen te maken met de kostprijs van bouwen maar ook met de onderhoudskost, de verwarmingskost. Als je goed isoleert en op de juiste manier ventileert, heb je in het begin een duurdere investering die je er op termijn wel terugverdient omdat je minder verbruikt. Daar is nog te weinig aandacht voor. Wat is de kostprijs over een periode van 20 jaar bijvoorbeeld? Net zoals bij een wagen de TCO wordt berekend. Ook de banken houden daar nog te weinig rekening mee.”
Liquiditeit in de sector
STERCK. Over banken gesproken. Uit hun studies blijkt dat veel bouwbedrijven het moeilijk hebben om winstgevend te zijn. Hoe kan je in de gegeven omstandigheden als bouwondernemer succes boeken?
De Fré: “De pandemie, gecombineerd met alle prijs- en rentestijgingen, heeft voor liquiditeitsproblemen gezorgd waardoor veel bedrijven door hun buffer zitten. Ik hoor vandaag heel vaak van bouwondernemers: de toekomst ziet er goed uit, ik heb zicht op werk, maar ik moet nu een periode met liquiditeitstekort doorspartelen. Mijn reserves zijn opgegeten. Nochtans hebben die bedrijven goede vooruitzichten, de juiste mensen en een vol orderboek. De vooruitzichten zijn zeker niet dramatisch maar het is niet gemakkelijk. Iedereen heeft tijd nodig om te herstellen.”
STERCK. Hebben familiebedrijven iets meer fond en dus ook een iets betere liquiditeit?
Van Poppel: “Dat kan je moeilijk hard maken. Ik denk vooral dat de bedrijven die hun eieren in verschillende manden hebben gelegd en hun risico’s wat hebben gespreid, het nu goed doen. Bedrijven die vooral overheidsopdrachten deden, hebben het de afgelopen jaren redelijk goed gedaan omdat ze hun prijzen vlot konden indexeren. Een bedrijf dat alleen met private opdrachten bezig was, kon die stijgingen niet doorrekenen en heeft dat moeten uitzweten. Nu het wat moeilijker gaat in de residentiële sector, gaat er meer volk naar de openbare opdrachten. Maar daar ontstaan problemen met de budgetten.”
Door de bevolkingsgroei zijn er elk jaar 50.000 bijkomende woningen nodig.
De Fré: “Ik stel vast dat hoe groter het bedrijf is, hoe minder financiële problemen er zijn. Daarmee bedoel ik niet dat ze meer winstgevend zijn. Maar wanneer je als kmo 3 tot 5 miljoen euro leent van je bank en je kan dat niet betalen, dan heb je een probleem. Maar als je 150 of 250 miljoen aan je bank moet betalen en je kan dat niet, dan heeft je bank een probleem. En zal die zich veel flexibeler opstellen om je te helpen met je liquiditeit. Bij de grote bedrijven in Vlaanderen zie ik weinig problemen. Of ze hebben die opgekuist, of ze hebben de ruimte gekregen om ze op te kuisen. Bij de kmo’s is dat een andere zaak.”
Van Poppel: “In onze sector - en dat geldt misschien voor elke sector - kan je nooit op automatische piloot leven. Je moet altijd wendbaar zijn en kijken wat de bedreigingen en de opportuniteiten zijn, welke markten je moet aanboren. De afgelopen jaren hebben extra flexibiliteit gevraagd.”
Nieuwe technologie
STERCK. Op vlak van technologie en industrialisering hebben een aantal vernieuwingen definitief hun plaats verworven in de sector?
Van Poppel: “Dat klopt. Vanaf een zekere schaal wordt er steeds meer met prefab-elementen gewerkt. Steeds minder balken en kolommen worden nog ter plaatse gestort. Ook werken in BIM en 3D is steeds meer de standaard om zo de foutenmarge naar beneden te halen. Zeker voor werven vanaf een bepaalde grootte. Er zijn ook heel wat kleinere zaken die ingang vinden zoals het gebruik van bepaalde tools, ERP-pakketten, 360-graden camera’s om as-built dossiers te maken, drone-gebruik… Daarin zetten we nu echt wel grote stappen. In grotere gebouwen zie je ook steeds meer biobased materialen opduiken zoals CLT. En er komen nog nieuwe technieken aan. Bedrijven die zich specifiek richten op modulair bouwen doen het goed. Ze gaan voor een bepaald type projecten hun plaats in de markt veroveren. In de hotelbouw zie je nu al dat volledige badkamermodules op voorhand klaargemaakt worden zodat ze op de site enkel nog het warm en koud water en de afvoer moeten aansluiten. Dat gaan we ook met andere bouwelementen zien gebeuren. Waarom zouden we dit op termijn niet in de appartementbouw kunnen toepassen bijvoorbeeld?”
Vergunningsbeleid
STERCK. Wat moeten we onthouden voor de komende tijd?
Van Poppel: “Vergunningen, vergunningen, vergunningen. Zonder omgevingsvergunningen kunnen we niet bouwen, kunnen we geen energetische renovaties doen, niet verdichten… Zonder vergunningen wordt wonen onbetaalbaar.”
Joris De Fré: “Het vergunningsbeleid moet veel eenvoudiger met minder mensen die overal hun zegje over moeten doen. De gemeenten moeten duidelijke keuzes maken: wil je iets doen aan de woningnood die op ons afkomt? Schrijf dan niet voor dat appartementen altijd maar groter moeten worden. Aan de huidige ecologische vereisten sluit je enorm veel mensen uit van wonen in de stad omdat de appartementen daardoor veel te duur worden. Voor elke nieuwe ontwikkeling een verplichting van 15-20% groene ruimte? Dan gaat de prijs van de appartementen stijl de hoogte in. Je moet keuzes maken. Je kan niet alles hebben: én bescherming van je erfgoed, én meer groen in de stad, én geen verdichting, én grotere appartementen… Terwijl je weet dat je alleen al in Antwerpen minsten tienduizenden gezinnen extra moet opvangen. Dan evolueer je naar een situatie dat alles tussen de Schelde en de Leien enkel nog voor de happy few is en de rest in woontorens buiten de stad moet wonen. En dan hebben we het nog niet over stikstofdiscussie gehad.”
STERCK. Een andere blijvende bekommernis is die van de krapte op de arbeidsmarkt?
De Fré: “Dat is inderdaad erg acuut maar dat geldt voor alle sectoren. Al heb ik er goede hoop op dat zich dat met de jaren gaat oplossen. Artificiële intelligentie gaat een heleboel zaken overbodig maken. Er zullen handjes vrijkomen. En het besef groeit dat een praktisch geschoolde jongere vandaag meer kan verdienen dan veel theoretisch geschoolden. Ik gebruik heel bewust die termen en niet hooggeschoold of laaggeschoold. Dat vind ik veel te stigmatiserend. Zoek maar iemand om onmiddellijk je kapotte fiets te herstellen of zoek maar eens een loodgieter. Wie techniek in de bouw studeert, wacht gegarandeerd een vaste job met een hoog inkomen of een mooie toekomst als zelfstandige.”
Van Poppel: “We zetten als beroepsfederatie sterk in op imagocampagnes om jongeren te laten zien hoe de beroepen in de bouw evolueren. Uit metingen blijkt dat jongeren stilaan positiever kijken naar een job in de bouw. We zijn een strijdlustige en strijdvaardige sector en een deel van de oplossing voor de uitdagingen van de toekomst. Dat mogen we niet vergeten.”