Als ondernemer wordt u vroeg of laat bijna onvermijdelijk geconfronteerd met een bouwproject, of dat nu privé of op professioneel vlak plaats vindt. Uiteraard laat u zich daarbij omringen door ervaren professionals. Er zijn echter een aantal thema’s waarvan u best ook zelf goed op de hoogte bent om onaangename verrassingen te vermijden. 

STERCK. Magazine legde in de sector een oor te luisteren naar veel voorkomende misvattingen die men in de praktijk en op de werf tegenkomt. 

Zo bent u als opdrachtgever in een aantal gevallen verplicht om na te gaan of uw (hoofd)aannemers hun betalingen aan de RSZ en de FOD Financiën hebben voldaan. U sluit bijvoorbeeld ook best een verzekering Alle Bouwplaatsrisico’s (ABR) af. En weet u wat er precies onder de Woningbouwwet valt en wat niet? We verzamelden een aantal antwoorden.

 

STELLING 1

Hoe een aannemer kiezen?

In veel aanbestedingen hebben vaak één of twee partijen een flink lagere prijs dan de anderen. In de uitvoering blijkt de opdracht toch duurder uit te vallen. De opdrachtgever staat dan met de rug tegen de muur. Of een meerprijs betalen of een faillissement van de aannemer riskeren? Hoe kan je een juiste keuze maken de aanbestedingsfase? 

Het antwoord van Jef Lembrechts, CEO Vanhout & voorzitter van de Vlaamse Confederatie Bouw

“Ik geloof niet in het systeem van de klassieke aanbesteding waarbij de prijs het enige criterium is. De bouwheer gaat er dan van uit dat de aanbestedingsdocumenten glashelder zijn, dat ze volledig sluitend en eenduidig zijn, dat er geen ruimte gelaten wordt voor interpretatie en dat er geen enkele tegenspraak is tussen lastenboek, meetstaat en plannen. Hij is dan van mening dat alle aannemers hun prijs hebben gegeven voor exact hetzelfde en met dezelfde kwaliteit. Dat is in de praktijk zelden het geval.

Doordat de selectie op basis van de laagste prijs gebeurt, is de aannemer bovendien verplicht de eisen van het lastenboek minimalistisch te interpreteren en tegenstrijdigheden in zijn voordeel uit te leggen. Dat komt de kwaliteit niet ten goede. Uitgebreide studies in diverse Europese landen tonen aan dat de globale kosten van een bouwinvestering nog heel wat goedkoper kunnen o.a. door het uitsluiten van zogenaamde faalkosten. De voornaamste oorzaken van faalkosten draaien rond slechte, laattijdige of onvoldoende communicatie.”

Bouwteam

“Vermits communicatie en samenwerking cruciaal zijn, moet er gezocht worden naar samenwerkingsverbanden die hieraan voldoen. Op dat moment komt men tot een of andere vorm van bouwteam. Basis van het succes is daarbij het “vertrouwen” tussen de teamgenoten. Het is dan ook niet meer dan normaal dat de bouwheer bij de selectie van zijn aannemer peilt wie dit vertrouwen waard is/kan bieden. Dit kan op basis van objectieve procedures en gesprekken, waarin bijvoorbeeld referenties, geloofsbrieven, financiële ervaringen en dergelijke aan bod kunnen komen. Het is overigens opvallend dat opdrachtgevers hun adviseurs zoals architecten en ingenieurs kiezen op basis van vertrouwen en kwaliteit , maar dat dit voor een aannemer blijkbaar niet hoeft.”

Snelheid winnen

“Als de bouwheer niet over een eigen bouwexpertise beschikt, kan hij zich voor de samenstelling van zijn team laten bijstaan door bouwdeskundigen. In deze fase kan ook best gepeild worden naar de competenties die voor het specifieke project belangrijk zijn. Het bouwteam wordt best in een zo vroeg mogelijk stadium samengesteld, bijvoorbeeld op het ogenblik dat de bouwheer zijn taakstellend budget heeft bepaald en zijn behoeftenprogramma of programma van eisen duidelijk is. Het is in deze fase nog mogelijk om met de gezamenlijke knowhow van de bouwteampartners optimalisaties te realiseren en engagementen naar prijs, kwaliteit en timing vast te leggen. 

Tot slot biedt een bouwteam en het vroeger intreden van de aannemer het voordeel dat het ganse team kan werken aan het project, zelfs terwijl er op de bouwtoelating wordt gewacht. Eens de nodige vergunningen er zijn, kan het project direct uitgevoerd worden. Dit leidt tot tijdswinst en dito vermindering van de financieringskosten.”.

 

STELLING 2

10-jarige aansprakelijkheid

De architect is 10 jaar aansprakelijk maar niet voor alles. Binnenkort     komt er mogelijk ook een verplichte aansprakelijkheidsverzekering voor aannemers. Hoe kan je als opdrachtgever anticiperen op latere discussies over aansprakelijkheid? 

Het antwoord van Marc-Antoine Lemaigre, adjunct-directeur Federale Verzekering & Henri Neyt, verantwoordelijke productiedienst technische verzekeringen, Federale Verzekering

 "In een bouwproces zijn drie partijen aanwezig: de bouwheer, de architect en de aannemer(s). Ieder draagt zijn verantwoordelijkheid. De architect is verantwoordelijk voor het concept en de aannemer staat in voor een correcte uitvoering van de werken. Er is een wederzijdse controle tussen de partijen. Sommige aansprakelijkheden, bijvoorbeeld omtrent de stabiliteit van het gebouw, kan een architect overdragen op de ingenieurs van het studiebureau dat de stabiliteit heeft berekend. De wet Laruelle uit 2006 verplicht de architect een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Hierin is de verzekering van de tienjarige aansprakelijkheid inbegrepen.

De grote meerderheid van aannemers beschikt over een aansprakelijkheidsverzekering. Er bestaat echter geen algemene dekking van de beroepsaansprakelijkheid zoals dit het geval is voor de architecten. De beslissing of er al dan niet een verplichte aansprakelijkheidsverzekering komt voor aannemers, is een politieke beslissing. Voorlopig is die er nog niet, en er zijn nog geen wetteksten of ontwerpen van wetteksten die bepalen hoe de verzekering er zou moeten uitzien en wie ze moet onderschrijven. Daar kunnen we nu dus geen uitspraken over doen. 

Er zijn verschillende verzekeringen die een opdrachtgever kan afsluiten om een werf te beveiligen tegen bepaalde incidenten. 

Allereerst is er de Alle Bouwplaats Risico's' (ABR), een soort omniumverzekering voor de werf. Hierdoor worden de bouwwerken evenals de bouwmaterialen verzekerd tegen allerhande schade en verliezen. In geval van verbouwing kan ook de schade aan het bestaande gebouw van de bouwheer verzekerd worden. Het betreft een zaakschadeverzekering, waarbij geen onderzoek wordt gevoerd naar wie aansprakelijk is. Daarnaast kan je in de ABR een bijkomend onderdeel aansprakelijkheid, met inbegrip van de foutloze aansprakelijkheid wegens 'burenhinder', integreren.  Hierdoor wordt de bouwheer verzekerd tegen eventuele schadeclaims omwille van schade aan de buurt afkomstig van de werf. 

Tot slot kan een verzekering worden afgesloten waarbij de 10-jarige aansprakelijkheid wordt gedekt voor alle interveniënten op de werf. Voor de bouw van woonhuizen, kantoren en opslagplaatsen biedt Federale Verzekering de F-10 aan, die een gesloten ruwbouw met een maximale waarde van 1 miljoen euro verzekert. Voor grote werken, en o.m. voor openbare infrastructuurwerken, kan een “controleverzekering” worden afgesloten. Voorwaarde voor het afsluiten van deze verzekering is de tussenkomst van een extern controleorganisme. In de polis wordt bepaald welke posten zullen worden gecontroleerd en verzekerd. De controle heeft betrekking op zowel de conceptie als op de uitvoering van de werken. Het controleorganisme is eveneens aanwezig bij de voorlopige oplevering. Iedereen is bij één verzekeraar gedekt, dus de uitbetaling zal vlotter verlopen in geval van schade. Aangezien de verzekering voor  aanvang van de werken wordt afgesloten, blijft de dekking verworven in geval van faillissement van één van de partijen. Het afsluiten van deze verzekeringen kan opgelegd worden in het lastenboek".

 

STELLING 3

Wat moet u weten over de inhoudingsplicht?

Een opdrachtgever die werken laat uitvoeren door een aannemer, of een aannemer die werken laat uitvoeren door een onderaannemer, heeft onder bepaalde voorwaarden een inhoudingsplicht ten opzichte van de RSZ en de FOD Financiën. Wat moet u hiervan weten?

Het antwoord van Marco Schoups & Sara Cockx, advocaten Schoups

"Het systeem van hoofdelijke aansprakelijkheid voor sociale en fiscale schulden van aannemers bestaat al geruime tijd. Toch zijn sommige ondernemingen hier niet of onvoldoende van op de hoogte. Vaak wordt ten onrechte verondersteld dat deze aansprakelijkheid enkel geldt voor ondernemingen in de bouwsector. De regeling is echter niet alleen van toepassing op aannemers, maar ook op alle mogelijke opdrachtgevers die werken in onroerende staat laten uitvoeren. Het begrip “werken in onroerende staat” is vrij ruim aangezien het niet enkel gaat om klassieke bouwwerken, maar bijvoorbeeld ook over onderhouds- of reinigingswerken, bewakingsdiensten of diensten in de vleessector. Indien u niet de nodige controles uitvoert, zou u bijgevolg aansprakelijk kunnen worden gesteld voor de sociale schulden van uw schoonmaakfirma."

Onderaannemers

"U kan niet alleen aansprakelijk worden gesteld voor de schulden van uw  rechtstreekse aannemer, maar ook van diens onderaannemer of enige verdere onderaannemers in de keten. Dit is het systeem van de “subsidiaire hoofdelijke aansprakelijkheid”, dat sinds kort ook werd uitgebreid naar de opdrachtgever. Een voorbeeld: voor de renovatie van uw burelen doet u beroep op een aannemer A, die op zijn beurt een onderaannemer B inschakelt. De RSZ kan in eerste instantie aannemer A aanspreken voor de sociale schulden van B. Wanneer aannemer A deze schulden niet vereffent binnen de 30 dagen, kan de RSZ zich tot u als opdrachtgever richten. U heeft in dat geval 30 dagen de tijd om het verschuldigde bedrag (beperkt tot de prijs van de werken) te betalen. Zoniet zal u in de databank van de RSZ zelf als schuldenaar aangeduid worden."

Controleren en inhouden

"Wanneer u als opdrachtgever een contract sluit met een (onder)aannemer controleert u best in de online databanken van RSZ en fiscus of deze aannemer schulden heeft. Pas wanneer u contracteert met aannemers die sociale en/of fiscale schulden hebben zoals vermeld in deze databanken, treedt het mechanisme van de hoofdelijke aansprakelijkheid in werking. 

Daarnaast moet u bij de betaling van elke factuur controleren of uw (onder)aannemer sociale en/of fiscale schulden heeft. Is dit het geval, dan dient u de nodige bedragen in te houden en deze door te storten aan de RSZ en/of de fiscus. Het gaat om een inhouding van 35% voor de RSZ en 15% voor de fiscus. Doet u dit niet, dan riskeert u het dubbele van de inhouding te moeten betalen als sanctie, zelfs al had de aannemer op het ogenblik van de contractsluiting geen schulden. 

We raden aan om contractuele verplichtingen op te leggen aan de rechtstreekse contractant, zodat ook deze de regelgeving strikt toepast en oplegt aan zijn eventuele onderaannemers.".

  

STELLING 4

Bent u beschermd via de Woningbouwwet?

De wetgever beschermt bouwheren die in zee gaan met een algemene aannemer of bouwpromotor via de wet Breyne (Woningbouwwet). Deze zou onder meer een 100% voltooiingsgarantie moeten bieden. Maar wat valt onder deze wet en (belangrijk!) wat niet? 

Het antwoord van Stefanie Debeuf, Adhemar Advocaten in Mechelen

“De Woningbouwwet wil opdrachtgevers er in de eerste plaats voor behoeden betalingen te verrichten voordat een tegenprestatie werd geleverd. Bij een faillissement van de aannemer zouden deze definitief verloren kunnen gaan. De opdrachtgevers mogen hierbij zowel consument als professioneel zijn. Enkele uitzonderingen beperken het ruime toepassingsgebied van deze wet: zo is ze niet van toepassing op opdrachtgevers die als geregelde werkzaamheid huizen of appartementen (laten) oprichten om deze te verkopen, zoals bijvoorbeeld aannemers of vastgoedmakelaars die contracteren in de hoedanigheid van opdrachtgever.

De Woningbouwwet beschermt de koper/opdrachtgever wanneer hij overeenkomsten sluit in het kader van een te bouwen of een in aanbouw zijnde woongelegenheid, waarbij de verkoper/aannemer zich ertoe verbindt het huis of appartement te voltooien. Voor toepassing van de wet is dus een combinatie vereist van een vastgoedtransactie en een contract van aanneming. Ook bij de aankoop van een bestaande woning, die gepaard gaat met verbouwings- of uitbreidingswerken van een bepaalde minimumomvang, geniet de opdrachtgever de waarborgen van de Woningbouwwet.”

Huisvesting

“De Woningbouwwet is van toepassing wanneer de te bouwen huizen of appartementen bestemd zijn voor huisvesting. Het gebouw kan gedeeltelijk worden gebruikt voor beroepsdoeleinden, maar de huisvesting mag niet slechts bijkomstig zijn. Ook moet de opdrachtgever verplicht één of meer stortingen doen vóór de voltooiing van de werken. Partijen kunnen de Woningbouwwet steeds van toepassing verklaren in hun contractuele relatie, ongeacht de situatie.”

Zekerheid

“De belangrijkste beschermingswaarborg die deze wet biedt, is de verplichting voor de aannemer om een zekerheid te stellen. Niet-erkende aannemers krijgen de keuze tussen het bieden van een voltooiingsgarantie of het waarborgen van de terugbetaling van de gestorte bedragen. De voltooiingsgarantie houdt in dat een erkende kredietinstelling of verzekeringsonderneming zich ertoe verbindt alle sommen te betalen die nodig zijn voor de voltooiing van de werken indien de aannemer in gebreke blijft, bijvoorbeeld in geval van faillissement. Erkende aannemers worden niet verplicht een voltooiingsgarantie te bieden, maar moeten enkel een zekerheid stellen in de vorm van een borgtocht, die slechts 5 procent van de prijs van het gebouw moet bedragen. Dit verschil wordt gehandhaafd, omdat wordt aangenomen dat de erkenning van een aannemer een voldoende waarborg van solvabiliteit biedt.”.

 

STELLING 5

De werking van een Bouwteam

Werken in bouwteamformule levert voordelen op. Maar dit vraagt om van bij de start de verschillende partijen rond de tafel te brengen. Hoe doet je dit? En wie neemt de leiding van het bouwteam?

Het antwoord van Sven De Vos, directeur Bouwteam/PPS/DBFM bij Willemen General Contractor NV

 “De wereld om ons heen evolueert sneller dan we soms beseffen, ook in een traditionele sector als de bouw: denk aan nieuwe concepten, technologieën, steeds omvangrijkere regelgeving en nieuwe bouwtechnieken. Een geïntegreerd bouwteam dat kennis en ervaring heeft met al deze aspecten, is voor een opdrachtgever de perfecte uitgangspositie om tot een zo goed mogelijk nieuw gebouw komen.

In een “Design & Build”-formule komen in een bouwteam immers alle aspecten aan bod. Met respect voor het advies van alle bouwteam-
partners worden de beste oplossingen gekozen om de opdrachtgever een zo goed mogelijk gebouw op te kunnen leveren. De disciplines werken niet los van elkaar maar geïntegreerd. Van bij het concept houdt het ontwerp rekening met duurzaamheid, comfort, regelgeving, uitvoeringstechnieken en wordt dit alles steeds afgestemd ten opzichte van de kostprijs. Door de goede communicatie tussen alle partijen worden ook hiaten die men bij een klassieke aanpak pas tijdens de uitvoeringsfase zou opmerken, met alle kosten van dien, vaak sneller opgemerkt.

Flexibiliteit is belangrijk

Belangrijk is dat de opdrachtgever bij de aanvang goed heeft nagedacht over wat voor hem echt belangrijk is en dit vertaalt in een programma van eisen: niet te gedetailleerd om het bouwteam flexibiliteit toe te laten bij het aanreiken van de beste oplossingen, maar wel voldoende gedetailleerd om er zeker van te zijn dat het bouwproject aan de noden van de opdrachtgever zal voldoen. Het is ook goed om bij de aanvang van een bouwteam een realistisch budget af te spreken, in overeenstemming met het gewenste programma en ambitieniveau. 

De leiding van het bouwteam kan in functie van de ervaring van de opdrachtgever genomen worden door de opdrachtgever zelf, een afgevaardigde, de architect, of door een projectleider van de aannemer. 

Voordelen

Concrete voordelen van het werken in bouwteam zijn een korter voortraject, het vermijden van meerkosten, hogere kwaliteit, betere afstemming tussen wensen klant en resultaat, en een optimale prijs/kwaliteit verhouding.

Expertise

Voor complexere projecten waarvoor een uniek concept nodig is, draagt werken in een bouwteam door de expertise van alle betrokken partijen bij tot realisatie van de wensen van de klant tegen een optimale prijs/kwaliteit verhouding. Het eindresultaat leidt uiteindelijk tot een meer tevreden klant, en een project dat zo optimaal mogelijk tot een goed einde werd gebracht".