Als ondernemer wordt u vroeg of laat bijna onvermijdelijk geconfronteerd met een bouwproject, of dat nu privé of op professioneel vlak plaats vindt. Uiteraard laat u zich daarbij omringen door ervaren professionals. Er zijn echter een aantal thema’s waarvan u best ook zelf goed op de hoogte bent om onaangename verrassingen te vermijden. 

STERCK. Magazine legde in de sector een oor te luisteren naar veel voorkomende misvattingen die men in de praktijk en op de werf tegenkomt. 

Zo bent u als opdrachtgever in een aantal gevallen verplicht om na te gaan of uw (hoofd)aannemers hun betalingen aan de RSZ en de FOD Financiën hebben voldaan. U sluit bijvoorbeeld ook best een verzekering Alle Bouwplaatsrisico’s (ABR) af. En weet u wat er precies onder de Woningbouwwet valt en wat niet? We verzamelden een aantal antwoorden.

Stelling 1

Hoe een aannemer kiezen?

In veel aanbestedingsdossiers leggen potentiële uitvoerders een andere prijs neer, de ene al flink wat lager dan de andere. Vaak is de laagste prijs een aanlokkelijk criterium om een bepaalde aannemer te kiezen. In de uitvoering blijkt de opdracht echter soms toch duurder uit te vallen. De opdrachtgever staat dan met de rug tegen de muur. Deze meerprijs betalen of een faillissement van de aannemer riskeren? Hoe maak je de keuze voor een betrouwbare bouwpartner?

Het antwoord van Jeroen Maesen, MaMu Architects

Voor de start van een bouwproject is het essentieel om het samenwerkingsmodel vast te leggen. Als de uitvoerder van in het begin gekend is, zal er samengewerkt worden in een bouwteamverband. In het andere geval kiest men voor een aanbestedingsmodel. 

Voor de samenwerking in een bouwteam is het vertrouwen van de bouwdirectie in de uitvoerder van essentieel belang voor het slagen van het project. In een aanbestedingsmodel moet in eerste instantie het programma van eisen en vervolgens ook het ontwerp tot in het kleinste detail met de bouwheer doorgesproken en vastgelegd worden. Dit proces is meestal een tijdrovende fase binnen het volledige proces, maar zorgt tegelijkertijd voor een grotere zekerheid nadien. 

Valkuilen

Op basis van het voorontwerp kunnen de bouwprofessionals (architect, studieburelen, epb-verslaggever, …) een sluitend dossier opstellen, bestaande uit plannen, meetstaten en een gedetailleerde lastenboekbeschrijving. Dit dossier vormt de garantie voor het handhaven van het vooropgestelde budget. Een gedetailleerde prijsopgave met eenheidsprijzen per post en geen “som-over-het-geheel” zorgen ervoor dat verrekeningen mogelijk zijn bij wijzigingen van de plannen tijdens uitvoering. Deze wijzigingen zijn immers de grootste valkuil voor budgetoverschrijding. Al te vaak worden er tijdens de uitvoering van een project wijzigingen doorgevoerd t.o.v. het aanbestedingsdossier, wat de deur open zet voor meerprijzen. Eens te meer komt de belangrijkheid van een weloverwogen en uitgepuurd ontwerp naar voren.

Je kan uiteraard niet 100% uitsluiten dat een uitvoerder gedurende een project failliet gaat, maar je kan wel een aantal voorzorgsmaatregelen treffen die het risico verminderen. Voor gunning der werken worden best de volgende parameters gecontroleerd: inhoudsplicht RSZ, registratie, achterstand bij de fiscus en de laatste neergelegde jaarrekening. Tijdens de uitvoering is het belangrijk dat uitsluitend verwerkte materialen vergoed worden. De uitvoerder stelt een voorstel tot vordering op, de architect controleert dit en geeft de finale goedkeuring voor het opstellen van de factuur. Op deze manier wordt er enkel betaald voor uitgevoerde werken, zonder financieel risico bij faillissement. 

De juiste keuze maak je dus aan de hand van een goed opgesteld aanbestedingsdossier. Dit dossier, aangevuld met een aantal te controleren parameters, is de ideale tool om verschillende uitvoerders te vergelijken. Alvorens dan een definitieve keuze te maken tussen de overblijvers op de ‘shortlist’, raden we aan om steeds enkele referenties op te vragen.

 

STELLING 2

Een verzekering ‘Alle Bouwplaatsrisico’s’ afsluiten?

Wat is een verzekering ‘Alle Bouwplaatsrisico’s (ABR)’ en sluit je deze als bouwheer best wel/niet af? Hoe duur is dit? En doe je dit ook voor privé-bouwprojecten?

Het antwoord van Philip Vanstiphout, Induver Hasselt NV

Iedereen is zich ervan bewust hoe complex bouwen is en welke risico’s hiermee gepaard kunnen gaan. Men wordt geconfronteerd met verschillende partijen, en dient rekening te houden met nieuwe wetten en normen, conceptiemethodes, materialen en verraderlijke en onvoorspelbare weersomstandigheden. Dit maakt het niet eenvoudig om bij schade de precieze oorzaak te achterhalen of de aansprakelijke aan te duiden. Het kan leiden tot lange technische en juridische discussies. Wanneer er reeds schade is nog voor het gebouw voltooid is, wordt de situatie vaak nog moeilijker met vertroebelde relaties tussen de verschillende bouwpartners, een stilliggende werf en bijkomende kosten als gevolg.

De ABR-verzekering biedt een ideale formule om deze problemen te voorkomen door alle partijen betrokken bij het bouwproces gezamenlijk te verzekeren in één polis. Zo is men zeker van de vergoeding en is er geen discussie over de verdeling ervan. De ABR-verzekering kan opgesplitst worden in 2 belangrijke afdelingen. Ten eerste de waarborg voor elke beschadiging van de bouw tijdens de werken. Standaard houdt dit in dat schade veroorzaakt door brand of ontploffing, ongevallen, diefstal op de werf en schade resulterend uit overmacht (storm, overstromingen, ...) verzekerd is. Er wordt dan niet gezocht naar de aansprakelijke partij. Dit zorgt ervoor dat de schade relatief snel wordt geregeld en de werken snel kunnen worden verder gezet.Ten tweede wordt schade aan derden ten gevolge van de uitvoering van de verzekerde werken gewaarborgd. Dit waarborgt het herstel van de schade ten opzichte van derden als gevolg van de verzekerde werken zoals een kraan die omvalt en de woning van de buren beschadigt, het huis van de buren dat verzakt wanneer de aannemer de funderingen uitgraaft, …

Kostprijs

De ABR-verzekering loopt tijdens de bouwtermijn en de daarop volgende onderhoudstermijn (die kan variëren 12 tot 24 maanden). De premie bedraagt 0,15% tot 1,5% van de waarde van het te verzekeren werk, met een minimumpremie van 750 EUR. De waarde van het werk is gelijk aan de som van alle aannemingscontracten, inclusief de erelonen van de architecten, ingenieurs, veiligheidscoördinatoren en eventuele andere ontwerpers alsook de niet-recupereerbare BTW. Een ABR-verzekering kan worden afgesloten door zowel de bouwheer als de aannemer. Het is echter raadzaam dat de bouwheer zelf de polis afsluit. Op die manier heeft hij niet alleen de kostprijs in eigen handen, maar ook de polisinhoud en de verzekeraar bij wie hij de polis afsluit. 

Tenslotte is het noodzakelijk dat de ABR-verzekering op maat is van het bouwwerk en dient aandacht besteed te worden aan enkele uitbreidingen: foutief gedeelte (schade ten gevolge van een reken- of conceptiefout of een gebrek in het materiaal), afbraak- en opruimingskosten, bestaand goed, schade ten gevolge van trillingen en grondwaterverlaging, …. Het is dus erg belangrijk beroep te doen op een verzekeringsspecialist om een verzekering af te sluiten die past bij het te realiseren project.

 

STELLING 3

Wat moet u weten over de inhoudingsplicht?

Een opdrachtgever die werken laat uitvoeren door een aannemer, of een aannemer die werken laat uitvoeren door een onderaannemer, heeft onder bepaalde voorwaarden een inhoudingsplicht ten opzichte van de RSZ én de FOD Financiën. Wat moet u hiervan weten? 

Het antwoord van Koen Vanoppen, Villa Jeuris

Sinds 2008 bestaat er in de bouwsector een inhoudingsplicht voor (niet particuliere) opdrachtgevers of aannemers die beroep doen op (onder)aannemers met sociale of fiscale schulden.

Controle

De opdrachtgever is verplicht, alvorens enige betaling uit te voeren, om na te kijken of zijn aannemer dergelijke schulden heeft. Deze verplichting geldt evenzeer voor de (hoofd)aannemer die gebruik maakt van onderaannemers. De opdrachtgever of de aannemer kan via de website van de overheid de eventuele schulden van zijn (onder)aannemers nakijken.

Aansprakelijkheid

De opdrachtgever of de aannemer die voor bepaalde werken beroep doet op een (onder)aannemer is hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de belastings- en sociale schulden die zijn contractant zou hebben op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst.

In 2012 werd de subsidiaire ketenaansprakelijkheid (her)ingevoerd waarbij de hoofdelijke aansprakelijkheid ten opzichte van de aannemer uitgebreid werd. Volgens deze aansprakelijkheid kan de (hoofd)aannemer hogerop in de keten aangesproken worden voor de betaling van openstaande sociale of fiscale schulden van een onderaannemer waarmee hij niet rechtstreeks gecontracteerd heeft, zelfs indien de aangesproken aannemer ten aanzien van zijn rechtstreekse medecontractant de inhoudingsplicht wel correct heeft nageleefd. 

Deze ketenaansprakelijkheid van de aannemer wordt door de programmawet van 10 augustus 2015 (BS 18 augustus 2015) uitgebreid naar de opdrachtgever zodat laatstgenoemde niet alleen hoofdelijk aansprakelijk gesteld kan worden voor schulden van zijn directe aannemer, maar ook voor de onderaannemers in de keten.

Er zijn dus nog steeds veel voorwaarden die voldaan dienen te zijn vooraleer de theoretische mogelijkheid van subsidiaire hoofdelijke aansprakelijkheid aangewend kan worden. Bovendien is er voor de aannemers en nu ook de opdrachtgever, de mogelijkheid om zich contractueel te vrijwaren tegen deze subsidiaire hoofdelijke aansprakelijkheid. Die vrijwaring geldt dan alleen ten opzichte de contractant en belet niet dat je als opdrachtgever aangesproken kan worden.

Sanctie

De hoofdelijke aansprakelijkheid voor sociale schulden bedraagt 100% van de prijs van de werken (excl. BTW). De aansprakelijkheid voor fiscale schulden wordt beperkt tot 35% van de totale prijs der werken (excl. BTW). Wanneer er zowel sociale als fiscale schulden zijn is de hoofdelijke aansprakelijkheid voor sociale schulden beperkt tot 65 % van de totale prijs van de werken (excl. BTW). In beide gevallen kan er een boete gelijk aan het te betalen bedrag bijkomend aangerekend worden.

 

STELLING 4

Bent u beschermd via de Woningbouwwet?

De wetgever beschermt bouwheren die in zee gaan met een algemene aannemer of bouwpromotor via de wet Breyne (Woningbouwwet). Deze zou in bepaalde gevallen onder meer een 100% voltooiingsgarantie moeten bieden. Maar wat valt onder deze wet en wat niet? 

Het antwoord van Petra Daemen, Odigo Advocaten

De woningbouwwet of wet Breyne is enkel van toepassing op de eigendomsoverdracht van een te bouwen of in aanbouw zijnde woongelegenheid, of overeenkomsten om een woning te bouwen of doen bouwen. Het moet met andere woorden gaan om een huis of appartement dat dient voor huisvesting, eventueel gecombineerd met professioneel gebruik. Gebouwen die (nagenoeg) uitsluitend dienen voor beroepsdoeleinden, namelijk voor handel, industrie of een kantoor, vallen niet onder de Wet Breyne. Bovendien moet de koper contractueel verplicht zijn om reeds betalingen (bijv. een voorschot) te verrichten voordat het gebouw is voltooid.

Waarborgen Wet Breyne

De Wet Breyne voorziet dat een erkende aannemer die een overeenkomst sluit die onder de wet valt, wettelijke in orde is indien hij een waarborg stort voor goede uitvoering 5 % van de koopprijs. Indien u handelt met een niet-erkende aannemer, moet deze ervoor zorgen dat een financiële instelling of verzekeringsinstelling een voltooiingswaarborg verleent van 100 % van de koopprijs (ofwel een terugbetalingswaarborg waarbij de koper wordt terugbetaald in geval van ontbinding van de overeenkomst wegens niet voltooiing). Het doel van deze regeling is de koper de garantie te geven dat indien de bouwpromotor failliet zou gaan, er een financiële of verzekeringsinstelling is die de nodige bedragen op tafel zal leggen om het gebouw verder af te werken. Naarmate het gebouw verder wordt afgewerkt, zal de koper op zijn beurt de nog niet betaalde schrijven betalen aan de bank. 

Waar houdt u best rekening mee?

De regeling dat er een 100 % voltooiingswaarborg moet worden gesteld, geldt dus enkel voor de niet-erkende aannemer. Indien een niet-erkende aannemer failliet zou gaan, dan loopt de koper in principe geen risico, op voorwaarde dat elk van de partijen heeft gedaan wat de wet oplegt.

De erkende aannemer daarentegen moet slechts een 5 % waarborg stellen voor gebreken aan oplevering. Nochtans is het feit dat een aannemer erkend is, zeker bijvoorbeeld voor aannemers erkend in klasse 1, geen sluitende garantie i.v.m. technische bekwaamheid en financiële draagkracht. 

Hoewel een definitieve erkenning in de hogere klassen wel aantoont dat de aannemer in het verleden reeds dergelijke werken tot een goed einde heeft gebracht, geeft dit nog niet de garantie dat hij in de toekomst financieel sterk blijft. Tegen een risico op insolventie is de klant dus nog niet afgedekt. 

In de praktijk wordt regelmatig vastgesteld dat de waarborgregeling niet wordt nageleefd. Bij overeenkomsten die tussenkomst van een notaris vereisen wordt dit door de notaris geverifieerd. Bij algemene aannemingsovereenkomsten moeten de partijen zelf hierover waken. De bouwheer dient dus het bewijs op te vragen dat de waarborg ook effectief werd gesteld.

 

STELLING 5

De werking van een bouwteam

Werken in een bouwteamformule levert voordelen op. Maar dit vraagt om van bij de start de verschillende partijen rond de tafel te brengen. Wie neemt de leiding van het bouwteam?

Het antwoord van Jan Kumpen & Christophe Aelbers, Kumpen

Het klassieke model van aanbesteden met enerzijds een opdrachtgever en zijn ontwerpteam en anderzijds een algemeen aannemer en zijn onderaannemers wordt eerder als een conflictmodel omschreven. 

In een samenwerkingsmodel zitten evenwaardige partners rond de tafel met dezelfde positieve ingesteldheid maar met complementaire expertise. Van alle partijen (bouwheer, ontwerpers en aannemer) wordt verwacht dat ze zich engageren om ethisch te handelen. Net dat vormt de hoeksteen voor een succesvolle samenwerking volgens de bouwteamformule.

Toen Kumpen in tweede helft van de jaren ‘90 als één van de eerste bouwbedrijven de bouwteam-aanpak mee initieerde hebben wij mee het charter opgesteld met de ethische regels waaraan de ‘spelers’ in een bouwteam zich dienen te houden. Elke partij die in een bouwteam stapt moet dit ethische charter onderschrijven en ernaar handelen. Zo moeten afspraken op het vlak van eisen, timing, budget, verantwoordelijkheden en delivrables openlijk gecommuniceerd worden binnen het bouwteam. De waarden betrokkenheid, verantwoordelijkheid, integriteit, leergierigheid en transparantie die in onze Kumpen-bedrijfscultuur voorop staan, gelden hierbij onverminderd. 

Bouwteam filosofie 

In een bouwteam wordt door de teamleden gedurende enkele maanden intens samengewerkt. Dit om zoveel mogelijk op voorhand te voorzien en te anticiperen door ieders expertise optimaal te gebruiken zonder in mekaars plaats te treden. Zo kan men onaangename verrassingen vermijden. Door deze langere voorbereidingstijd gaan de engagementen die de aannemer met de bouwheer aangaat - en die contractueel vastgelegd worden - veel verder dan deze die voortspruiten uit een klassieke korte aanbestedingsperiode van enkele weken. Een periode waarin de aannemer een project nooit even grondig kan bestuderen. 

Drie verschillende fases 

1. De opdrachtgever die in bouwteam wil werken stelt het project aan de potentiële bouwteampartners voor. Op basis daarvan gebeurt de selectie waarna de bouwheer, aannemer en ontwerpers als volwaardige partners een overeenkomst tekenen. Hierin wordt vastgelegd wat er wordt verwacht van de partijen. Transparantie is daarbij de sleutel tot succes.
2. De ontwerpfase: dit behelst de volledige studieperiode om te komen tot een prijs, een uitvoeringsplanning, een uitvoeringsdossier en een aannemingsovereenkomst. Deze fase wordt getrokken door de ‘projectleider bouwteam’, deze persoon is het geweten en geheugen in de uitvoeringsfase en volgt de ontwerpfase op van A tot Z.
3. De uitvoeringsfase: Er wordt een projectleider voor de uitvoeringsfase aangesteld en we kunnen aan de slag. De projectleider voor de ontwerpfase en de uitvoeringsfase is niet dezelfde persoon, beide functies vragen andere profielen en andere competenties.