Yin & Yang van Limburgs vastgoed

“Vroeger verkocht je een huis of een appartement. Tegenwoordig verkoop je een thuis voor je klanten.” De vastgoedsector is in permanente ontwikkeling. Een evolutie die Ed Somers en Stefan Vangronsveld als geen ander weten te doorgronden. Sinds de vliegende start in 2008 verdrievoudigde de omzet van hun kantoor Vestio. Vorig jaar verkochten ze 330 nieuwe en tweedehandse woongelegenheden. Dit jaar zullen dat er opnieuw flink wat meer zijn. Daarmee behoren ze tot de absolute top in Limburg. 

Ed Somers moet op zijn computer gaan kijken voor de omzet van 2014. “We hebben heel wat verschillende vennootschappen. In veel projecten werken we met verschillende partners, vaak onder de vorm van een tijdelijke vennootschap.” Die omzet blijkt uiteindelijk voor 2014 zo’n 70 miljoen euro te bedragen. Twee derde is afkomstig van eigen projectontwikkeling. Het overige deel van de verkoop op de bestaande vastgoedmarkt. 

Dat Vestio tegenwoordig zo sterk in het straatbeeld aanwezig is, heeft voor een deel te maken met de verkoop van tweedehandse huizen die sinds vorig jaar enorm gestegen is. “Oorspronkelijk verkochten we die enkel als een service voor de klanten die bij ons een nieuwbouwwoning of -appartement kochten. Maar nu hebben we met Luc Hermans een topper in huis die samen met zijn team de tweedehandsmarkt een echte boost heeft gegeven. Dan zie je ineens spontaan een tak binnen je bedrijf groeien. Dat is het mooie van ondernemen. Onze corebusiness blijft wel projectontwikkeling en nieuwbouw.”

Beide geboren en getogen Bilzenaars hebben samen ruim vijftig jaar ervaring in vastgoed. Stefan Vangronsveld komt uit de bouwsector waar zijn vader en oom een aannemersbedrijf hadden. Dat zette hij later samen met zijn nicht Hilde Vangronsveld verder in de vorm van de immobiliën-
vennootschap Immo Vangronsveld. 

Ed Somers was ooit profvoetballer bij Standard Luik, cafébaas en 12 jaar lang schepen in Bilzen. Een bekend figuur in Limburg. In de glorietijd van Ed’s Café ontstond een nieuwe professionele passie die de liefde van zijn leven zou blijken: vastgoed.

“In 1996 hebben we ons eerste project samen gedaan”, blikt Ed Somers terug. “Immo Vangronsveld stond in die tijd al sterk in Knokke en deed ook projecten in Limburg. De samenwerking viel goed mee en we zijn stelselmatig meer en meer samen gaan doen. Uiteindelijk heeft dat in 2008 tot de oprichting van Vestio geleid. Nu concentreren we ons voornamelijk op grotere projecten. We hebben momenteel een twintigtal projecten lopen. Volgend jaar start onder andere in Bilzen een verkaveling met meer dan 300 woningen. Dat doen we samen met enkele partners. Ook in Kuringen en Godsheide zijn er grote projecten voorzien net zoals op verschillende locaties in het centrum van Hasselt. En na het succes van het woonzorgcentrum Clarenhof in Hasselt loopt er nu in Genk het project Hof Van Gan en in Lanaken het project Drie Eiken. En er zitten nog meer projecten in de seniorenzorg in de pijplijn.”

STERCK. Hoe verklaren jullie het succes?

Ed Somers: “Ervaring speelt een grote rol. We zijn allebei bijna 25 jaar elke dag met vastgoed bezig. Elke vezel van ons lichaam ademt dat uit. Zelfs als we aan zee of op verlof zijn is vastgoed het enige waar het altijd over gaat. Het is echt een passie. En je groeit ook als bedrijf. Je wil steeds mooiere ontwikkelingen maken.”

Stefan Vangronsveld: “We hebben heel goede mensen aangetrokken die gepassioneerd zijn door vastgoed. Zowel op administratief als op technisch vlak en in de verkoop. We werken met een 20-tal medewerkers, vooral met een coördinerende functie. Maar op de werven lopen nog honderden mensen rond die eigenlijk onrechtstreeks ook van ons afhangen.”

Er zijn tegenwoordig in Limburg nog maar een handvol spelers die een deftig project tot een goed einde kunnen brengen.

Vijf parameters

STERCK. Wat bepaalt of jullie een project starten op een bepaalde locatie?

Somers: “Er zijn vijf parameters die we altijd nagaan en waar we beiden van overtuigd moeten zijn. Dat begint met de ligging van de grond en het buikgevoel dat we daarbij hebben. Dan ga je een stedenbouwkundige studie maken van wat er mogelijk is op de site. En er is de vraagprijs van de grond en het rendement dat je uit het project kan halen. Als al die parameters kloppen gaan we ervoor. We moeten steeds alle twee overtuigd zijn. We hebben nog nooit een stuk grond gekocht waar achteraf twijfels over waren.”

Vangronsveld: “Het is altijd een combinatie van een goede ligging, kwalitatieve architectuur en een prima prijssetting. Neem nu het Leopold-project in St-Truiden. Daar zijn we begonnen met een stedenbouwkundige wedstrijd waar een viertal architecten aan deel genomen hebben. Een jury heeft uiteindelijk het beste ontwerp gekozen.” 

STERCK. Jullie zijn ook erg complementair aan elkaar? 

Vangronsveld: “Ed doet meer het commerciële en de verkoop. Ik volg de technische aspecten. Alles wat je verkoopt moet ook gebouwd worden. En elke klant die ooit bij ons gekocht heeft, moeten we recht in de ogen kunnen kijken. We hebben nauwelijks of geen juridische geschillen. Kwaliteit staat boven alles en als je daarop inboet kom je jezelf tegen. Daar wijken we niet van af. Wanneer daalt immers de kwaliteit? Als één van de parameters niet klopt. Ofwel is de grond te duur. Of er zijn te weinig mogelijkheden om te ontwikkelen. Of de architectuur voldoet niet. Dan gaat men proberen om dingen goedkoper te maken.” 

Somers: “Er is veel synergie tussen ons twee. We zijn heel complementair. Zo’n beetje als Yin en Yang. Stefan is meer beredeneerd. Hij fluit mij af en toe terug en zet me met de voetjes op de grond. We zijn steeds een klankbord voor elkaar. Voor we een project starten, moeten we alle twee overtuigd zijn dat het bingo is. En onze personeelsgroep is ook echt top. Het is een vriendengroep op kantoor. Bij onze algemeen directeur Chantal Plancke is het financieel en organisatorisch beheer in goede handen."

STERCK. Velen voelen zich geroepen om als projectontwikkelaar aan de slag te gaan?

Somers: “Er zijn tegenwoordig in Limburg nog maar een beperkt aantal spelers die een deftig project tot een goed einde kunnen brengen. Tien jaar geleden had je nog de slager en de bakker om de hoek die ook appartementen gingen bouwen. Maar het is een markt van professionelen geworden. Het verkrijgen van bouwvergunningen en de job zelf worden ook steeds moeilijker. De normen verstrengen. Als je er niet professioneel mee bezig bent lukt dat niet meer. Er komt toch heel wat bij kijken.” 

Blijven groeien

STERCK. Met de afschaffing van de woonbonus heeft de sector vorig jaar een piek gekend. Is er dit jaar sprake van een afkoeling?

Somers: “Integendeel. We trekken de stijgende lijn van vorig jaar door. We zijn in 2008 gestart op het moment dat de crisis uitbrak. Dat heeft ons wel gehard. Ineens rinkelde de telefoon nog heel weinig. Vanaf 2009 is er dan terug een positieve evolutie ontstaan. De laatste jaren waren echte topjaren en ook 2015 ziet er veelbelovend uit.” 

Vangronsveld: “Met de lage intresten blijft het geld goedkoop en is het nog steeds interessant om in vastgoed te investeren. Andere beleggingen zijn meer risicovol of brengen onvoldoende op. Op een assistentiewoning kunnen we de kopers bijvoorbeeld een mooi rendement garanderen.”

STERCK. Potentiële kopers hebben het wel moeilijker om aan een financiering te geraken? 

Somers: “Tweeverdieners die een nieuwe woning kopen moeten tegenwoordig wel iets aan de kant hebben staan. Dat klopt. De twintigers en dertigers die vroeger een woning kochten, zijn nu voor een stuk de veertigers geworden. Dat komt ook doordat de ouders langer leven en het geld langzamer naar beneden komt. De kinderen moeten soms langer huren om tot een koop over te kunnen gaan. Vroeger kon je ook lenen over 25 of zelfs 30 jaar. Nu is de standaardmaat 20 jaar.” 

Vastgoed is nog steeds erg interessant om in te investeren.

STERCK. Op de tweedehandsmarkt doen vooral de goedkoopste en de duurste huizen het goed?

Vangronsveld: “We merken dat de kritische grens op de tweedehandsmarkt 250.000 euro bedraagt. Huizen onder die prijs gaan relatief vlot van de hand. En ook boven de 500.000 euro gaat het meestal goed. Eigenlijk is het gewoon belangrijk dat de prijs correct is. Dan krijg je een huis wel verkocht tussen de 3 en 6 maanden.”

Somers: “Je ziet aan de Maaskant wel dat de Nederlanders stilaan wegtrekken omdat de fiscale stimulans er niet meer is. Die duurdere villa’s zijn nog heel moeilijk te verkopen. De Maaskant was ooit de duurste regio in Limburg. Maar door het structuurplan is de bipool Hasselt-Genk met rondom steden zoals Diepenbeek en Bilzen heel sterk opgekomen en de duurdere regio geworden. Ook steden waar men goed bezig is, zoals St-Truiden en Bilzen, staan volop in de belangstelling.”

Woonzorg is toekomst

STERCK. Met de vergrijzing zetten jullie ook sterk in op woonzorgcentra?

Somers: “Dat is zeker de sector van de toekomst. Tot nu toe hebben we dat steeds gedaan in samenwerking met Patrick Kerkhofs en Patrick Syen van Probis. Residentie Clarenhof in Hasselt is op dat vlak ons paradepaardje. Een uniek voorbeeld van hoe omgaan met kerkelijk erfgoed, respect voor het verleden en toch een hedendaagse invulling. Nu zijn we in Genk en Lanaken met grote woonzorgprojecten bezig. En we zijn ook betrokken bij de ombouw tot woonzorgcentrum van de VTI-school van de Urselinnen in het hartje van Hasselt. Dat is een tripple-A locatie met zicht op het stadhuis.

We werken voor een woonzorgproject altijd in combinatie met een rustoord. Je koopt dan niet alleen een flat maar je koopt zorg. De mensen komen in een serviceflat binnen, beleven er hun derde jeugd, en op een gegeven moment worden ze zorgbehoevend. Het is erg als ze dan ineens naar de andere kant van de stad moeten. Als je in een woonzorgcentrum met assistentiewoningen iets koopt, is dat de laatste plek waar je gaat wonen. Als het niet meer lukt, kan je binnen hetzelfde complex verhuizen. Dat is het gigantische succes van het concept. 

Bij het Hof van Gan in Genk hebben we tijdens het eerste weekend 80 van de 84 flats van de eerste fase verkocht. Dat is fenomenaal. Ook het Clarenhof in Hasselt is razendsnel gegaan. Je hebt drie soorten mensen die kopen. Ofwel mensen die er zelf in gaan wonen. Ofwel kinderen die iets willen terug-
doen en voor hun ouders. En dan zijn er natuurlijk nog mensen die het puur als investering zien. Een erkende assistentiewoning heeft een tarief van 12% BTW en is vrijgesteld van onroerende voorheffing. Je spreekt dan over investeringsproducten met een rendement tussen de 4 en 5% netto. Bij een klassiek appartement zit je tussen de 3 en 4,5 %. Bovendien heb je grote zekerheid dat het verhuurd geraakt. Met de vergrijzing krijg je onmogelijk iedereen gehuisvest.” 

 STERCK. Jullie staan van oudsher ook heel sterk in Knokke?

Vangronsveld: “Dat is een heel specifieke nichemarkt. We concentreren ons daar enkel op A-locaties in Knokke en Duinbergen. Dat zijn appartementen die op de zeedijk liggen of die zijdelings zeezicht hebben op maximum 200 meter van de kustlijn. Er zijn 4 à 5 promotoren die zich daar echt op toeleggen. Je kan enkel in Knokke werken als je het door en door kent. Twee straten die parallel lopen kunnen een totaal andere prijs en insteek hebben. Alles speelt er zich op een heel kleine oppervlakte af. Ik ben zelf één dag per week aan de kust.”

Van het woonzorgcentrum in Genk hebben we tijdens het eerste weekend 80 van de 84 flats verkocht.

 

STERCK. Hoe kijken jullie naar technologische ontwikkelingen zoals de vastgoedsite Realo? Klanten zijn steeds beter geïnformeerd?

Somers: “Vastgoed is constant in beweging. Bedrijven zoals het onze hebben het voordeel dat we er dag en nacht mee bezig zijn en een sterke voeling hebben met de markt. Onze verkopers praten elke dag met de eindklanten. De digitalisatie en het hele online verhaal kan je niet stoppen. Maar uiteindelijk moet toch iemand bouwen, het risico nemen, … Via welk kanaal het dan verkocht wordt maakt ons eigenlijk niet uit, als het maar verkocht wordt. Als je met passie dag en nacht met je job bezig bent, komt het wel goed en is er altijd een markt. Zo simpel is dat volgens mij.”

Vangronsveld: “In de nieuwbouw wordt het energieverhaal enorm belangrijk. Daar is het kwestie van de ontwikkelingen op de markt te volgen. Isolatiewaarden en EPB-peilen worden elk jaar strenger. Houtskeletbouw zal in de toekomst aan belang winnen omdat de huizen moeten evolueren naar bijna-energie-neutraal (BEN). We gaan de uitdaging aan om dat ook te kunnen brengen.”.