Hoe is het gesteld met het bedrijfsvastgoed in Limburg? Welke tendensen doen er zich voor? Zijn de historisch lage intrestvoeten de ultieme reden om fors te investeren in kantoorgebouwen, magazijnen of retail? Luc Machon en Stephan Coenen – ervaren vastgoedspecialisten én afgevaardigd bestuurders van CIB Limburg (Confederatie van Immobiliënberoepen) – geven tekst en uitleg.
”Het gaat in het algemeen erg goed met de vastgoedsector. De prijzen voor residentieel vastgoed zijn - ondanks de financiële crisis van 2008-2009 - stabiel gebleven”, zegt Stephan Coenen. “Bedrijfsvastgoed heeft wel een kleine terugval gekend. Het rendement van een bedrijfspand ligt een stuk hoger dan dat van een woning, maar is dan ook gevoeliger voor economische schommelingen ten opzichte van residentiele panden waar je als investeerder een kleiner risico hebt. Sinds 2015 is bedrijfsvastgoed echter terug aan een opmars bezig. Niet enkel in Hasselt, maar in de volledige provincie. De lage intrestvoeten zijn uiteraard erg gunstig en mee verantwoordelijk voor de groei van de investeringen.”
Niet enkel bedrijfsvastgoed zit in de lift. Ook buitenverblijven zijn ontzettend populair. Uit een onderzoek van BNP Paribas Fortis blijkt dat zo’n 410.000 Belgen een tweede verblijf voor recreatieve doeleinden hebben dat ze niet verhuren aan derden. De stijging van het aantal vakantiestekjes is volgens BNP Paribas Fortis te wijten aan de lage rente. Bijna de helft (zo’n 45%) van de vakantiewoningen ligt in het buitenland, de Belgische kust is goed voor een kwart en ongeveer 10% van de vakantiewoningen ligt in de Ardennen. Opvallend is dat heel veel Vlamingen vandaag voor een villa in Spanje kiezen. Dit jaar zullen voor het eerst meer dan 3.000 Belgen een tweede verblijf in Spanje kopen. Dat is maar liefst zes keer zoveel als in 2008.
STERCK. Welke tendens is er in de sector?
Luc Machon: ”Ik denk dat we in Limburg wel van een ‘revival’ mogen spreken. Er zijn heel wat disruptieve ontwikkelingen op de Limburgse markt. In vergelijking met Brussel en Antwerpen is er hier in de kantoorgebouwen zelfs relatief weinig leegstand. Een andere tendens is dat er meerdere oplossingen zijn dan huren of kopen. Ook erfpacht en onroerende leasing zijn voor meer en meer ondernemers interessant.”
Stephan Coenen: ”Bedrijfsvastgoed huren is veel populairder in vergelijking met vroeger. Daar zijn verschillende redenen voor. In eerste instantie is er een bepaalde financiële angst door de economische crisis van 2008-2009. De banken voeden die angsten. Financiële instellingen zijn vandaag veel voorzichtiger dan pakweg 15 jaar geleden. Zeker voor startende ondernemers.”
Overheidssteun
STERCK. Starters krijgen al veel steun. Kan de overheid nog meer doen?
Machon: “Bij onze noorderburen is het regime voor startende ondernemers nog veel gunstiger dan hier. Nederlandse start-ups kunnen de eerste drie of vier jaar bijvoorbeeld een pand aan verlaagde registratierechten aankopen. Daar zou de Belgische overheid maar beter een voorbeeld aan nemen.”
STERCK. En hoe zit het dan met de retailsector?
Machon: ”Net zoals in alle andere provincies is er een overaanbod en dus erg veel leegstand. Heel wat overheidsinstanties proberen dat op te lossen, maar helaas lukt dat niet altijd. Kijk naar Tongeren, daar hebben de bestuursleden zoveel mooie initiatieven gerealiseerd in en rond de stadskern, maar de klassieke winkelas - de Maastrichterstraat - kent ontzettend veel leegstand. De huurprijzen zijn ook erg hoog. In de Maasstreek zitten we aan maxima van zo’n 90 euro per vierkante meter. In het centrum van Hasselt mag je dat bedrag verdubbelen.”
STERCK. Heeft de retailsector het zo moeilijk door de e-commerce?
Machon: ”E-commerce speelt daar zeker in mee. Maar het is al meermaals aangetoond dat een synergie de beste oplossing levert. Mensen willen online shoppen maar hebben ook nog nood aan een fysieke winkel voor de beleving en het persoonlijk advies. Een webshop hanteert dan ook een ander verdienmodel dan een fysieke winkel.”
STERCK. Residentieel vastgoed is in Limburg stukken goedkoper dan in andere Vlaamse provincies. Hoe zit het met bedrijfsvastgoed?
Coenen: “Identiek. Zowel de huur- als aankoopprijzen liggen hier lager. En dat terwijl onze provincie zoveel troeven heeft. We zijn via de E313 en E314 prima ontsloten en ook Nederland en Duitsland zijn vlot te bereiken.”
Multifunctioneel
STERCK. Wat brengt de toekomst voor bedrijfsvastgoed?
Machon: “We zullen zeker evolueren naar meer en meer polyvalente, modulaire bedrijfspanden. Die bieden meer mogelijkheden bij een groeispurt of verkoop.”
Coenen: “Vestio en Futurn hebben in dat opzicht al mooie initiatieven neergezet. Opvallend is dat de bedrijfspanden met een gemiddelde oppervlakte van zo’n 500 m2 het heel erg goed doen. Die worden razendsnel door de markt geabsorbeerd.”
Machon: “Een andere tendens is dat er nieuwe manieren van werken zijn en ook dat heeft uiteindelijk een wijziging van het bedrijfsvastgoed als gevolg. Er is meer aandacht voor de work-life-balance en dat resulteert in meer flexibele werkplekken en thuiswerk. In Brussel en Antwerpen zijn de co-working plekken erg populair.”
STERCK. Gaan we meer samenhokken onder één dak?
Machon: “Het is vooral een kwestie om de ruimte zo optimaal mogelijk te benutten. Een kantoorgebouw delen heeft zeker veel voordelen, maar het is niet voor elk type bedrijf mogelijk. Multidisciplinaire kantoren hebben het voordeel dat je bepaalde kosten kunt delen en het kan ook leiden tot bepaalde kruisbestuivingen tussen bedrijven. Maar het is niet de functie van de vastgoedmakelaar om doelbewust naar complementaire bedrijven te zoeken.”
Coenen: “In zo’n multidisciplinair kantoor kun je bijvoorbeeld kiezen voor één overkoepelende receptie. Dat is een meerwaarde omdat het kostenbesparend is. Ook het delen van parkings is in opmars. De stad Gent heeft bijvoorbeeld een proefproject lopen waar parkeerplaatsen van een kantoorgebouw overdag gebruikt worden door de medewerkers en ’s avonds en in het weekend door bewoners van de omliggende huizen. Dat werkt. En het is een moderne manier van omgaan met ruimte.”.
CIB Vlaanderen – voluit Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen – vertegenwoordigt de Vlaamse vastgoedmakelaardij. De beroepsorganisatie telt meer dan 1.500 leden en vertegenwoordigt meer dan 50% van de vastgoedkantoren in Vlaanderen, goed voor zo’n 75% van de omzet van de sector. In de loop der jaren is CIB Vlaanderen uitgegroeid tot de meest complete dienstenorganisatie die een houvast biedt aan iedereen die professioneel actief is binnen de immosector. In Vlaanderen zijn er zes provinciale afdelingen: voor elke Vlaamse provincie en één voor de kustregio. Samen met CIB Wallonie-Bruxelles maakt CIB Vlaanderen deel uit van CIB België. “De 260 leden van CIB Limburg kunnen gebruik maken van onze juridische dienst, genieten van thematische opleidingen en lezingen, en kunnen met alle vragen terecht bij onze hotline”, zegt Stephan Coenen. “Zo’n 10 keer per jaar organiseren we ledenvergaderingen waarop we ook gastsprekers uitnodigen.”