Unieke sociale woon maatschappij

In de regio top-20 komt een opvallende organisatie naar voor: woonmaatschappij Ons Dak. De maatschappij ontstond eigenlijk al in 1928. Sinds de jaren zestig groeide het aantal huurwoningen van Ons Dak spectaculair. Vandaag beheren de 15 gedreven medewerkers van de sociale huisvestingsmaatschappij meer dan 2.000 huurwoningen in vijf noordoostelijke Limburgse gemeenten: Maaseik, Kinrooi, Dilsen-Stokkem, Bree en Meeuwen-Gruitrode. Aan het roer staat een geoliede tandem: directeur Koen Van den Bruel en senior-directeur Noël Vandeboel. 

STERCK. Kun je Ons Dak eens kort voorstellen?

Noël Vandeboel: “We zijn een sociale woonmaatschappij met een atypische manier van werken. We willen vooruit en streven constant naar tevreden klanten. Daar leveren we continu heel wat inspanningen voor. Zo willen we bijvoorbeeld dat onze huurders wonen zoals wij wonen. Iedereen verdient een correcte service in woonkwaliteit. We renoveren bijvoorbeeld proactief en onze nieuwbouwwoningen zijn erg energievriendelijk.”

STERCK. Wie is eigenaar van Ons Dak?

Koen Van den Bruel: “De vijf steden en gemeenten waarin we actief zijn – Maaseik, Kinrooi, Dilsen-Stokkem, Bree en Meeuwen-Gruitrode – zijn de belangrijkste aandeelhouders. Er is ook een raad van bestuur maar we functioneren intern wel met een erg vlakke structuur. Onze vijftien medewerkers hebben behoorlijk wat inspraak en zijn voor een stuk zelfsturend. Bovendien hechten we veel belang aan intern overleg en laten we beslissingen snel doorsijpelen tot bij elke betrokken partij.”

STERCK. Hoe beheer je 2.000 huurwoningen? Welke aanpak hanteert Ons Dak?

Van den Bruel: “Onze rode draad is ‘correcte service in woonkwaliteit’. We leveren erg veel inspanningen om onze woningen technisch in orde te houden en organiseren buurtbijeenkomsten om naar onze huurders te kunnen luisteren. Wat is er goed? Wat kan er beter? Daar hechten we veel belang aan. Die open communicatie wordt erg gewaardeerd. We behandelen elke huurder ook op dezelfde manier en dat komt de klantentevredenheid ten goede. Intern proberen we daarnaast onze administratie op een zo efficiënt mogelijke manier af te handen. 

We werken bijvoorbeeld proces­matig en zetten sterk in op proactieve renovaties. Alle oudere woningen zijn bijvoorbeeld inmiddels al voorzien van dakisolatie, nieuw buitenschrijnwerk en een zuinige gaswandketel. Er gebeuren zelfs regelmatig comfort­renovaties zoals de installatie van een nieuwe keuken of badkamer. Op die manier verminderen we het aantal oproepen voor herstellingen en verlagen we de onderhoudskosten. Deze manier van horizontale renovatie heeft als gevolg dat we geen leegstand hebben.”

Limburgse aannemers

STERCK. Hoe werken de aanbestedingen precies?

Vandeboel: “Aangezien we met overheidsmiddelen werken, verlopen zowel de renovaties als nieuwbouwprojecten via openbare aanbestedingen. De laatste jaren werken we steeds vaker met ontwerpteams. Het voordeel is dat je de interactietijd beperkt. We investeren jaarlijks toch zo’n 5 tot 6 miljoen euro in nieuwbouw, renovaties en onderhoudswerken. Voor de kleine herstellingen – een lekkende kraan of een los stopcontact bijvoorbeeld – hebben we twee eigen klussers. Voor de technisch moeilijkere herstellingen, de renovatiewerken en nieuwbouwprojecten doen we beroep op Limburgse aannemers. Voor nieuwbouwprojecten wint ‘Design & Build’ aan populariteit.”

STERCK. Wat zijn voor Ons Dak de voordelen van ‘Design & Build’?

Vandeboel: “Dankzij deze atypische werkwijze betrekken we de bouwpartners maximaal. Ontwerpteams en aannemers zitten van in het begin samen en dat leidt niet enkel tot verrassende, creatieve voorstellen maar ook om het bouwbudget nog beter onder controle te houden. Dat laatste is in deze sector ontzettend belangrijk. We hebben de marge niet om 5% duurder uit te komen dan een geraamde prijs. Dat probleem tackelen we via ‘Design & Build’.”

STERCK. Hoe beslist Ons Dak met welk ontwerpteam het in zee gaat?

Van den Bruel: “Voor de ‘Design & Build’-procedure zijn er vier doorslaggevende criteria: de architecturale kwaliteit, de prijs, de technische kwaliteit (afwerking, gebruikte materialen, … nvdr.) en de planning. Het bestuur bekijkt deze aspecten uitvoerig en neemt dan een beslissing.” 

STERCK. Kun je enkele recente projecten aanhalen?

Van den Bruel: “In 2015 hebben we in Dilsen-Stokkem het zorgproject Stockheim opgeleverd. Deze samenwerkingsovereenkomst met het OCMW van Dilsen-Stokkem bestaat uit een groot dienstencentrum en 31 assistentiewoningen. DJV Architecten uit Maasmechelen stond in voor het ontwerp en Bouwonderneming Haex uit Meeuwen-Gruitrode zorgde voor de uitvoering. We hebben er bovendien ook de straat vernieuwd. Een ander mooi project waar we weldra mee zullen starten is Zielderveld in Kinrooi. Dat is een woonwijk waarin we levenslang wonen willen stimuleren. De woonwijk met ongeveer 130 woningen bestaat inmiddels zo’n 40 jaar. Er ligt echter nog een bouwkavel braak en daar gaan we 18 senioren­appartementen en 7 gezinswoningen bijbouwen. Het project zou in 2017 moeten starten en opgeleverd zijn in het najaar van 2018. Dit project was ook een voorbeeld van een ‘Design & Build’-procedure.”

Toekomst is groener

STERCK. En dan is er nog het woonproject Steenhoven. Geef daar eens wat meer informatie over?

Van den Bruel: “In samenwerking met de stad Maaseik en de VMSW hebben we een toekomstvisie ontwikkeld voor de bestaande woonwijk Relindis. We willen er op een termijn van ongeveer 10 jaar een groenere omgeving van maken met gezellige parken, speelmogelijkheden, waterbekkens en volkstuintjes. We voorzien autovrije straten en extra fiets- en voetgangersverbindingen. Het groen moet met factor 3,5 vermeerderd worden. Dat wil zeggen dat we meer gecondenseerd zullen bouwen. We voorzien op termijn een sloop van 38 woningen. Deze vervangen we vervolgens in verschillende fasen door nieuwe eenheden. Ten zuiden van de Steenfabriek komen er 103 gloednieuwe appartementen en 17 huizen. Met project Steenhoven maken we de bestaande wijk aantrekkelijker en groener. De huidige bewoners hebben we uitgenodigd voor onze infomarkt. We willen hen maximaal betrekken en inspraak geven. Zij moeten zich er immers thuis kunnen voelen.”

STERCK. Wie is ‘de huurder’ van Ons Dak eigenlijk? 

Vandeboel: “Meer dan twee op drie huurders zijn alleenstaanden, al dan niet met kinderen, dikwijls een gevolg van een relatiebreuk met pijnlijke financiële gevolgen. Het merendeel zijn alleenstaande vrouwen. Ons Dak ent zich eigenlijk op mensen die niet in aanmerking komen voor de private huurmarkt. Bijna de helft van de huurders zijn tussen 31 en 50 jaar oud. Als we naar de nationaliteiten kijken, constateren we dat zo’n 74% Belg is, iets meer dan 10% is Nederlander en op nummer drie staan Marokkanen met bijna 4%.”

STERCK. Hoe gebeurt de toewijzing?

Van den Bruel: “Ons Dak werkt net zoals alle andere sociale huisvestingsmaatschappijen met wachtlijsten. We houden alle statistieken bij – van inschrijving tot toewijzing – en merken dat de wachttijd verschilt per type woning (huis of appartement, nvdr.) en per locatie. Per jaar komen er gemiddeld zo’n 100 woningen vrij. Dat cijfer ligt zo laag omdat onze huurders gemiddeld zo’n 20 jaar in de woning blijven. De huurders hebben na vijf jaar kooprecht, maar het aantal woningen dat we daadwerkelijk verkopen blijft te verwaarlozen.”

Bijna-energieneutraal

STERCK. We hebben het al over duurzaam wonen gehad. Is het een ambitie om ook op de sociale woonmarkt te evolueren naar BEN-woningen? 

Koen Van den Bruel: “Enkele concullega’s experimenteren al volop met bijna-energieneutrale projecten. Het probleem is dat er geen ‘retur on investment’ is. De huurprijzen zijn zo laag dat we onszelf de das zouden omdoen. We zijn uiteraard vragende partij om meer te investeren in energiezuinige woningen maar op dit moment bouwen we volgens de minimale E-peil-vereisten.”

STERCK. Wat brengt de toekomst voor Ons Dak?

Van den Bruel: “We zien dat meer en meer aannemers BIM implementeren. Daar geloven we zelf ook erg sterk in. We denken daarnaast na over make-overs van bestaande woonwijken. We willen uiteraard blijven renoveren en investeren in nieuwe projecten. Daarnaast willen we onze eigen administratie nog verder blijven digitaliseren en automatiseren zodat we onze medewerkers ontzorgen en efficiëntiewinst boeken. Voor onze huurders werken we aan een open en transparant online communicatieplatform waar ze onder andere saldo’s kunnen raadplegen, herstellingen kunnen doorgeven of vragen kunnen stellen. Het is echt van belang om nog dichter bij onze huurders te staan. We hebben inmiddels al twee medewerkers die constant in contact staan met de buurtbewoners. Ze proberen problemen te detecteren en desgewenst een doorverwijzende rol te vertolken. Op die manier proberen we frustratiehaarden te vermijden.”.