Veel beleggers kiezen de dag van vandaag voor een investering in vastgoed vanwege de lage spaarrente. Het idee om de woning, het appartement of de bouwgrond te verkopen met winst kort na de aankoop ervan, kan met zich meebrengen dat u belastingen moet betalen op de meerwaarde. De federale overheid is bevoegd om die snelle meerwaarde te belasten.
De meerwaarde van een gebouw
Deze winst wordt belast tegen 16,5% (plus gemeentebelasting) als de verkoop binnen de 5 jaar na aankoop plaats vindt. Na 5 jaar is de meerwaarde fiscaal vrijgesteld. De data van de notariële aan- en verkoopakte zijn hier doorslaggevend.
Is het gebouw verkregen door een schenking, dan wordt de meerwaarde belast als het pand wordt verkocht binnen de drie jaar na de schenkingsakte en binnen de vijf jaar na de aankoop door de schenker.
De meerwaarde van grond
Als de volle eigendom of het vruchtgebruik van het perceel wordt verkocht binnen de 8 jaar na aankoop, is er belasting verschuldigd op de winst. Namelijk 33% van de winst (plus gemeentebelasting) bij een verkoop binnen de 5 jaar en 16,5% (plus gemeentebelasting) bij een verkoop tussen het 5de en het 8ste jaar. Na 8 jaar wordt de winst niet langer belast. Er wordt gekeken naar de data van de notariële aan- en verkoopakte om deze termijn vast te stellen.
Krijgt u de grond geschonken, dan is er meerwaardebelasting verschuldigd als het perceel wordt verkocht binnen de drie jaar na de akte van schenking en binnen de acht jaar na de aankoop door de schenker. De winst wordt ook belast als de eigenaar die de grond koopt of geschonken krijgt, daarop binnen de vijf jaar een gebouw zet en het geheel verkoopt binnen de vijf jaar na de ingebruikname of de eerste verhuring.
Gecorrigeerde winst
De uitgaven voor advertenties of het commissieloon voor het vastgoedkantoor, mag afgetrokken worden van de verkoopwaarde.
De aankoopwaarde mag forfaitair worden verhoogd met 25 procent kosten, of zelfs met een hoger bedrag, als daarvoor bewijzen kunnen worden voorgelegd zoals facturen voor verbouwingswerken. Met een inflatietoeslag van 5% wordt die verhoogde aankoopwaarde nog eens vermeerderd per volledig jaar dat is verlopen tussen de aan- en verkoop.
Opletten voor de erfbelasting
Bij het erven van een woning wordt de meerwaarde tegenover de aankoopprijs niet belast. Voor de erfbelasting is het echter wel opletten. De waarde van de woning op de dag van het overlijden moet worden opgegeven in de aangifte van de nalatenschap. Er moet dan erfbelasting op de geschatte waarde van de woning betaald worden.
Als de woning kort na het indienen van de aangifte van de nalatenschap verkocht wordt tegen een veel hogere prijs dan de aangegeven waarde, kan de fiscus ervan uitgaan dat de waarde van de woning te laag is ingeschat. De eigenaar loopt dan het risico dat hij erfbelasting bij moet betalen, plus een boete. Verkoopaktes moeten worden geregistreerd. Zo kan de belastingdienst gemakkelijk achterhalen hoe groot het verschil is tussen de aangegeven waarde en de verkoopprijs.