Een inwoner van België moet in zijn aangifte personenbelasting zijn wereldwijd inkomen aangeven, dus ook de inkomsten die voortvloeien uit een buitenlands onroerend goed. Deze inkomsten worden in België niet belast indien België een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting heeft afgesloten met het land waar het goed zich bevindt. Toch kunnen ze een effect hebben op de in België verschuldigde belasting. Hoewel op de buitenlandse inkomsten zelf geen belasting meer verschuldigd is, wordt er wel rekening mee gehouden om het tarief te bepalen dat van toepassing is op andere in België belastbare inkomsten. Zo kunnen deze vrijgestelde inkomsten toch aanleiding geven tot een hogere belastingdruk.
Welk bedrag opnemen in aangifte?
Indien het buitenlands onroerend goed verhuurd wordt, moeten de bruto-huurinkomsten worden opgenomen. Bij een niet-verhuurd onroerend goed moet dan weer een huurwaarde worden vermeld. Het is aan de belastingplichtige om deze zelf in te schatten, wat in de praktijk nog al eens leidt tot discussie.
Verschil België – buitenland?
Indien het niet-verhuurde onroerende goed in België is gelegen, moet enkel het kadastraal inkomen worden opgegeven. Het belastbare inkomen wordt dan verkregen door het geïndexeerde kadastraal inkomen (x circa 1,7) te verhogen met 40%. Het aldus berekende belastbare bedrag zal in de praktijk vaak lager liggen dan een reële inschatting van de huurwaarde. Door de rechtspraak is dit verschil in behandeling veroordeeld. Daarop heeft de fiscus een circulaire uitgevaardigd. Om de rechtszekerheid te bevorderen, aanvaardt de administratie nu dat de huurwaarde voor een in het buitenland gelegen niet-verhuurd onroerend goed kan worden bepaald aan de hand van een door een buitenlandse overheid vastgestelde of uitdrukkelijk goedgekeurde waarde. Deze waarde geldt niet als een verplichting, maar is een mogelijkheid waarvan de belastingplichtige in het kader van zijn onroerende inkomsten gebruik kan maken.
Frankrijk
Het probleem is evenwel dat de onroerende goederen in veel landen geen kadastraal inkomen of een forfaitair geraamde brutohuur kennen. Aldus lost de circulaire de problemen voor veel landen in de praktijk niet echt op.
Frankrijk is hierop evenwel een belangrijke uitzondering. In Frankrijk hebben alle onroerende goederen een ‘valeur locative’, vergelijkbaar met ons kadastraal inkomen. In haar circulaire aanvaardt de belastingadministratie dan ook uitdrukkelijk dat de huurwaarde van een Frans onroerend goed bepaald mag worden op basis van de valeur locative. Omdat de valeur locative al rekening houdt met een kostenforfait van 50% moet de valeur locative worden vermenigvuldigd met 2. Van dit bedrag mag nog de ‘taxe foncière’ worden afgetrokken. De ‘taxe d’habitation’ is volgens de administratie niet aftrekbaar. De circulaire gaat niet in op andere landen dan Frankrijk. Nochtans kent bijvoorbeeld Spanje ook een ‘valor catastral’.
Indien u in het verleden een te hoge huurwaarde hebt opgenomen in uw aangifte kan u nog actie ondernemen. Als de aanslag waarin deze werd opgenomen nog geen zes maanden oud is, kan u bezwaar indienen. Ook indien de bezwaartermijn is verlopen kan u via de procedure van ambtshalve ontheffing nog een correctie verkrijgen voor alle aanslagen die nog geen 5 jaar oud zijn.
Uiteraard helpen wij u graag met het verwerken van uw buitenlands onroerend goed in uw aangifte of bij een eventuele procedure tot rechtzetting van oudere aanslagen.