Vanaf 1 januari 2019 kan de patrimoniumvennootschap opteren om haar nieuwe, beroepsmatig gebruikte, gebouwen te verhuren met btw. Doordat de verhuurder en professionele huurder gezamelijk kiezen voor de verhuur met btw, zal de btw op het bedrijfspand onmiddellijk teruggevorderd kunnen worden. De wet van 14 oktober 2018 voerde de optionele verhuur van onroerende goederen met btw in.
Een praktijk- voorbeeld
Een vennootschap wenst, gesteund door haar groei en haar langetermijnvisie, een nieuw bedrijfspand aan te kopen of te bouwen. Zij wenst echter ook haar ondernemingsrisico af te grenzen en verkiest om dit bedrijfspand onder te brengen in een afzonderlijke patrimoniumvennootschap. De patrimoniumvennootschap wordt op dat moment geconfronteerd met een btw-probleem.
Doordat deze patrimoniumvennootschap verhuurt, zonder btw, aan de werkvennootschap is de btw op de aankoop of de bouw van dit bedrijfspand niet recupereerbaar. M.a.w. het bedrijfspand is in feite duurder dan eerst voorzien. Dit btw-probleem kan momenteel opgelost worden door het vormen van een btw-eenheid of de terbeschikkingstelling via onroerende lease. Maar daar komt dus verandering in.
Verhuren met btw
'Nieuwe, beroepsmatig gebruikte gebouwen' betekent dat er geen kosten of prestaties, die specifiek bijdragen tot de oprichting van het gebouw, gedaan werden vóór 1 oktober 2018. Diensten zoals van architecten of ingenieurs, en afbraak- en grondwerken worden niet gezien als oprichtingskosten.
Indien de patrimoniumvennootschap verkiest om een bestaand pand te verbouwen, geldt deze maatregel ook wanneer het gaat om vernieuwbouw. Vernieuwbouw is wanneer een onroerend goed op een zo danige wijze verbouwd wordt, dat zij als nieuw aanzien wordt. Dit is het geval wanneer de kostprijs van de verbouwingswerken, exclusief btw, meer dan 60% uitmaakt van de verkoopprijs van het gebouw of wanneer door de verbouwingswerken de aard, de structuur of de bestemming van het gebouw ingrijpend verandert.
Opslagruimten
Indien de patrimoniumvennootschap een pand wenst te bouwen voor de opslag van goederen dan geldt de nieuwvoorwaarde niet. Dit is wanneer het gebouw hoofdzakelijk, dus meer dan 50% van de oppervlakte, voor opslag gebruikt wordt. Ook voor bestaande opslagruimten kan men vanaf 1 januari 2019 opteren om te verhuren met btw. Voordien diende men te verhuren met btw wanneer 90% van het gebouw als opslagruimte gebruikt werd. Inzake de overige 50%, welk niet als opslag aangewend wordt, mag maximaal 10% gebruikt worden als verkoopruimte.
Deze maatregel geldt dus ook voor alle lopende verhuurcontracten m.b.t. opslagruimten. Voor opslagruimten die, in tegenstelling tot vroeger, nu met toepassing van btw verhuurd kunnen worden, opent dit de mogelijkheid om btw m.b.t. de aankoop of bouw van deze opslagruimte te recupereren.
Let wel, indien het gebouw niet meer met btw verhuurd wordt, bijvoorbeeld door leegstand, verkoop van het gebouw en dergelijke, dan zal de oorspronkelijke btw-aftrek herzien moeten worden, maar nu niet over een termijn van 15 jaar maar van 25 jaar.
Maatwerk
Verhuur van een onroerend goed blijft, zelfs met deze vereenvoudiging, maatwerk waarbij we u graag bijstaan.