Om investeringen in nieuwbouw en vernieuwbouw te stimuleren, bestaat de mogelijkheid om vanaf 1 januari 2019 btw te heffen op de onroerende verhuur van professioneel gebruikte onroerende goederen.
Het basisprincipe blijft wel dat de verhuur van een onroerend goed vrijgesteld is van btw.
Onder bepaalde voorwaarden kan de verhuurder btw rekenen op de huurprijs en de btw op de aankoopprijs of de uitgevoerde werken van de bouw in aftrek brengen.
Waarop moet u letten om gebruik te kunnen maken van die regeling?
- De verhuur moet betrekking hebben op een gebouw. De loutere verhuur van een terrein is uitgesloten.
- De huurder moet het onroerend goed gebruiken voor de uitoefening van zijn economische activiteit. Het is dus belangrijk om als verhuurder de juiste activiteit van de huurder te kennen en deze ook op te nemen in het huurcontract. Het maakt niet uit of de huurder een belastingsplichtige is met volledig recht op aftrek of een vrijgestelde belastingsplichtige. Indien het onroerend goed ook privé wordt gebruikt, kan deze regeling enkel toegepast worden wanneer het beroepsgedeelte apart verhuurd kan worden. Dit is het geval indien er een aparte ingang is voor het privé- en beroepsgedeelte.
- Zowel de verhuurder als de huurder moet ervoor kiezen om de verhuur van het gebouw aan btw te onderwerpen. Het volstaat dat in het huurcontract een clausule wordt opgenomen, waarbij beide partijen hiermee instemmen. Deze keuze geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst. Bij verlenging of bij een nieuwe huurovereenkomst tussen dezelfde partijen, hebben huurder en verhuurder opnieuw de keuze om te opteren voor het btw-stelsel. Uiteraard kan er bij iedere overeenkomst tussen andere partijen een andere keuze gemaakt worden.
- Deze regeling kan enkel voor nieuwbouw of vernieuwbouw aangevangen vanaf 1 oktober 2018. Oudere gebouwen zijn dus uitgesloten. Dit betekent dat de werken in onroerende staat van deze gebouwen moeten verricht worden na 1 oktober 2018. Diensten verricht door bijvoorbeeld een architect, landmeter, veiligheidscoördinator, enzovoort mogen echter al voor deze datum hebben plaatsgevonden.
- Indien de huurder en verhuurder een zekere verbondenheid hebben, en de huurder geen volledig recht op aftrek heeft, moet de huurprijs marktconform zijn. Dit om te vermijden dat de verhuurder de btw op de oprichting volledig zou kunnen aftrekken en de btw op de verhuur laag zou houden.
- Nadeel van deze regeling is de herzieningstermijn. Deze bedraagt 25 jaar i.p.v. de gebruikelijke 15 jaar voor gebouwen. Dit wil zeggen dat indien het pand gedurende de 25 jaar na oprichting verhuurd wordt zonder heffing van btw, een gedeelte van de oorspronkelijk afgetrokken btw moet teruggestort worden.