Tot op heden is de onroerende verhuur niet onderworpen aan btw. De enkele wettelijke uitzonderingen zijn niet gewijzigd.
De overige handelingen van onroerende verhuur waren tot nu uitgesloten van btw. Hierdoor kan de btw die wordt geheven op de constructie of het onderhoud van de gebouwen die worden verhuurd, niet in aftrek worden genomen en hoeft u geen btw aan te rekenen op de huurprijs. Dat leidt tot een kostprijsverhoging die wordt doorgerekend aan de eindgebruiker.
In veel EU-landen bestaan reeds uitzonderingen op de vrijstelling van btw op onroerende verhuur, of worden deze in de nabije toekomst ingevoerd. Ook de Belgische regering heeft nu een optioneel stelsel ingevoerd waarbij verhuurder en huurder gezamenlijk kunnen kiezen om de onroerende huurovereenkomst al dan niet aan de btw te onderwerpen. De basisvoorwaarden van dit optioneel stel zijn:
- De huurder gebruikt het gebouw exclusief voor een btw-plichtige activiteit (zowel belaste btw als vrijgestelde btw). Indien u ook het bijkomend terrein mee verhuurt, blijft de optie daarop ook van toepassing.
- Zelfs verhuur van delen van gebouwen kan gebeuren met btw, op voorwaarde dat het verhuurde deel zelfstandig verhuurd en gebruikt kan worden.
- De optie moet samen door verhuurder en huurder worden uitgeoefend en is van toepassing op de volledige duurtijd van de huurovereenkomst. De overheid dient dit nog concreet in te vullen.
- Indien de huurder geen volledig recht op aftrek van de btw heeft en indien deze verbonden is met de verhuurder, moet de aangerekende huurprijs marktconform zijn.
Op alle gebouwen?
Deze btw-optie geldt voor nieuwe gebouwen op voorwaarde dat er voor 01/10/2018 nog nooit btw opeisbaar is geweest op de oprichtingswerken van het gebouw. Deze beperking geldt niet t.a.v. intellectuele prestaties en uitgevoerde afbraak en grondwerken.
Het optiestelsel geldt zowel voor nieuwbouw als voor werken waardoor het gebouw ingrijpende wijzigingen onderging en als nieuw wordt aangemerkt. D.w.z. dat de kostprijs excl. btw minstens 60% moet uitmaken van de verkoopwaarde van het afgewerkte gebouw.
Bijkomende wijziging op de kortetermijnverhuur
Vanaf 01/01/2019 worden de verhuringen op korte termijn (max. 6 maanden) onderworpen aan btw. Anderzijds werd wel beslist een bijzondere herzieningstermijn van 25 jaar in te voeren voor gebouwen bestemd voor de optionele verhuur.
Conclusie
Het wegvallen van de btw als kostprijselement verbetert onze concurrentiekracht tegenover het buitenland. Houd wel rekening met mogelijke financiële gevolgen van de lange herzieningstermijn van 25 jaar.