Logistieke sweet spot

Sneller dan verwacht verrijst op de voormalige Ford-site in Genk Logistics Valley Flanders, een nieuw epicentrum voor de logistiek. Eén van de drie grote zones daarvan wordt ingenomen door Genk Green Logistics (GGL), een XXL, duurzame en trimodale logistieke eenheid en een samenwerking tussen Group Machiels en het beursgenoteerde Intervest Offices & Warehouses. Binnen de logistieke wereld wordt de nieuwe site in Genk naar voor geschoven als een absolute sweet spot die in de Benelux zijn gelijke niet kent.

Gunther Gielen is de CEO van Intervest Offices & Warehouses, een beursgenoteerde vastgoedspeler met een portefeuille van ongeveer 1 miljard euro, waarvan twee derde uit logistiek vastgoed en een derde uit kantoren bestaat. Intervest is voor 71% actief in België en voor 29% in Nederland. 

Group Machiels hoeven we aan het Limburgse ondernemerspubliek niet meer voor te stellen. De familiale groep van Louis Machiels realiseert vandaag een omzet van 400 miljoen euro en telt 1.200 werknemers, waarvan een derde in Chili actief is. De activiteiten zijn verdeeld over hernieuwbare energie met een aantal windturbines en zonneparken, milieubeheer en -diensten en een flinke tak industrieel en residentieel vastgoed. Ook daar staat het duurzaamheidsverhaal centraal. Zo is Machiels Building Solutions al meer dan tien jaar actief in houtskeletbouw. Sinds een jaar is Mathieu Verheyen de nieuwe CEO van Group Machiels. 

Wesley Mazzei is dan weer verantwoordelijk voor het industriële vastgoed en de logistiek van de groep. Hij was in het verleden algemeen directeur van Haven Genk, ook een onderdeel van Group Machiels, en heeft veel ervaring met het multimodale. Mazzei zal de verdere ontplooiing van Genk Green Logistics en Port of Limburg in goede banen leiden. 

De ontwikkeling van Genk Green Logistics moet gezien worden in het bredere kader van de voormalige Ford-site, nu dus Logistics Valley Flanders. Die is verdeeld in drie grote zones. Zone C aan het Albertkanaal bestaat uit twee delen. Op het ene deel heeft H.Essers al een aantal logistieke gebouwen gerealiseerd onder de naam Dry Port. Het tweede luik daarvan is de volledige strook aan het water: Port Of Limburg, een samenwerking tussen Group Machiels en H.Essers. De containerterminal van Haven Genk aan de overkant van het kanaal (1 van de 5 onderdelen van de haven), zal naar hier verplaatst en verder uitgebouwd worden. “Haven Genk is op vlak van containers op vijf jaar tijd gegroeid van 20.000 TEU naar 130.000 TEU”, legt Wesley Mazzei uit. “Er was meer ruimte en capaciteit nodig en die zijn we aan het bouwen bij Port of Limburg. Daar zal de capaciteit uiteindelijk 360.000 TEU bedragen. Daarmee worden we meteen de grootste binnenlandterminal van de Benelux. We werken hiervoor nauw samen met De Vlaamse Waterweg." 

De regio Genk vervult een heel belangrijke bufferfunctie naar het Duitse hinterland toe.

"Ze zijn op dit moment bezig met de voorbereiding van de terreinen en het realiseren van het ondergronds drainagestelsel. Daarna komt er een kade van 400 meter. Verder zullen we ook een 40% van de oppervlakte van Port of Limburg ontwikkelen door het aantrekken van bedrijven gericht op watergebonden activiteiten. Het verschil met GGL is dat op Port of Limburg steeds een duidelijke link met het water verplicht is. Eigenlijk is Port of Limburg al uitverkocht omdat een aantal grote partijen besloten hebben om de verhuis te maken.” 

STERCK. Zone A aan de voorkant is een zone voor openbaar nut?

Wesley Mazzei: “Dat is eigenlijk het ondersteunende gedeelte, maar ook het uithangbord van de site dat in beheer van De Vlaamse Waterweg ontwikkeld wordt. Het bevat onder meer de infiltratiebekkens en wadi’s en de personeelsparking evenals de wegenis voor de ontsluiting van de site waardoor waardoor we zone B en C zo efficiënt mogelijk kunnen benutten voor industriële activiteiten. Er zijn ook plannen en ideeën rond de bouw van een mooie landmarktoren die huisvesting kan bieden aan bedrijven en diensten (zoals een logistieke democenter of opleidingscentrum) die een toegevoegde waarde kunnen bieden aan Logistics Valley Flanders. POM Limburg en Stad Genk zijn nauw betrokken bij deze mogelijke ontwikkelingen." 

Perfect partnership

STERCK. Zone B is volledig gereserveerd voor GGL. Hoe is de samenwerking tussen Group Machiels en Intervest tot stand gekomen?

Gunther Gielen: “We hebben begin 2016 bij Intervest resoluut gekozen om meer de richting van logistiek uit te gaan. Het is de hoofdas van onze strategie geworden, gebaseerd op waardecreatie, duurzaamheid, klantgerichtheid en het team. We willen altijd gaan voor groei, maar die groei moet ons rendement of ons risicoprofiel verbeteren. We houden er tegelijk ook van om de waardeketting zoveel mogelijk in eigen huis te halen. Logistiek is vandaag enorm sexy, wereldwijd is iedereen er zot van. Dat vertaalt zich ook in de prijzen. Mocht je vandaag een gebouw willen kopen zoals dit van Genk Green Logistics en dat op lange termijn willen verhuren aan een heel goede partij, dan betaal je daar een heel scherpe prijs voor. Dus hoe meer delen van de waardeketting we in eigen huis hebben (grond, vergunningen, eigen ontwikkelingen …) hoe groter de waardecreatie is voor onze aandeelhouders. Vervolgens houden we ook heel erg van clusters. Daarmee kan je puzzelen en iets op maat maken voor jouw klant. En we houden van partnerships. Gezien de waarden en normen van Group Machiels hebben we een heel goed partnership gevonden. Het is een perfecte win-win met de lokale verankering van Group Machiels en onze logistieke knowhow.” 

STERCK. Group Machiels participeert intussen al in een vijftal projecten op en rond de voormalige Ford-site?

Mazzei: “Dat klopt. We zijn ook ervaren in de reconversie van grote terreinen. Zeker in het Limburgse. Zo is er nu de Ford-site, maar ook in Oudsbergen op de voormalige Velda-site hebben we een belangrijke rol gespeeld. En in de toekomst willen we in Langerlo een soortgelijk verhaal schrijven. Daar hebben we een meerderheidsbelang genomen in Global Langerlo, de vennootschap die instaat voor de afbraak van de energiecentrale van Langerlo en de herbestemming van die 26 hectare tot nieuwe industriezone. In het project van Genk Green Logistics hebben Intervest en Group Machiels elkaar zeer goed gevonden. Ik zou het een ‘match made in heaven’ durven noemen. En dat op het mooiste stukje grond in Vlaanderen (lacht).” 

Mathieu Verheyen: “Ik ben nog relatief nieuw bij Group Machiels, maar ik stel vast dat er een duidelijke traditie is om partners te zoeken. We kijken voor de lange termijn. Zo werken we in Haven Genk al sinds eind jaren 90 samen met Aperam. Ook met H.Essers hebben we langlopende samenwerkingen. We voelen ons heel goed bij zulke partijen. Het leuke is dat je elkaar kan versterken en op lange termijn samen kan groeien.” 

We kunnen 170.000 vrachtwagens per jaar van de weg halen. Op vlak van duurzaamheid is dat fantastisch.

Trimodale troeven

STERCK. Het gebeurt niet vaak dat zo’n groot stuk grond met trimodale ontsluitingsmogelijkheden beschikbaar komt? 

Verheyen: “Het is ook relatief snel gegaan. Een heel ander verhaal dan bijvoorbeeld de voormalige Opel- en Renault-sites. Het is natuurlijk spijtig, maar Limburg heeft ervaring met reconversie en dat heeft een rol gespeeld.” 

Mazzei: “Het is uiterst belangrijk dat GGL rechtstreeks trimodaal ontsloten is. Het is privaat industrieterrein dat via een private weg met Port of Limburg en dus het Albertkanaal verbonden. Op die weg mogen enkel havenvoertuigen rijden, er geldt geen gewichtsbeperking en een nummerplaat is niet nodig. Die connectie met het water is extreem efficiënt en zelfs uniek te noemen.”

Gielen: “Iedereen focust op de duurzaamheid van een individueel pand om een bepaalde certificering krijgen. Ook wij ambiëren een heel hoog niveau van duurzaamheid qua technieken, maar los daarvan bekijken we het ook veel breder. Het feit dat we hier trimodaal kunnen werken en dat onze partner Group Machiels samen met H.Essers een containerterminal gaat uitbaten, zorgt ervoor dat we transport van de weg naar het water kunnen brengen. Op die manier kunnen we 170.000 vrachtwagens per jaar van de weg halen. Op vlak van duurzaamheid is dat echt fantastisch.”

Mazzei: “Duurzaamheid kan ook hand in hand gaan met kostenefficiëntie. We bevinden ons op de as richting Antwerpen via de E313. Transport via water is goedkoper dan over de weg. We hebben een rechtstreekse verbinding met alle kaaien in de haven van Antwerpen. En we beschikken over spoorfaciliteiten waarbij het volledige terrein kan aansluiten op het internationale spoornetwerk. Haven Genk, dat 200 meter verder ligt, heeft zelfs een volledig operationele spoorterminal.” 

STERCK. In totaal is er op de site van GGL 250.000 m² logistieke ruimte voorzien?

Mazzei: “Dat klopt. We zijn in gesprek met logistieke spelers en bedrijven in de maakindustrie. om zich hier te vestigen. Het gaat niet alleen om zeer duurzame logistieke warehouses maar we bieden ook aan industriële partijen de mogelijkheid om zich hier te vestigen. Alleen zien we dat logistiek momenteel enorm hot is. We krijgen zeer veel aanvragen van grote internationale logistieke partijen. Daar zijn een aantal redenen voor. Ons XXL terrein is uniek: we kunnen oplossingen bieden aan bedrijven met grote warehousing behoeftes. Het duurzame karakter oefent een grote aantrekkingskracht uit. Zo zijn alle daken voorzien van zonnepanelen, de kantoren worden door Machiels Building Solutions opgetrokken in houtskeletbouw, de volledige site zal beantwoorden aan de BREEAM-Excellent certificering, de op één na hoogste standaard op vlak van duurzaamheid. Daarnaast zijn er de multimodale mogelijkheden zoals eerder vermeld. Wij zijn vergund om de volledige 250.000 m² te bouwen. Dat stelt ons in staat om zeer snel te beantwoorden aan de behoeften van onze klanten. We kunnen op zes tot zeven maanden een volledig gebouw opleveren vanaf het moment van beslissing. Dat is uniek in onze sector. Ik daag je uit om in België partijen te vinden die dat allemaal kunnen combineren. Er zijn heel weinig alternatieven van deze kwaliteit op de markt.” 

Duurzaamheid

STERCK. Met Eddie Stobart Europe Logistics en P&O Ferrymasters nemen de eerste klanten al 30.000 m² in gebruik. Wat is voor bedrijven doorslaggevend om zich hier te vestigen?

Gielen: “Voor dergelijke internationale groepen speelt het multimodale karakter van onze site een heel grote rol. Ze kijken verder dan de prijs per vierkante meter en zien – net als ons – duurzaamheid heel breed. Ze denken aan het welzijn van hun klanten en willen daarin de beste leerling van de klas zijn. Ze kijken ook verder dan het puur technische en brengen hun eigen inzichten, kennis en ervaring mee. We gaan heel ver om met hen mee te denken. Noem het gerust voortschrijdend inzicht. We gaan voor BREEAM-Excellent, maar eigenlijk willen we en cours de route onszelf ook altijd verbeteren.”

“Een ander element dat meespeelt is de war on talent, ook in de logistiek. Om nog werkkrachten te kunnen aantrekken, moet je een omgeving bieden die inspirerend is. We zijn als Intervest ook in de kantoormarkt actief en hebben die tijdens de coronacrisis enorm zien evolueren. Dat is echt een big bang. Een kantoor gaat in de toekomst veel meer inspirerend moeten zijn. Het moet fijn zijn om er te komen werken. In de logistiek was dat tot voor kort totaal onbelangrijk, maar dat is nu aan het wijzigen. Ook de logistieke spelers willen iets creëren dat heel aantrekkelijk is, bijvoorbeeld voor de vrachtwagenchauffeurs en alle mensen die er werken. De wereld is heel snel aan het veranderen op dat vlak.”

De volledige site zal beantwoorden aan de BREEAM-Excellent certificering, de op één na hoogste standaard op vlak van duurzaamheid.

STERCK. De geografische ligging van Genk is een bijkomende troef?

Mazzei: “De regio Genk vervult een heel belangrijke bufferfunctie naar het Duitse hinterland toe. Onze ligging is zeer interessant als hub naar de rest van Europa. Haven Genk haalt op dit moment al 40 à 50.000 containers van de weg om fileleed van en naar Antwerpen te vermijden door maximaal gebruik te maken van het Albertkanaal. Van hieruit rijden we uit naar Aken, naar Keulen enzovoort. Voor veel partijen is dat heel belangrijk. Ofwel doe je één rit per dag vanuit het Ruhrgebied naar Antwerpen en ben je veel tijd kwijt, ofwel doe je drie à vier ritten per dag vanuit het Ruhrgebied naar Genk. Op vlak van efficiëntie kan dat tellen. Uitleverzekerheid speelt ook een rol. Vanuit Antwerpen kan je over de weg nooit met zekerheid zeggen wanneer een container aankomt. Voor de laad- en losploegen van de grote distributiecentra is die voorspelbaarheid nochtans een heel belangrijke factor. Dankzij onze multimodale aanpak kunnen we tot op de minuut garanderen wanneer we aankomen. Dat is een gigantisch voordeel.” 

Tewerkstelling

STERCK. Logistiek krijgt soms de kritiek dat het veel grond inneemt voor relatief weinig tewerkstelling. Men verwacht echter meer dan 2.000 nieuwe jobs op de site van Logistics Valley Flanders?

Mazzei: “We hebben een verplichting op vlak van tewerkstelling van 27 FTE’s per hectare. De partijen die zich hier komen vestigen, doen dat niet alleen voor de logistiek maar ook voor de toegevoegde waarde. En daarin is tewerkstelling een belangrijke factor.” 

Gielen: “Logistiek is vandaag erg hot. E-commerce speelt daar een belangrijke rol in en corona heeft dat alleen maar versterkt. Studies wijzen uit dat 1 miljard extra omzet in e-commerce nood heeft aan ongeveer 77.000 m² logistiek. De noden in Europa alleen al worden geschat op 15 miljoen vierkante meter op vijf jaar. Dat is een ongelofelijk sterke driver voor de logistiek. Aan de andere kant is er nood aan een kortere supply chain en een fijnmaziger net naar de eindgebruiker. Dat betekent veel meer buffering. Re-shoring, het naar hier halen van bepaalde productie, is de droom van alle lokale overheden. Maar dat is wellicht een utopie. Er gaat hier nooit meer assemblage van wagens gebeuren. Maar we merken wel dat er nood is aan een bepaalde eindassemblage die ons veel minder afhankelijk gaat maken van bepaalde factoren. En dat is een belangrijke trigger voor tewerkstelling.”

“Onze nieuw magazijnen voorzien daarom ook altijd een stuk mezzanine. Dat is een soort tussenplateau dat los staat van de racks waar de paletten worden gestapeld. Het kan gebruikt worden voor aanpassingen en handling, arbeidsintensieve activiteiten. Naar tewerkstelling toe gaan we hier een mix krijgen van pure logistiek en eindgebruiker. Er lopen op dat vlak verschillende gesprekken met geïnteresseerde partijen. Het voordeel van Limburg is ook dat er nog enige beschikbaarheid is van bepaalde profielen, ook op de hogere niveaus. Voor eindassemblage heb je bijvoorbeeld ingenieurs nodig. Nederland heeft veel e-commerce uit België naar zich toe getrokken maar daar botsen ze nu op de limieten om nog werkkrachten te vinden. Dat plaatje is hier rooskleuriger.”

STERCK. Welke tijdslijn verwachten jullie te doorlopen?

Mazzei: “20.000 m² magazijnen zijn gebouwd en verhuurd. We zijn nu 10.000 m² aan het bijbouwen voor P&O Ferrymasters. Die zullen op 1 november in gebruik genomen worden. Intussen hebben we ook een quasi overeenkomst met een derde partij voor 10.000 m². Tegen eind 2022 willen we 40 à 50.000 m² bijkomend gerealiseerd én verhuurd hebben. Tegen eind 2025 moet de volledige 250.000 m² bebouwd en verhuurd zijn. Er lopen heel veel gesprekken.” 

Gielen: “We hebben het voordeel dat we kunnen puzzelen. Voor bepaalde partijen kunnen we nadenken over stap één maar ook al over stap twee en stap drie en er op die manier een langetermijnverhaal van maken. Internationale groepen hebben dat graag. Vanuit Intervest hebben we logistiek vastgoed in zowel Nederland als België, op alle mogelijke locaties. Voor ons is Genk echt wel de sweet spot. Mochten we andere plaatsen hebben binnen België waar we hetzelfde kunnen realiseren, dan waren we daar al lang mee aan de slag gegaan.” 

Verheyen: “Ford heeft lang geleden de oefening gemaakt en is op deze plaats terechtgekomen. Internationale groepen maken nu ook de oefening en komen opnieuw hier uit. Dan kan je met recht en reden spreken van een sweet spot. We voorzien trouwens ook een leuke verwijzing naar het verleden. Zo zullen de grote blokken van GGL vernoemd worden naar Ford-modellen die in Genk gemaakt werden, zoals de Mondeo, de Transit en de Galaxy.”

Gielen: “De steun en het commitment dat we hier  van de verschillende overheden krijgen is enorm groot.”

Verheyen: “De samenwerking met partijen zoals De Vlaamse Waterweg, Ovam en Vlaio verloopt zeer vlot en goed. Hetzelfde met de Provincie Limburg, POM Limburg, de Stad Genk, je voelt een positieve drive. Iedereen wil meewerken”