Uit de hand verkopen of via een makelaar ?
Men kan een eigendom uit de hand verkopen of via een makelaar. Bij een verkoop “uit de hand” wordt de prijs onderling bepaald door verkoper en koper. Als dat een scherpe prijs is, vormt dit geen probleem. Dat wordt het wel als de verkoper minder dan 5/12de van de waarde krijgt. Dan kan de rechtbank de koop nietig verklaren. De registratie kan hier ook zijn zegje over doen door middel van een tekortschatting.
Bij een “verkoop uit de hand”, dus zonder tussenkomst van een makelaar, kunnen er zich problemen voordoen indien de verkoper niet over alle wettelijke documenten beschikt. Het gaat om documenten die men moet afgeven bij het ondertekenen van een voorakkoord zoals het bodemattest, vastgoedinformatie, en bij nieuwbouw ook de basisakte en het lastenboek. Indien de koper overhaast te werk gaat en zich later bedenkt, dan kan hij de nietigheid van de verkoopovereenkomst inroepen op basis van de wet op informatieplicht. Bij ons bent u zeker dat alles in orde is!
Tekortschatting riskeren door een goede zaak te doen ?
De ontvanger van de registratierechten oefent controle uit over de
verkoopprijs van een onroerend goed zoals overeengekomen door verkoper en koper, en vermeld in de verkoop-
overeenkomst. Om die prijs te kennen, hoeft hij enkel de akte na te
lezen. Indien de vermelde verkoopprijs hoger is dan de normale (venale) waarde van het onroerend goed, is de ontvanger tevreden en zal hij het dossier klasseren zonder gevolg. Hij krijgt meer registratierechten binnen.
Is de verkoopprijs lager dan de objectieve verkoopwaarde, dan zal de ontvanger proberen de bijkomende registratierechten te innen op het prijsverschil. Er zal dan hoogstwaarschijnlijk ook een boete volgen. De koper zal een brief ontvangen waarin de nog verschuldigde registratierechten vermeld staan.
Men kan dan best een afspraak maken met de ontvanger om te kijken of er geen verzachtende omstandigheden zijn. De ontvanger baseert zich op vergelijkbare verkopen in de buurt. Dit kan de koper ook doen met vergelijkingspunten die in zijn geval gunstiger zijn. Argumenten zoals de staat van het onroerend goed, bescheiden inrichting, goedkope afwerking, … zijn aantoonbaar met foto’s, en onmisbaar in de onderhandeling voor een minnelijke schikking.
Indien er geen minnelijke schikking getroffen wordt, kan er een controle-
schatting worden aangevraagd. De kans is echter groot dat de controleschatting hetzelfde resultaat oplevert. Een minnelijke schikking geniet dan ook de voorkeur.
SMS-verkoop toegelaten of niet?
Een bod is bindend als er geen opschortende voorwaarden zijn. Bij aanvaarding van een bod via schriftelijk bewijs, is de verkoper op dat moment zelfs geen eigenaar meer. Het verlijden van de authentieke akte moet dan deze overeenkomst enkel nog officieel maken.
Bij een sms-verkoop is er een begin van bewijs. Het is dus niet voldoende om een verkoop realiseren, tenzij er bijkomende bewijzen zijn zoals voorgaande e-mails, opmaak van onderlinge voorlopige verkoopovereenkomsten, etc… De verkoper kan op basis van deze bijkomende bewijzen wel verplicht worden om via juridische weg over te gaan tot het verlijden van de authentieke akte.
Nieuwe vormen van onderhandse verkoop?
Er zijn de afgelopen jaren verschillende varianten op onderhandse verkoop bijgekomen. Zo kan men bijvoorbeeld via een vastgoedadvertentie de startprijs erg laag instellen, en een bezoekdag organiseren waarop de kandidaat-kopers een schriftelijk bod kunnen uitbrengen in een gesloten enveloppe. Deze worden op het einde van de bezoeken geopend en het hoogste bod wordt voorgelegd aan de eigenaar, die het op zijn beurt kan aanvaarden of niet.
Indien een kandidaat-koper zich misleid voelt, kan deze voor de rechtbank argumenteren dat hij een ander pand heeft moeten laten gaan, of dat hij intussen gerelateerde kosten heeft gemaakt. Deze juridische kwesties kunnen 2 tot 3 jaar aanslepen. De eigendom kan in de tussentijd niet verkocht worden met alle gevolgen van dien voor de verkoper.
Veilingsites geven de hoogste bieder dan weer de kans om als enige kandidaat te onderhandelen met de verkoper over de prijs van de eigendom en de modaliteiten.
Fausto Fierro is zaakvoerder van het Hasseltse immobiliënkantoor Govimmo. Ze hebben zowel residentiële als commerciële en logistieke panden in hun portefeuille.