Logistiek vastgoed boomt in deze coronatijden. “Zowel langs de vraag- als aanbodzijde is er een duidelijke stijging in opslagruimte merkbaar. We zien in onze sector een verschuiving van de ‘just in time-‘ naar de ‘just in case’-benadering”, schetst Jo De Wolf, CEO van Montea.
STERCK. Wat was uw eerste reflex bij het uitbreken van de pandemie in ons land?
Jo De Wolf: “Toen de coronacrisis ons in maart raakte, zocht ik een referentiekader. In eerste instantie greep ik terug naar de bankencrisis van 2007-2008, toen er een vertraging in onze branche te noteren viel. Alleen zagen we dit keer al snel net de tegenovergestelde beweging. Logistiek is in deze tijden nog belangrijker geworden. Tot voor de coronacrisis moest alles in deze wereld ‘lean and mean’ (slank en doelgericht) worden gehouden. Doordat er na een poos geen aanvoer uit Azië meer was, viel de productie stil, zodat de logistieke politiek van ‘just in time’ naar ‘just in case’ (grote voorraad) evolueerde. Dat deed de vraag naar opslagruimte stijgen.”
E-commerce draait nu week na week hogere volumes dan vroeger tijdens de absolute topweek voor Kerstmis.
STERCK. Ook e-commerce zit nog meer dan ooit in de lift…
De Wolf: “De online business heeft de voorbije maanden een versnelling hoger geschakeld, zoveel is zeker. Voor de corona-uitbraak was deze sector in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk al heel sterk. De Benelux en Frankrijk hinkten op dat vlak achterop, maar COVID-19 heeft de angstige consument er uiteindelijk toe verplicht om over te schakelen op e-commerce. Jongeren waren al goed vertrouwd met deze manier van aankopen, maar ook ouderen hebben nu ten volle dit platform ontdekt. Nog belangrijker is dat ze het gebruiksgemak ervan leren kennen: ze hoeven zich niet meer te verplaatsen naar de winkel en te sleuren met spullen. E-commerce draait nu week na week hogere volumes dan vroeger tijdens de absolute topweek voor Kerstmis. De goederen gaan bij dit soort handel rechtstreeks van het magazijn naar de consument, met als gevolg dat logistiek vastgoed een must-have is geworden.”
STERCK. Welke gevolgen heeft dat voor de geografische inplanting van logistiek vastgoed?
De Wolf: “Er is volop vraag naar ‘last touch’-hubs, locaties waar de goederen kort worden opgeslagen nabij steden, dicht bij de consument. Vroeger was er veel logistieke beweging vanuit Zuid-Nederland, meer bepaald vanuit Tilburg en Waalwijk. Nu komen de platformen steeds dichter bij de eindconsument. Intussen belooft Amazon in sommige landen zelfs al binnen de vier uur te leveren in een stedelijke omgeving. Deze nieuwe marktvraag heeft een andersoortige businesslijn in het leven geroepen, die niet meer vanuit pakweg Tilburg kan worden gegarandeerd. Er moet steeds korter op de bal gespeeld worden.”
“We hebben in onze contreien op het vlak van food wel nog een grote inhaalbeweging te maken. De fashion retail draait op volle toeren, maar ook de food retail – denk maar aan Hello Fresh, met zijn maaltijdboxen die aan huis worden geleverd – zullen ongetwijfeld volgen. De korte keten, waarbij lokale producten worden gepromoot, vormt een zeer grote uitdaging. De consument moet aan deze nieuwe situatie gewend raken.”
Gent en Aalst
STERCK. Welke rol speelt Oost-Vlaanderen in deze revolutie?
De Wolf: “Oost-Vlaanderen neemt zonder meer een belangrijke plaats in op de logistieke landkaart. Na Antwerpen en Brussel vervult Gent een sleutelrol. Er tekent zich, net als in onze buurlanden, een tendens naar het meer regionale niveau af. Bij ons bedient een logistiek verdeelcentrum een regio van zowat 20 tot 30 kilometer. Vanuit de diverse steden in Vlaanderen bereik je op die manier al bijzonder veel koopkracht.”
“Gent blijft zeer interessant omwille van zijn zeehaven. Met Montea hadden we er als eerste niet-gebruiker voet aan de grond. Bedrijven zoeken tegenwoordig vaak een derde partij: ze willen huren, niet bouwen. Daan Schalck, voorzitter van Havenbedrijf North Sea Port, doet er alles aan om klanten te helpen met private partners. Ook de spoorverbinding en de autostrade zijn uiteraard zeer belangrijke troeven voor de ontwikkeling van de Gentse regio.”
STERCK. Welke meerwaarde kan logistiek vastgoed spelen bij de herontwikkeling van bestaande sites?
De Wolf: “In de geest van ons charter van maatschappelijk verantwoord ondernemen, kijken we met Montea altijd eerst uit naar herontwikkeling van bestaande sites in de bestaande logistieke zonering, al zijn er altijd ‘missing links’. In Aalst is er bijvoorbeeld de Siesegemkouter met de Health & Care Valley, een ambitieus project van liefst tachtig hectare dat belangrijk is voor deze streek. Deze site ligt aan de autosnelweg, je hoeft de stad niet in. Voor de nationale distributie is Aalst van groot belang. Eigenlijk draait het in ons land om de as Antwerpen-Brussel-Aalst.”
STERCK. Met welke uitdagingen word je als specialist in deze branche nog geconfronteerd?
De Wolf: “We streven in onze projecten steevast naar een evenwicht tussen bouwen op maat en energiezuinig bouwen. Zo zijn we goed geplaatst om een gebouw op maat van de klant te voorzien, maar het moet nadien ook bruikbaar zijn voor een andere partij. Wij investeren bovenal. Door de korte doorlooptijd van onze projecten (om en bij de zes tot acht maanden), gaat het bijna steeds om het ‘build-to-suit’-principe, waarbij het logistiek goed wordt afgestemd op de activiteiten van het bedrijf.”
De investeringen in het automatiseren van magazijnen zijn groter dan ooit.
STERCK. Welke gevolgen ervaart de logistieke markt van de huidige macro-economische tendensen?
De Wolf: “Een deel van de productie kan naar Europa terugkeren, doordat in Azië de levensstandaard stijgt en de productiekosten er dus ook zullen oplopen. Bovendien zal je hier steeds meer investeringen in automatisering zien, waardoor de loonkost daalt. Deze tendens van een productie korter bij de consument, ‘nearshoring’, zal een belangrijke impact hebben op onze markt. Nederland en Vlaanderen zijn tot nog toe dé gateway voor Europa geweest. De zeevracht met containers gebeurt via Rotterdam, maar alles duidt erop dat er steeds meer lokaal en regionaal zal worden geproduceerd.”
“Een tweede opvallende evolutie is de automatisering van de magazijnen. De investeringen op dat vlak zijn groter dan ooit. De vraag naar kwalitatieve gebouwen neemt dan ook toe. Onze markt doet het goed. Een eerste grote uitdaging bestaat erin om spaarzaam en duurzaam om te gaan met open ruimte. Daarnaast is het belangrijk om de goederen nog eens op een duurzame manier bij de consument te brengen. Nu zien we een steeds groter wordende ‘vercamionettisering’ van onze economie. In het kader van deze problematiek draaien we momenteel mee in een experiment van DHL, waarbij elektrische voertuigen en cargofietsen worden ingezet. Door de ‘car footprint’ kleiner te maken, is er een meer duurzame logistiek mogelijk.”