Een aantrekkelijk pand is een belangrijk visitekaartje voor elk bedrijf. De juiste grond vinden om zo’n gebouw te realiseren, wordt met de dag uitdagender. De algemeen directeurs van de vijf Oost-Vlaamse intercommunales en de POM Oost-Vlaanderen beseffen dat maar al te goed. Eén van hun belangrijkste doelstellingen is ruimte creëren om te ondernemen, alleen wordt die ruimte almaar schaarser. Hoe moet je daar als ondernemer in de toekomst mee omgaan? Relaas van een boeiend panelgesprek.
STERCK. Met welke activiteiten houdt een intercommunale zich anno 2021 zoal bezig?
Bart Casier: “Het takenpakket van een intercommunale is door de jaren heen fors verbreed. Tewerkstelling in eigen streek bevorderen door ruimte voor ondernemen te creëren, blijft erg belangrijk. Daarnaast zijn we ook bezig met cultuur, huisvesting, duurzaamheid, enzovoort.”
Binnenkort is het onherroepelijk gedaan met het aansnijden van greenfields en zal de klemtoon volledig op reconversie liggen.
Sofie Vandelannoote: “Terwijl de focus 60 jaar geleden lag op de ontwikkeling van infrastructuur en bedrijventerreinen om werkgelegenheid te creëren, is de dienstverlening van intercommunales voor streekontwikkeling geleidelijk aan een stuk breder geworden. We werken in eerste instantie voor de gemeentes, maar profileren ons als een trekpaard voor streekontwikkeling.”
Dieter Geenens: “Als POM hebben wij een één-op-één-relatie met alle Oost-Vlaamse gemeenten, zien we het belang van overleg op intergemeentelijk niveau toenemen en werken we op regionaal niveau nauw samen met de provincie en stad Gent om regionale ontwikkeling te bevorderen.”
Sofie Vandelannoote
Veneco
Sofie Vandelannoote is sinds 2015 algemeen directeur bij Veneco en heeft haar carrière uitgebouwd op het snijvlak van architectuur, stedenbouw en participatie. Sindsdien zet ze de strategische lijnen uit voor de vernieuwde intercommunale Veneco en staat ze in voor de dagelijkse leiding van deze groeiende organisatie. Veneco is de intercommunale voor de 21 gemeenten rond Gent (verdeeld in het Meetjesland en de Leie-Scheldestreek en Oostrand van Gent). Er werken 35 mensen.
Peter Van de Putte: “We zijn geen concurrenten van elkaar, want ieders grondgebied is duidelijk afgebakend. Voor het maatschappelijk belang is het belangrijk dat we goed samenwerken.”
Casier: “Klopt, we moeten elkaar geen vliegen afvangen. Onze missie is zo al uitdagend genoeg.”
Vandelannoote: “Als overheidsinstanties hebben we elkaar ook gewoon nodig. Zonder de provincie zouden we een aantal zaken gewoon niet kunnen realiseren. Dat is bijvoorbeeld zo voor de verkenning van energiehubconcepten op Vlaamse bedrijventerreinen, waarbij bedrijven voor elkaar een meerwaarde kunnen betekenen inzake energie- en wateruitwisseling. Een goed voorbeeld daarvan is de samenwerking tussen Aqua4C en Tomato Masters in Kruisem. De tomatenkwekerij levert elektriciteit en water aan het kweekbedrijf van omegabaars en krijgt in ruil nutriëntenrijk water als voedingswater voor de tomaten.”
Op veel vlakken is het wetgevend kader niet aangepast aan de huidige mogelijkheden en noden.
STERCK. Hoe fel speelt de concurrentie met private projectontwikkelaars?
Casier: “Het is logisch dat zij ook brood zien in wat wij doen, maar ik ben een fervent voorstander van het in openbare handen houden van bedrijventerreinen. Wij zijn bijvoorbeeld ook intenser bezig met het management van dergelijke zones: mobiliteitsvraagstukken, het toewijzen van kavels, creatie van aangepaste tewerkstelling én het beheer van bedrijventerreinen als een goede huisvader. Die private spelers zie je vaak niet meer als de boel is verkocht.”
Kris Dooms
DDS
Sinds 1 december 2020 werkt Kris Dooms als algemeen directeur bij DDS, de intercommunale die in de regio Dendermonde-Wetteren een uitvoerende rol vertolkt bij de socio-economische ontwikkeling. Voordien werkte hij in de voedingssector. DDS telt 25 medewerkers.
Vandelannoote: “We mogen ze niet allemaal over dezelfde kam scheren, er zijn toch een aantal jonge private ontwikkelaars die de boodschap begrepen hebben en beseffen dat ze een maatschappelijke rol te spelen hebben.”
Geenens: “Dat is ook noodzakelijk. Ze mogen het duurzaamheidsplaatje niet uit het oog verliezen en verkopen een stuk grond beter niet aan een bedrijf wiens corebusiness eigenlijk niet in die zone thuishoort.”
Kris Dooms: “Er hangt ook een hoger prijskaartje aan gronden die via de private markt worden verkocht, wat niet in de kaart speelt van een relatief kleine onderneming die groeit en wil uitbreiden. Een intercommunale biedt naast ondersteuning aan ondernemingen op een regionaal bedrijventerrein ook ondersteuning aan kmo’s op lokale bedrijventerreinen. Op onze locaties vinden ze gronden aan lagere prijzen, al moeten ze wel aan bepaalde voorwaarden voldoen.”
Geenens: “Het was de POM die destijds aan de basis lag van bedrijventerreinmanagement en op die manier extra diensten verleent aan de ondernemingen die er gevestigd zijn. Ook de intercommunales denken aan het belang van de zone op zich, bijvoorbeeld door de aanleg van een gemeenschappelijke water- en/of groenbuffer. De zones zijn zodanig uitgetekend dat je ook met die voorzieningen voldoende nuttige ruimte blijft behouden. Elke m2 moet nu eenmaal renderen.”
Vandelannoote: “Net daarom is het nuttig om zoveel mogelijk gemeenschappelijke diensten te centraliseren op een bedrijventerrein. Dat doen we onder meer op De Prijkels, waar één van de vijf deelzones (De Poort) onderdak zal bieden aan ondernemingen met een ondersteunende functie en gegroepeerde facility, zoals bijvoorbeeld kinderopvang, een bedrijfsrestaurant, enzovoort.”
Dooms: “Het moet vooral onze ambitie zijn om de terreinen te optimaliseren en de leefbaarheid te verhogen. In dat kader is het ook onze taak om de gebruikers van een bedrijventerrein te motiveren om na te denken over onderlinge samenwerking.”
We moeten niet verwachten dat er ooit nog een grote internationale speler die veel ruimte nodig heeft, een vestiging in Vlaanderen plant.
Casier: “Veel hangt dan af van de solidariteit van de bedrijfsleiders: kijken ze naar het geheel van een bedrijventerrein, of louter naar hun eigen lapje grond in die zone?”
STERCK. Is er ook in Oost-Vlaanderen een chronisch onevenwicht tussen vraag en aanbod inzake bedrijfsgronden?
Vandelannoote: “De ruimte is niet onuitputtelijk. Wij hebben de voorbije jaren een mooie inhaalbeweging gedaan door talrijke zones die in de jaren 60 waren aangelegd, te revitaliseren. Op De Prijkels (Deinze-Nazareth, 95 ha) en in Maldegem (22 ha) zijn we volop bezig met infrastructuurwerken met het oog op een uitbreiding. In Gavere, Evergem, Zulte-Kruisem en Assenede-Zelzate komen er eveneens nog uitbreidingen, maar dan is het onherroepelijk gedaan met het aansnijden van greenfields en zal de klemtoon volledig op reconversie liggen.”
Geenens: “Inclusief de Gentse haven en de Waaslandhaven, is er in Oost-Vlaanderen 17.000 hectare ontwikkeld in totaliteit. Dat valt behoorlijk mee, maar de nieuwe initiatieven die voor de komende jaren op stapel staan, zijn eigenlijk niet meer dan ‘peanuts’. Een perceel van pakweg 10 hectare is amper nog te krijgen. We moeten dus niet verwachten dat er ooit nog een internationale speler met een ruimtevraag van vele hectaren (zoals een autoconstructeur) een vestiging in Vlaanderen kan realiseren.”
Dieter Geenens
POM
In 2018 werd Dieter Geenens algemeen directeur van POM (Provinciale Ontwikkelings-maatschappij Oost-Vlaanderen), dat het sociaal-economisch beleid van de provincie naar de ondernemers vertaalt en vice versa. Hij stuurt een team van 24 mensen aan.
Vandelannoote: “Net daarom is het cruciaal om de hoogtebeperkingen helemaal los te laten. Je zal in de toekomst weinig nieuwe ‘platte dozen’ zien. We moeten bedrijven stimuleren om in de hoogte te werken.”
Peter Van de Putte: “Antwerp Euroterminal (AET) doet dat onder meer via de bouw van een nieuwe parkeergarage, waar het in een eerste fase op 7 verdiepingen tot 9.700 voertuigen zal kunnen stockeren. Het is één van de bedrijven die beseffen dat horizontale expansie almaar moeilijker wordt en verticale groei meer mogelijkheden biedt.”
Casier: “Idealiter vind je rond een bedrijfsgebouw geen parking meer, maar is die voorzien ondergronds of op het dak. Het is soms balanceren op een slappe koord, maar we moeten er alles aan doen om bedrijven die willen uitbreiden, in de regio te houden. Wij willen ze niet kwijt en zij vragen niet liever dan dicht bij hun huidige site te mogen blijven, onder meer om zoveel mogelijk personeel aan boord te houden. Het komt eropaan samen naar oplossingen te zoeken. Net daarom was ik bijvoorbeeld blij toen we het Becton Dickinson Distribution Center in Temse konden houden.”
STERCK. Hoe belangrijk zijn de brownfieldconvenanten met het oog op nieuwe reconversies?
Geenens: “Het doel moet zijn om zoveel mogelijk verloren geachte m2 weer in te zetten voor de economie. Net daarom zijn die convenanten essentieel: ze bieden diverse administratief-juridische en financiële voordelen om obstakels voor herontwikkeling uit de weg te ruimen. Een goed voorbeeld daarvan is het bedrijventerrein Tech Lane Ghent, waar we een participerende rol in spelen. Dit historisch vervuilde bedrijventerrein biedt na een grondige sanering ruimte aan kenniseconomie, watergebonden distributie, transport en logistiek, en geniet zelfs internationale belangstelling.”
Ik ben een fervent voorstander van het in openbare handen houden van bedrijventerreinen.
Casier: “Wij deden al aan brownfieldontwikkeling nog voor er van die convenanten sprake was. De site van de voormalige Manta-fabriek in Waasmunster illustreert dat goed. Na een grondige sanering is daar een gloednieuwe kmo-zone gekomen. Onze voortrekkersrol heeft zijn vruchten afgeworpen, ook de Vlaamse overheid en de private sector beseffen nu dat ze daarop moeten inzetten.”
Dooms: “Open ruimte is erg schaars geworden. In onze regio zijn er nog twee uitbreidingen gepland: zone Hoogveld I in Dendermonde en Meerbos in Wichelen. Wat Meerbos betreft, spreken we over maar 2 hectare. Vanaf dan moeten we maximaal inzetten op reconversie en versnippering tegengaan.”
Bart Casier
Interwaas
Al 20 jaar is Bart Casier de algemeen directeur van Interwaas, de intercommunale van het Waasland met tien gemeenten (waaronder ook Zwijndrecht) als leden. Er staan 35 mensen op de payroll. Casier werkte voordien op een studiebureau en bij de Vlaamse overheid (ruimtelijke ordening, financiën en begroting, gebouwen), waar hij mee oprichter was van de Vlaamse bouwmeester.
Casier: “Die schaarste zorgt ervoor dat de prijskloof tussen een m2 industriegrond en een m2 in een woonzone almaar kleiner wordt. Een zoveelste bewijs dat we elke m2 zo goed mogelijk moeten benutten.”
Dooms: “Omwille van de hoge prijs die private ontwikkelaars bieden, kan ik me voorstellen dat het voor bepaalde gemeenten lastig is om aan die verleiding te weerstaan. Als ze er toch op ingaan, zien ze pas later problemen opduiken, zoals bijvoorbeeld een slecht onderhouden zone.”
STERCK. In welke mate kan je het schaarsteprobleem opvangen met bedrijvencentra?
Geenens: “Die centra mikken op een ander publiek, met name starters en specifieke doelgroepen. Het zijn eigenlijk groeiplatformen met een hoge densiteit, waar je op een relatief kleine oppervlakte toch veel bedrijven en tewerkstelling vindt. De POM zelf participeert daarom in negen bedrijvencentra. Een voorbeeld van een dergelijk initiatief is De Punt in Gentbrugge, dat zich sterk focust op de sociale economie.”
STERCK. Het businessmodel van MLSO is anders dan dat van de overige intercommunales?
Van de Putte: “Klopt: de gronden blijven onze eigendom, ondernemers mogen ze gebruiken voor bijvoorbeeld 30 jaar. In veel havenzones wordt hetzelfde concessiemodel gehanteerd. Na de afgesproken periode keert de grond, inclusief de erop gebouwde infrastructuur, weer terug naar ons.”
Geenens: “Interessant, maar niet eenvoudig te kopiëren: het zou van de doorsnee Vlaamse ondernemer een immense mentaliteitswijziging vergen om zich daaraan aan te passen.”
Van de Putte: “Zeker familiebedrijven zouden het moeilijk hebben met die switch. Velen onder hen zien het bedrijfsgebouw als hun pensioenplan.”
Vandelannoote: “Het gaat hierbij om twee verschillende doelgroepen en dus verschillende businessplannen: de multinational versus de kleine kmo. Het wordt door onze gemeentes bovendien als een sterkte aanzien dat we de gronden effectief verkopen aan de eindgebruiker.”
Ruimtelijk is er in Vlaanderen 70 à 80% landbouwzone. Het is nuttig te bekijken welke mogelijkheden daar nog te rapen zijn.
STERCK. Hoe groot is de kans dat multinationals in de toekomst nog willen investeren in een Vlaams filiaal?
Casier: “Met de huidige schaarste en wetgeving is dat erg moeilijk. Nochtans wordt de vraag weer groter nu het einde van de coronacrisis in zicht lijkt.”
Van de Putte: “Zelfs in de haven vind je amper nog percelen van 10 hectare en meer. Wat mij betreft, kan een deel van de oplossing liggen in de evolutie van de landbouw. Landbouwers hebben erg veel grond, ruimtelijk is er in Vlaanderen 70 à 80% landbouwzone. Het lijkt me erg nuttig om te bekijken welke mogelijkheden daar nog te rapen zijn.”
Peter Van de Putte
MLSO
Peter Van de Putte is algemeen directeur van MLSO (Maatschappij Linkerscheldeoever). MLSO is bevoegd voor het grondbeleid in het havengebied op die linkeroever, staat samen met Havenbedrijf Antwerpen in voor het industrialisatiebeleid van de Waaslandhaven en stippelt het subregionale beleid inzake de verdere ontwikkeling van de Waaslandhaven uit.
Dooms: “Creatief omgaan met gronden én talrijke andere uitdagingen: er zal hoe dan ook veel politieke moed nodig zijn om eraan te beginnen. Op heel wat vlakken, onder meer voor het uitwisselen van (hernieuwbare) energie, water of andere nutsvoorzieningen, is het wetgevend kader absoluut niet aangepast aan de huidige mogelijkheden en noden. Er is wel aandacht voor, maar het gaat traag en het draait natuurlijk altijd rond geld. Toch zal er vroeg of laat iemand moeten opstaan die de knuppel in het hoenderhok durft gooien.”
De vijfde Oost-Vlaamse intercommunale die sterk bezig is met streekontwikkeling, is Solva. Een team van bijna 70 mensen ondersteunt er 21 gemeenten en steden in Zuid-Oost-Vlaanderen op circa 15 domeinen, waarvan ruimte om te ondernemen er één is. Bart Wallays is er sinds vijf jaar algemeen directeur. “Ik kan de visie van mijn collega’s inzake de groeiende schaarste aan bedrijfsgrond, alleen maar bijtreden. Niet alleen is de vraag sowieso al groter dan het aanbod, bovendien slinkt dat aanbod ook steeds meer. Wij zijn nu simultaan bezig met de ontwikkeling van zeven à acht zones, maar daarna lijken de vette jaren definitief voorbij. We zullen niet meer de luxe hebben om een bedrijf dat 1 ha vraagt, die ook te geven, laat staan ruimte om op termijn nog uit te breiden.” Werk aan de winkel dus voor de Vlaamse overheid, oordeelt Wallays. “Je kan als regio niet tegelijk zeggen dat je economische groei ambieert en anderzijds moeten toegeven dat je geen extra ruimte meer kan vrijmaken daarvoor. Vlaanderen zal met een nieuw plan moeten komen om extra zones te creëren. Misschien hoeft er in de toekomst niet per se meer in elke gemeente een bedrijventerrein te komen, maar clusteren we dat beter regionaal, aan goed uitgeruste knooppunten.” “Meer dan ooit zullen we in de toekomst elke m2 grondig moeten bestuderen en oordelen welke onderneming daar het best op zijn plaats is. Persoonlijk zie ik veel heil in bedrijfsverzamelgebouwen in woonzones. Momenteel lijkt dat op vloeken in de kerk, maar mits een verstandige aanpak zijn die behoeften perfect verzoenbaar.” Uniek bij Solva is dat het als enige intercommunale over een eigen archeologische dienst beschikt. “Daardoor kunnen we heel snel inspelen op (dringende) vragen en tijdens archeologisch onderzoek echt rekening houden met de gefaseerde aanpak van een project.”