Ondernemers die hun activititeiten georganiseerd hebben via een vennootschap en hun oog hebben laten vallen op een vastgoedinvestering, stellen vaak de vraag: “Kopen we het vastgoed best privé of met de vennootschap?” Het antwoord op die vraag is niet eenduidig en is afhankelijk van tal van factoren. Elk van beide opties heeft zijn voor- en nadelen, maar een aantal concrete vragen geven vaak al een duwtje in de juiste richting:
1. Financiering?
Als er privé geen ruimte is om te lenen en er zijn geen mogelijkheden om op relatief korte termijn middelen uit de vennootschap te halen, via bijvoorbeeld fiscaalvriendelijke dividenden, is de keuze voor de vennootschap snel gemaakt.
2. Doel?
Het doel van de aankoop is een essentieel beoordelingscriterium. Is het een woning voor eigen gebruik, om verhuurd te worden aan derden of is het vastgoed dat zal worden aangewend voor de beroepsactiviteiten?
Eigen gebruik
Bij aankoop van de privéwoning door de vennootschap zal de gebruiker geconfronteerd worden met een belastbaar voordeel van alle aard. Dit kan vermeden worden door een marktconforme huur te betalen aan de eigen vennootschap. Wil je de woning afschrijven in de vennootschap, dan poogt de administratie vaak deze kostenaftrek te verwerpen, zeker ingeval er een taxatie is op het voordeel alle aard.
Verhuren aan derden
Wie op vandaag een woning privé aankoopt om te verhuren aan een privépersoon wordt in de personenbelasting fiscaalvriendelijk behandeld. De taxatie gebeurt immers nog steeds op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Bij een hervorming van de personenbelasting zal dit regime waarschijnlijk ingeruild worden voor een taxatie op de reële huurinkomsten, wat dan weer een reden kan zijn om dergelijk vastgoed te verwerven met een vennootschap.
Gebruik voor beroepsactiviteiten
Indien een gebouw privé wordt aangekocht en wordt verhuurd voor professioneel gebruik volgt er een taxatie op de brutohuur verminderd met een kostenforfait. Bij aankoop in de vennootschap zou dit in wezen ook zo zijn, zij het wel dat er een reële kostenaftrek tegenover staat. In de vennootschapsbelasting kan het gebouw (alsook de bijkomende kosten) immers worden afgeschreven, waardoor de belastbare basis vaak tot een minimum wordt herleid.
Langetermijnplanning?
Is het de bedoeling het vastgoed in het vermogen te houden (en over de dragen naar de volgende generatie) of is men zinnens de meerwaarde te realiseren door verkoop? Vastgoed in een vennootschap kan geschonken worden aan de kinderen (waardoor erfbelasting vermeden wordt) tegen een tarief van 3% schenkingsrechten. Vastgoed schenken is vaak duurder met een tarief dat oploopt tot 27%.
Is men van plan om het vastgoed te verkopen, dan is er op vandaag nog altijd een vrijstelling van belasting in de personenbelasting bij verkoop na vijf jaar. Bij verkoop door een vennootschap zal een meerwaardebelasting (al dan niet gespreid in de tijd) dan weer onvermijdelijk zijn.
Vandelanotte
www.vandelanotte.be