Goed gevulde orderboekjes en dus veel werk: je hoort de Oost-Vlaamse bouwondernemingen niet klagen. Toch is het natuurlijk niet al goud wat blinkt. Zo botsen architecten, projectontwikkelaars en aannemers wel eens op het njet van de diensten stedenbouw, wat tot begrijpelijke frustratie leidt. De verhoogde leefbaarheid in de steden kan wel op goedkeurend geknik rekenen. Bovendien krijgen Belgische bouwbedrijven steeds meer voet aan de grond in het buitenland. Redenen genoeg om te debatteren met drie specialisten die dagelijks met beide voeten in het werkveld staan.
De vernieuwing van zones rond het centrum van steden, zorgt voor een aangenamere omgeving én veel minder leegstand.
De Vlaamse regering wil via het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen komaf maken met het uitbreidingsbeleid. De ambitie om tegen 2040 geen vrije ruimte meer aan te snijden, werd onlangs evenwel op de langere baan geschoven. De Vlaamse regering krijgt de befaamde betonstop voorlopig niet goedgekeurd door de Raad van State..
STERCK. Welk gevoel hebben jullie bij die betonstop?
Ivan Poppe: “Het lijkt nog de ver-van-mijn-bed-show, maar duidelijk is dat Vlaanderen af wil van de lintbebouwing en alles wil centraliseren. Als dat de ambitie is, zal er op stedenbouwkundig gebied toch nog heel wat moeten veranderen. Dan heb je een ander wetgevend kader nodig en een andere aanpak van stadsontwikkeling. We zullen ook zeker moeten investeren in betere mobiliteit. Om maar een voorbeeld te geven: als ik mijn zevenjarige zoon aan school wil afzetten, sta ik 45 minuten aan te schuiven aan de brug van Dendermonde. Er zal nog heel veel denkwerk moeten gebeuren.”
Edwin Lesthaeghe: “Momenteel ligt België – in vergelijking met de buurlanden – mijlenver achterop inzake ruimtelijke structurering. Enerzijds is het positief dat vergunningverlenende overheden grote inspanningen leveren en nieuwe afdelingen opzetten om dat in te halen. Veel stedenbouwkundige diensten zijn intensief bezig met nadenken over wat te doen over gronden en panden die staan te verkommeren. De betonstop zorgt ervoor dat de eigenaars van die panden wakker geschud worden, waardoor er veel onderzoek gedaan wordt om al dit patrimonium nieuw leven in te blazen. Op wetgevend vlak staat er alleszins nog een berg werk te wachten. Zoals Vlaams Bouwmeester Leo Van Broeck terecht aanhaalde, kenmerkt ons land zich door een lasagne van wetgeving. Die meerlagige wetgeving blijft een handicap. Als we echt een succesvolle betonstop willen, moeten we komen tot één transparante, duidelijke wetgeving. Vandaag zorgt deze non-transparantie er vaak voor dat professionele bedrijven voor projecten enorme risico’s moeten nemen, zonder de zekerheid te hebben dat het een succes wordt.”
An Parewyck: “Op dit moment is het nog onduidelijk hoe ze de betonstop willen implementeren. Er zijn zoveel factoren waarmee je rekening moet houden. We zullen het rioleringsstelsel en de mobiliteit moeten afstemmen op een compactere samenleving. Het gegeven dat meer mensen op een kleinere oppervlakte leven, geeft voordelen, maar ook nadelen. Er is ook de onmiskenbare veranderende samenstelling van de bevolking. Zo neigt de oudere bevolking naar kleinere woningen, terwijl je onder meer door het groot aantal gesplitste gezinnen een grotere vraag naar appartementen krijgt. Een deel van het beoogde doel van de betonstop zal dus natuurlijk verlopen.”
Buitenlandse partners zijn niet blind voor de kwaliteit die Belgische bouwondernemingen zo kenmerkt.
Lesthaeghe: “Zo dreigt wel het risico dat het verkeersprobleem zich gewoon harder zal centraliseren.”
Parewyck: “In buitenlandse grootsteden waar je die centralisatie al hebt, is er minder autoverkeer, onder meer omdat de mensen veel meer gebruik maken van het openbaar vervoer. Dat doen we bij ons niet. Ook inzetten op de deeleconomie kan een deel van de oplossing zijn. Wat het ook wordt: de overheid moet dringend werk maken van een kader dat in de lijn ligt van die visie.”
STERCK. Welke ervaring hebben jullie met de stedenbouwkundige diensten van de gemeenten?
Poppe: “Wij zijn sterk van hen afhankelijk: zij beslissen hoe je stad eruit ziet, en dus ook of jouw project wel past in een bepaalde straat. Een recent voorbeeld: onlangs werd één van onze residentiële ontwikkelingen door de plaatselijke dossierbeheerder afgekeurd omdat het project ‘niet in het straatbeeld past’. Als we daar beroep tegen willen aantekenen, moeten we naar de bestendige deputatie. Alleen: we hebben die gronden wel gekocht, die kosten meer dan één miljoen euro. Die ambtenaren beseffen de economische impact van hun beslissingen soms niet. Frustrerend is vooral dat er geen duidelijke regels zijn.”
Edwin Lesthaeghe
Format Architecten
Vijf architecten maken de dienst uit bij Format Architecten, dat enkele jaren geleden door Edwin Lesthaeghe boven de doopvont werd gehouden. Het in Gent gelegen architectuur- en studiebureau begon destijds met particuliere renovaties en bestrijkt intussen alle niches van de bouw. Intussen koesteren Edwin Lesthaeghe en co een voorliefde voor projecten waarin retail, industrie en het residentiële in elkaar overvloeien.
Lesthaeghe: “Esthetiek is iets heel subjectiefs. Eén van de redenen waarom toeristen graag naar België komen, is net omwille van de grote architecturale diversiteit die ze hier vinden. Het is waar, er is mooie en minder mooie architectuur, maar dat is net als een schilderij bewonderen. Sommige vinden het mooi, andere minder. Het esthetisch aspect zou alleen tussen de bouwheer en zijn raadsman/architect mogen leven.”
Het is positief dat vergunningverlenende instanties initiatief nemen om vooruitstrevend mee te denken, alleen vormt hun bereikbaarheid steeds meer een uitdaging. Het is door de jaren heen steeds moeilijker geworden om een afspraak in te plannen voor een goede constructieve babbel, waarin de persoonlijke noot en de ambitie van de bouwheer en zijn architect aan bod komt. Dat is eigenaardig, gezien we vandaag de dag net meer in een belevingscultuur leven.”
Vergunningen
STERCK. Het doorspartelen van de administratieve molen om vergunningen te krijgen, verloopt nu nagenoeg volledig via digitale weg. Welke invloed heeft dat op de doorlooptijd van projecten?
Parewyck: “De trajecten zijn misschien korter geworden, maar nog altijd niet kort genoeg. Bovendien zijn, vooral in steden, de dossiers een stuk complexer geworden.”
We moeten niet bang zijn dat de concurrentie uit het Oostblok hier alles zal overrompelen.
Lesthaeghe: “De bouwvergunning is gekoppeld aan de omgevings-, milieu- en socio-economische vergunning, eventueel zelfs nog aan andere vergunningen. In principe zorgt die koppeling wel voor een sneller proces. De centralisatie moet het minder belastend maken voor de vergunningverlenende overheden, wat op termijn de processen moet versnellen. Spijtig genoeg betekent dit dat het voortraject veel langer duurt. Meer partijen betekent meer risico, meer onderzoek, meer voorfinancieringen voor de bouwheer … In het verleden liepen er vaak verschillende vergunningen naast elkaar, maar dat verkort wel de tijd van de bouwheer in functie van de lancering van het project.”
Poppe: “De vergunningverlenende overheden kopen af en toe wat extra tijd voor zichzelf, door kort voor de deadline te melden dat ons dossier onvolledig is. Vaak gaat het dan om documenten die initieel niet eens gevraagd waren. De omgevingsvergunning ging in principe alles vergemakkelijken, maar vooralsnog blijkt dat in realiteit niet zo te zijn.”
Parewyck: “Het probleem is ook dat je geen voorbesprekingen meer kan doen, want in veel gevallen is daar gewoon niemand meer. Je kan je dossiers wel elektronisch doorsturen, maar dan krijg je daar nog opmerkingen over die vroeger tijdens de voorbespreking werden meegegeven.”
Lesthaeghe: “Ook de architect, die zich te allen tijde onpartijdig moet opstellen, kan niet meer tot bij stedenbouw gaan om bepaalde zaken nog eens voor te leggen. Plus: vroeger kreeg in Gent iedere medewerker van de stedenbouwkundige dienst een wijk toegekend. Ze hebben dat systeem afgeschaft om belangenvermenging te vermijden. Daardoor word je vaak met andere medewerkers geconfronteerd en raak je verdwaald in een administratieve doolhof, terwijl het persoonlijk contact belangrijk blijft.”
Ivan Poppe
Bouwpartners Poppe
Bouwpartners Poppe is een familiebedrijf van de eerste generatie, gerund door de broers Jan en Ivan Poppe. Nadat de onderneming zich 25 jaar geleden vooral focuste op algemene aannemingen, ligt de klemtoon nu op residentiële projectontwikkeling in de regio Gent-Dendermonde. Vooral voor Vlaamse klanten is de firma ook actief in appartement- en villabouw aan de Côte d’Azur. Het bedrijf telt een dertigtal eigen medewerkers, die ondersteuning krijgen van onderaannemers.
Een goede leerling
STERCK. De voorbije jaren zijn de energieprestatienormen voor woningen gevoelig strenger geworden. Welke impact heeft dat op de sector en op de betaalbaarheid van woningen?
Parewyck: “Voor alle duidelijkheid: die normen gelden alleen voor nieuwbouw, de eisen voor bestaande woningen zijn veel niet strikter geworden. Er zijn nog geen verplichtingen om energiezuinig te verbouwen. Met de Vlaamse Confederatie Bouw zijn wij alvast vragende partij om dat laatste wel aan te moedigen en zelfs te verplichten. Voor nieuwbouw is het onnodig de duimschroeven nog verder aan te draaien: we zijn nu al bij de beste leerlingen van de klas. Bovendien zou de meerwaarde van nóg strengere eisen te verwaarlozen zijn.”
Poppe: “We hebben inzake energieprestaties in Vlaanderen jarenlang achterop gehinkt, maar zijn mettertijd een echte voorloper geworden. Zelfs in sommige buurlanden moeten ze al onderdoen voor onze EPB-regelgeving. De slinger moet nu inderdaad niet verder meer doorslaan, anders wordt het voor de particuliere bouwheer nagenoeg onbetaalbaar. Eigenlijk is dat nu al zo voor jonge tweeverdieners die zonder de steun van hun ouders of zonder een erfenis een eigen stekje willen kopen. Een appartement van 100 m2 in Dendermonde kost tegenwoordig al snel 300.000 euro, zónder kosten en zónder garage. Reken je dat er bij, ben je al snel 425.000 euro kwijt.”
Lesthaeghe: “Op dat vlak is een aandeelhoudersstructuur wel interessant, want dan vallen die notaris- en registratiekosten wellicht gunstiger uit. Het is trouwens opmerkelijk hoezeer wij Belgen nog altijd met een baksteen in de maag rondlopen. Vele mensen in het buitenland zetten hun job op de eerste plaats. Voor hen is een eigen plekje een surplus, maar geen must. In ons land is dat doorgaans nog net andersom.”
An Parewyck
Confederatie Bouw
An Parewyck is voorzitter van de Confederatie Bouw regioraad Aalst, die streeft naar lokale verankering en via regelmatige contacten met plaatselijke politici de belangen van haar leden verdedigt. Als zaakvoerder van ICS (Industrial Construction Services) legt An Parewyck zich ook toe op algemene aannemingen, bouw en sanering van benzinestations, bouw en renovatie van retailpanden. De onderneming telt tien personeelsleden.
STERCK. In hoeverre kunnen nieuwe woonvormen daar een antwoord op bieden?
Parewyck: “Er is een grotere vraag naar appartementen, kangoeroewoningen en co-housing, waarbij het ontwerp van dergelijke woningen al rekening houdt met een functie die op termijn kan wijzigen. We zien ook dat sommige steden en gemeenten particulieren aanmoedigen om boven retailzaken te gaan wonen, mogelijk zelfs met subsidies.”
Lesthaeghe: “De mix van retail, woningbouw en bedrijven zit in de lift. Dat leidt automatisch tot een grotere graad van bezetting, er is permanent activiteit in dergelijke zones. Vaak vind je in de buurt ook sport- en cultuurvoorzieningen. Wonen en werken komen letterlijk dichter bij elkaar. Zo zie je in een stad eigenlijk verschillende kleine dorpjes ontstaan. Die evolutie is mee in de hand gewerkt door de vraag naar binnenstedelijk werken. Onze steden zijn trouwens veel leefbaarder dan pakweg twintig jaar geleden. Het is bijvoorbeeld een goede insteek om boven retailzaken appartementen te voorzien, in plaats van de stockageruimtes die je daar vroeger had. De vernieuwing van zones rond het centrum van steden, zorgt voor aangenamere, iets meer toeristische centra, maar ook voor veel minder leegstand.”
Parewyck: “Op dat vlak zijn we inderdaad de goede richting aan het uitgaan. In Aalst, bijvoorbeeld, zie je meer open ruimtes ontstaan en wordt bij nieuwbouw meer rekening gehouden met sociale en culturele aspecten, sport en kunst.”
Lesthaeghe: “Knelpunt is wel dat bij gecombineerde projecten, vergunningverlenende instanties de verdeelsleutel in handen hebben om te beslissen over het aantal retail-, appartements- en bedrijfsunits. Dat is spijtig, want zo ontneem je projectontwikkelaars – die hun eigen cliënteel hebben – wat de kans om op vraag en aanbod in te spelen. Je hebt maar weinig projectontwikkelaars die zowel retail, appartementen als bedrijfsunits in hun portefeuille hebben. Daardoor moéten er wel samenwerkingsverbanden ontstaan tussen projectontwikkelaars, al lijkt de aanpak van het financiële plaatje me dan wel een immense uitdaging.”
STERCK. Tot slot: hoe sterk scoren Belgische bouwbedrijven in het buitenland?
Lesthaeghe: “Het is positief dat onze bedrijven de ambitie hebben om daar actief te zijn. Ook wij krijgen als architect de vraag om daar projecten uit te tekenen. Buitenlandse partners zijn niet blind voor de kwaliteit die Belgische bouwondernemingen zo kenmerkt.”
We zullen het rioleringsstelsel en de mobiliteit moeten afstemmen op een compactere samenleving.
Poppe: “Opmerkelijk is wel dat de laatste vijf openbare aanbestedingen in Gent aan buitenlandse architectenbureaus zijn gegund, omdat voor die projecten de samenwerking tussen een Belgisch en een buitenlands bureau verplicht was. Dat is frustrerend voor kleinere bureaus, die het gevoel hebben telkens uit de boot te vallen. Omgekeerd moeten wij ook met een Frans architectenbureau samenwerken als we een vergunning voor een project aan de Azurenkust willen indienen. Opvallend: die Franse architect vraagt een ereloon van 12%, terwijl de Belgische architect – die het project nota bene heeft uitgetekend – maar 3% vraagt.”
Lesthaeghe: “In de omgekeerde richting is dat natuurlijk voor ons ook een verademing, omdat wij plots in het buitenland een veel hoger ereloon mogen vragen als bij een binnenlands project.”
Poppe: “Om alle werken uit te kunnen voeren, werken steeds meer Belgische aannemers met buitenlandse medewerkers. Ook wij werken met Roemenen. Toch moeten we niet bang zijn dat de concurrentie uit het Oostblok hier alles zou overrompelen, omdat ze onvoldoende de normen kennen en niet dezelfde kwaliteitsstandaarden kunnen garanderen.”
De betonstop lijkt nog de ver-van-mijn-bed-show, maar duidelijk is dat Vlaanderen af wil van de lintbebouwing en alles wil gaan centraliseren.
Lesthaeghe: “Als gevolg van de betonstop zou het best kunnen dat er op termijn in onze buurlanden veel meer werk is voor Belgische aannemers. Omwille van de kwaliteit, knowhow en service die we ook daar kunnen aanbieden, werken buitenlandse klanten graag met Belgische partners samen.”
Parewyck: “Om dat mogelijk te maken, zal er toch nog iets moeten veranderen aan de hoge loonkosten en de zware sociale lasten.”
Lesthaeghe: “Gezien vanuit ons perspectief de erelonen in het buitenland veel hoger liggen, zullen ze daar vermoedelijk geen problemen mee hebben. Die hoop mogen we toch zeker koesteren …”