De oprichting van een nieuwe woning is in principe onderworpen aan het normaal tarief van 21% btw. Het verlaagd tarief van 6% voor afbraak en wederopbouw is een uitzondering op de normale regel.
Het btw-gunstregime van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen is gewijzigd vanaf 1 januari 2024. Vanaf 1 juni 2024 wordt de regeling inzake het verlaagd btw-tarief bij afbraak en heropbouw van woningen uitgebreid tot heropgebouwde woningen die langdurig op de private huurmarkt worden verhuurd.
Vanaf 1 januari 2024 uitsluitend aannemings-contracten
Het verlaagd btw-tarief geldt enkel voor aannemingscontracten, afgesloten met particuliere bouwheren. De verkoop van nieuwbouwappartementen valt niet meer onder het verlaagde tarief. Vóór 2024 was dit wel het geval.
Strikte voorwaarden
1. Enige en eigen woning
De bouwheer moet er zelf wonen en zijn domicilie hebben. De heropgerichte woning moet ook de enige woning van de bouwheer zijn. Er wordt rekening gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk gebruikt worden als woning, waarvan de bouwheer geheel of gedeeltelijk eigenaar is of waarop hij andere zakelijke rechten kan laten gelden.
2. Maximaal 200 m2 bewoonbare oppervlakte
De bewoonbare oppervlakte van de woning mag niet meer dan 200 m2 zijn. De bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakte van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren.
De keuken, eetkamer, slaapkamer, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de woonkamer, de hobbykamer, speelkamer… en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes tellen mee. Dit geldt op voorwaarde dat die ruimtes minstens een minimumoppervlakte van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter hebben. Garages, badkamers, wc’s, washuizen, trappen, bergplaatsen en gangen tellen niet mee.
3. Minstens 5 jaar
De bovenstaande voorwaarden moeten minstens 5 jaar vervuld blijven. Bij niet-vervulling van de voorwaarden moet het genoten btw-voordeel gedeeltelijk worden terugbetaald à rato van 1/5 voor de nog niet verlopen jaren.
Uitzonderingen
Bij langdurige verhuur (minstens 15 jaar) via een sociaal verhuurkantoor kan het verlaagd tarief nog steeds worden toegepast. Dat is ook zo voor bouwheer-rechtspersonen. Voor een overgangsperiode tot eind 2024 kunnen verkopen op plan ook nog in aanmerking komen, mits de omgevingsvergunning vóór 1 juli 2023 is aangevraagd. Dit geldt enkel voor werkzaamheden gefactureerd of betaald uiterlijk 31 december 2024.
Overgangsperiode in de 32 stedelijke gebieden
Tot eind 2024 kunnen aannemingsprojecten van afbraak en heropbouw in de 32 stedelijke gebieden nog profiteren van het verlaagd tarief, ook als de woning niet voldoet aan de voorwaarden van enige eigen woning en maximaal 200 m2 bewoonbare oppervlakte. Vanaf 1 januari 2025 moeten ook in deze gebieden de algemene voorwaarden vervuld zijn.
Wijziging vanaf 1 juni 2024
Het verlaagd btw-tarief van 6% wordt uitgebreid naar private verhuur mits aan volgende voorwaarden is voldaan. De bouwheer mag in dit geval ook een rechtspersoon zijn.
De bouwheer moet de woning rechtstreeks verhuren aan een natuurlijk persoon die er zijn domicilie vestigt, dit voor minstens 15 jaar. Dit hoeft niet aaneensluitend aan dezelfde persoon te zijn, de verhuren moeten wél volgen op elkaar. Een redelijke overgangsperiode tussen twee verhuren zal geen aanleiding tot het regulariseren van het genoten voordeel geven.
Indien de voorwaarden niet meer worden nageleefd, moet de bouwheer het btw-voordeel terugbetalen à rato van 1/15 voor de nog niet verlopen jaren.
Vormvoorwaarden
De bouwheer moet vooraf een elektronische verklaring indienen bij het bevoegde btw-kantoor. Hij moet ook een afschrift van de omgevingsvergunning en het aannemingscontract mee sturen. De bouwheer zal een identificatienummer verkrijgen en dit nummer moet op de desbetreffende facturen worden vermeld.
De maatregel heeft evenmin betrekking op de situatie waarin een gebouwde woning om te worden verkocht wordt verhuurd omdat er geen koper is gevonden. Vooraleer de btw opeisbaar wordt, moet de bouwheer de woning voor langdurende privé verhuur bestemmen.
Godderis Accountancy
www.accountancy-godderis.be