Bij de zoektocht naar een nieuwe woning, bent u bij de bezichtiging van een woning meteen verkocht. U brengt snel en mogelijk ondoordacht een bod uit. In hoeverre bent u gebonden?
Principe
Bij het gewoon uitbrengen van een bod, is er nog geen sprake van een koop. Dat is wel zo als de verkoper uw bod (met vermelding zaak en prijs – art. 1583 oud burgerlijk wetboek) aanvaardt. In principe is de overeenkomst dan tot stand gekomen. Dit geldt voor alle overeenkomsten. Om niet oneindig gebonden te zijn, is het cruciaal dat u aan uw bod een termijn koppelt (bijvoorbeeld één week).
Ook via elektronische weg?
Het bod en de aanvaarding ervan, kunnen via e-mail, sms, WhatsApp,... worden gecommuniceerd.
“Beste, ik heb gezien dat het pand * te koop staat. Graag doe ik een bod voor €*. Dit bod is 1 week geldig.”
Zelfs bij een simpele “ok” door de verkoper, komt de koopovereenkomst tot stand. Beide partijen zijn gebonden. De enige moeilijkheid hierbij is vaak de bewijsproblematiek, omdat er van een finalisering van een bod (onderhandse akte) nog geen sprake is. Het bod en aanvaarding leveren enkel een begin van bewijs op.
In de periode na de uitwisseling van het bod en de aanvaarding, kan er tijd voorbij gaan en dreigt een partij hierdoor haar verbintenissen niet na te komen. Bijvoorbeeld: de verkoper verkoopt zijn woning twee keer, of de koper meent niet aan het bod gebonden te zijn. Nochtans zijn beide partijen effectief gebonden door het bod, ook al gebeurde de communicatie erover elektronisch.
Volgens de klassieke argumentatie is er geen sprake van een verkoop zolang de onderhandse akte niet werd ondertekend. De doctrine weerlegt dit: een koop afhankelijk maken van een onderhandse akte zorgt ervoor dat er afbreuk wordt gedaan aan het consensueel karakter (d.i. wilsovereenstemming volstaat voor het sluiten van de overeenkomst) van koop. Daarnaast zijn verdere onderhandelingen tussen de periode van aanbod-aanvaarding en de onderhandse akte geen vrijbrief om aan te wenden dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. De wet vereist enkel dat er wilsovereenstemming is omtrent de zaak en prijs, andere elementen worden als bijkomstig gezien.
Ook het feit dat de overeenkomst niet op papier vastligt, wordt weerlegd. Overeenkomsten die tot stand komen via de elektronische weg, zijn gelijk aan overeenkomsten op papier.
Wat als een partij haar verbintenissen weigert uit te voeren?
Indien iemand in de situatie verzeild raakt waarin een partij zijn verbintenissen niet nakomt, kan men naar de rechtbank stappen om de gedwongen uitvoering van de overeenkomst te vragen of een ontbinding met schadevergoeding te eisen. In de situatie waarbij de verkoper in gebreke blijft omdat hij inmiddels het goed aan iemand anders heeft verkocht - bijvoorbeeld voor een hogere prijs - kan de koper de gedwongen uitvoering van de overeenkomst vorderen. In de situatie waarbij de koper in gebreke blijft, zal de keuze eerder op ontbinding met schadevergoeding valle (bijvoorbeeld als de koper geen lening kan krijgen).
Bij aanvaarding van een bod – zelfs elektronisch – hebben partijen vaak niet meer alle vrijheid. Om deze onzekerheid weg te werken is het van belang om de overeenkomst minnelijk dan wel gerechtelijk te laten ontbinden, zodat beide partijen van hun plichten kunnen afzien. Zoniet, kan de verkoper in principe zijn woning niet opnieuw te koop plaatsen en kan de koper elk moment gedagvaard worden om de aankoopprijs te voldoen.
Odigo Advocaten
www.odigo.eu