Recent opnieuw verkozen tot Great Place to Work, net een jaar met een recordomzet geboekt, een verbetering in het vooruitzicht voor 2022 én heel wat potentieel om in binnen- en vooral buitenland een verdere expansie te beleven : het gaat goed met Groep Huyzentruyt, dank u. Tweeënhalf jaar nadat Thomas Van Poucke als eerste externe CEO de fakkel overnam van Philippe Huyzentruyt, straalt het bedrijf uit Beveren-Leie dynamiek en levenslust uit. Dat uit zich in tevreden medewerkers, maar ook in een groeiend aantal realisaties in Polen. “Roemenië wordt de tweede Oost-Europese poort waarop we kloppen, zodat we er kunnen bijdragen tot de expansie van de residentiële vastgoedmarkt en een hogere welvaart”, vertelt Thomas Van Poucke.
Thomas Van Poucke is niet de eerste de beste. Elf jaar geleden startte hij als bouwadviseur bij Woningbouw Huyzentruyt. Toen CEO Philippe Huyzentruyt besefte dat die kerel wel wat in zijn mars had, werd hij nauw betrokken bij de samensmelting van de vier merken tot de huidige Groep Huyzentruyt. In 2019 kreeg hij nog meer verantwoordelijkheid toen hij de vernieuwde strategie, waarbij de onderneming niet langer als aannemer fungeerde, mocht uitrollen. Een jaar later kreeg hij, nadat de onderneming al meer dan 100 jaar en vier generaties door de familie werd geleid, voluit het vertrouwen als eerste externe CEO.
STERCK. Wat is de corebusiness van Groep Huyzentruyt ?
Thomas Van Poucke: “Deze onderneming heeft zich altijd op residentieel vastgoed gericht. Van oudsher waren we, als aannemer, gespecialiseerd in de bouw van sociale woningen. Dat waren allemaal units met min of meer dezelfde specificaties, wat bij ons heeft geleid tot de opstart van de prefabafdeling. Toen vanaf de jaren 70 en 80 de private woningbouw in België een enorme boom kende en verkavelingen overal als paddenstoelen uit de grond rezen, hebben we ons daar sterk op toegelegd, met eigen projecten en door te bouwen op gronden van eindklanten. Mede door overnames hebben we daarin een mooie marktpositie opgebouwd. We koesteren nog altijd de ambitie om in België te blijven groeien, alleen merken we dat dit almaar moeilijker wordt. België is een heel competitieve en mature markt, waar de drempel voor vastgoedspelers veel lager ligt dan in andere landen, waar er veel minder bankfinanciering voor projectontwikkeling is.”
Dubbele organisatie
STERCK. De nieuwe strategie, die je vanaf 2019 hebt uitgerold, richt zich integraal op projectontwikkeling en niet langer op de aannemerij. Vanwaar die keuze ?
Van Poucke: “De bouw wordt steeds meer een domein van specialisten. Er zit zeker nog toekomst in de aannemerij, maar dan moet het wel heel gefocust gebeuren. Toen we projectontwikkeling nog met onze rol als aannemer combineerden, merkten we dat die laatste afdeling ongewild een rem zette op de verdere ontplooiing van de activiteiten als ontwikkelaar. Bovendien hadden we eigenlijk een dubbele organisatie, zoals bijvoorbeeld twee calculatiediensten, twee afdelingen werfleiding … Aangezien de top van het bedrijf eerder bestaat uit financieel-economische profielen dan uit mensen met een technische achtergrond, beslisten we voluit om de kaart van de projectontwikkeling te trekken.”
STERCK. Welke gevolgen had dat voor jullie organisatie ?
Van Poucke: “In de voorbije twee jaar hebben we een stevig transitietraject afgelegd. De ontwikkelingsafdeling is verder gegroeid, de technische is afgeslankt. We hebben het geluk gehad om een aantal profielen uit de technische afdeling te kunnen omvormen naar mensen die een meerwaarde betekenen voor de ontwikkeling. In België werken we nu met 90 bedienden. Met hetzelfde aantal medewerkers zijn we erin geslaagd om het aantal opgeleverde units in België te verhogen van 250 tot circa 450. Daardoor hebben we het omzetcijfer van de voorbije jaren, dat telkens rond de 75 miljoen euro schommelde, in 2021 kunnen opkrikken tot meer dan 100 miljoen. De verwachting is dat we eind dit jaar op 110 miljoen zullen afkloppen. Dat bewijst hoe belangrijk het is geweest om het geweer van schouder te veranderen.”
Er zit zeker nog toekomst in de aannemerij, maar dan moet het wel heel gefocust gebeuren.
Geen grijze muis
STERCK. De opstart van buitenlandse activiteiten heeft eveneens bijgedragen tot die groei. Waren er nog andere pistes die tot expansie konden leiden ?
Van Poucke : “We hebben die afwegingen zeker gemaakt. Uit marktstudies konden we concluderen dat residentieel vastgoed in België geen bijzonder sterke groeimarkt is in een zeer competitieve omgeving, dat de kantoorbouw eerder een vervangingsmarkt wordt en dat er in het logistieke ook niet zo gek veel potentieel meer zat door de groei van de voorbije jaren. Daarom zijn we over de grenzen gaan kijken, vooral in Oost-Europa. Dat heeft in 2018 geleid tot de opstart van een eigen vestiging in Polen.”
STERCK. Wat maakt Polen zo aantrekkelijk voor een Belgische projectontwikkelaar ?
Van Poucke : “Het is een land waar veel over wordt geschreven, omdat het één van de sterkst groeiende economieën binnen de Europese Unie is. Toen ik er voor het eerst kwam, had ik er meteen een goed gevoel. Vergeet maar de perceptie dat de steden eruitzien als grauw en grijs. In een stad als Warschau ligt de levenskwaliteit minstens even hoog als in Brussel. Enkele marktanalyses wezen uit dat er nog altijd een historisch tekort aan vastgoed is. Om op het Europees gemiddelde te komen, moeten er nog twee à drie miljoen wooneenheden bij komen. Nu is het land bezig aan een inhaalbeweging van zowat 150.000 units per jaar. Rekening houdend met de globale tendens naar kleinere gezinnen, is er nog een hele weg af te leggen. De verkoopprijzen waren er al sterk gestegen op het moment dat wij er pas kwamen piepen. Misschien hadden we deze stap pakweg tien jaar geleden al moeten zetten, maar er zit nog veel potentieel in Oost-Europa. Daarom hebben we meteen de markt in Roemenië, Bulgarije, Hongarije en Servië laten analyseren. Daar kwam Roemenië als meest interessante optie uit, waardoor we nu al volop bezig zijn om daar onze pijlen op te richten.”
- 12,5 miljoen euro EBT 2021
- 13 miljoen euro opgehaald tijdens drie obligatierondes. 5 miljoen € voor België, 8 miljoen € voor Polen
- 103 miljoen euro omzet 2021
- 105 medewerkers 90 in België, 15 in Polen
- 430 wooneenheden in België 2021
STERCK. Wat hebben jullie opgestoken van die eerste Poolse jaren ?
Van Poucke : “Het eerste wat je in een nieuw land moet doen, is credibiliteit opbouwen. Daarom hebben we vrij snel één à twee projecten opgestart, om te bewijzen dat het ons menens is. Vervolgens komt het erop aan lokaal talent aan te trekken dat de markt goed kent. Daarvoor werkten we intens samen met het internationaal rekruteringsagentschap Michael Page. Zij vonden voor ons een geschikte countrymanager (Aleksandra Zuralska), waarna we haar netwerk konden gebruiken om de volgende vacatures in te vullen. Ons huidig team van 15 medewerkers zal tegen einde 2022 verder groeien naar vermoedelijk 20 personen. Door het succes van die aanpak zullen we ook in Roemenië zo tewerk gaan.”
STERCK. In België horen we vaak klagen over hoe lang het duurt om (bouw)vergunningen te krijgen. Merkt u dat ook in Polen ?
Van Poucke : “Het administratieve werk is in Polen minstens even omvangrijk als in België. Toch is er een belangrijk verschil : de rechtszekerheid. Als je in Polen netjes binnen de krijtlijnen van de duidelijk uitgestippelde omgevingsplannen blijft en je respecteert de heel specifieke voorwaarden voor percelen, krijg je gegarandeerd vroeg of laat je vergunning. In eigen land is dat lang niet zeker, omdat iedereen bezwaar kan aantekenen.”
STERCK. Hoe zijn jullie onthaald in Oost-Europa ?
Van Poucke : “Terwijl je in pakweg Frankrijk moeilijk voet aan de grond krijgt door het protectionisme, word je in Polen met open armen ontvangen. De mensen daar beseffen dat westerse investeerders er mee voor hebben gezorgd dat de welvaart in hun land een kwantumsprong heeft gemaakt. Grote Europese projectontwikkelaars hebben mee de skyline bepaald van grote Poolse steden. Polen is heel ‘business minded’. De voornaamste handicap is de (Slavische) taal : als je als Belg met een Pool onderhandelt, gebeurt dat in het Engels, maar dat is voor beiden niet de moedertaal. Net daarom is het essentieel om met ‘natives’ te werken.”
Thomas Van Poucke heeft een duidelijke visie op de toekomst van de Belgische aannemerij. “Het is een markt die op relatief korte termijn zal consolideren. Door de strenge duurzaamheidsnormen, de betaalbaarheid, het type projecten dat op stapel ligt … zal het accent in de toekomst op binnenstedelijke reconversie liggen, met vooral appartementenbouw. Dat wordt een werk voor gespecialiseerde aannemers, die nog meer zullen werken met prefabelementen (zelf geproduceerd of via partners). Er zal meer dan ooit via BIM worden gewerkt, waarbij de prefabstukken volgeautomatiseerd worden gemaakt door BIM-gestuurde machines. De versnelde trend naar duurzaamheid weerspiegelt zich onder meer in het feit dat wij voor nieuwe ontwikkelingen die we vanaf 2023 zullen laten bouwen, geen aardgasleidingen meer zullen laten leggen.”
STERCK. Hebben jullie zich laten begeleiden door bepaalde experts om een plaats in de markt te veroveren ?
Van Poucke : “Je vangt her en der misschien wel wat signalen op, maar uiteindelijk moet je grotendeels zelf je weg vinden. Je gaat niet rond de tafel zitten met sectorgenoten die er al eerder actief zijn, dat doe je in België ook niet. Net daarom is het zo belangrijk een sterk lokaal team te vormen dat goed vertrouwd is met hoe de plaatselijke markt werkt.”
Andere steden
STERCK. Wat hebben jullie, vier jaar na de opening van die eigen vestiging, al kunnen realiseren ?
Van Poucke : “In mei dit jaar hebben we er ons eerste project afgewerkt en opgeleverd. Nog dit jaar verwachten we de vergunning voor 600 tot 800 extra units. Die bevinden zich vandaag vooral in Warschau, maar vanaf volgend jaar willen we onze inspanningen uitbreiden naar vier andere steden die minstens 500.000 inwoners tellen (en even groot zijn als pakweg Antwerpen bij ons). Dan denken we aan onder meer Wroclaw, Gdansk, Poznan en Katowice. Je hebt plaatselijke mensen nodig om vlot beschikbare gronden te vinden, maar alle andere diensten kunnen we grotendeels blijven aansturen vanuit Warschau. Een extra troef is dat Polen weliswaar een heel groot land is, maar de mensen zijn er erg mobiel. Ze draaien er hun hand niet voor om zich 200 kilometer te verplaatsen voor enkele meetings. In functie van een grotere aanwezigheid in Polen, hebben we vorig en dit jaar een aantal kapitaalrondes achter de rug met onder andere twee succesvolle obligatielanceringen.”
STERCK. Hoe ver staan jullie op dit moment al in Roemenië ?
Van Poucke : “We onderhandelen er momenteel over een aantal projectgronden, waarmee we aantonen dat we echt serieuze ambities hebben. Net daarom is het belangrijk er nu te investeren in een lokaal team van een vijftal mensen, aangestuurd door een country manager. We zullen er ons vestigen in Boekarest, waar ook de eerste projecten zich zullen situeren.”
“Roemenië heeft alles om eenzelfde groeitraject als Polen te volgen. Tegen 2025 zal de gemiddelde koopkracht in Polen 85% bedragen van die binnen de Europese Unie. Warschau steekt er bovenuit : zij hebben op dit moment qua welvaartsniveau al Brussel en Berlijn ingehaald. Roemenië is bezig aan een inhaalbeweging. In 2010 bedroeg het welvaartsniveau er zowat 50% van het Europese gemiddelde, tegen eind dit jaar zal dat al 70 à 75% bedragen. Boekarest zit nu al een pak hoger. Ze zijn dus in volle opmars. Uit studies van de OESO (Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling binnen Europa) blijkt dat vastgoed in Roemenië momenteel voor 33% wordt ondergewaardeerd. Ook daar schuilt dus nog een aanzienlijk groeipotentieel.”
De voorbije twee jaar scoorde Groep Huyzentruyt telkens uitstekend tijdens bevragingen over de tevredenheid van het personeel. Zo kreeg het bedrijf het label ‘Great Place to Work’. Thomas Van Poucke : “Een nulmeting van twee jaar geleden was een goede objectieve weergave van waar we op dat moment stonden. De mooie vooruitgang die we sindsdien hebben gemaakt, is gerealiseerd door een controlecultuur om te vormen tot een vertrouwenscultuur. Volgens mij is dat een switch die behoorlijk veel ondernemingen hebben gemaakt. Corona heeft daar een belangrijke rol in gespeeld : door sterk in te zetten op thuiswerk, maar zelfs in die contactarme periode toch de betrokkenheid van onze medewerkers met het bedrijf te behouden, hebben we grote stappen vooruit gezet. Dat creëert positiviteit, een open sfeer en dat voel je.”
Externe raad van bestuur
STERCK. Hoe voelt het om de eerste niet-familiale CEO van een rasecht familiebedrijf te zijn ?
Van Poucke : “In de praktijk valt dat zeer goed mee, omdat Philippe Huyzentruyt de enige aandeelhouder is en we een uitstekende band hebben. Daardoor heb ik maar één gesprekspartner waarmee ik alles moet afstemmen. Alle afspraken staan helder op papier, waardoor er absolute duidelijkheid is over de verantwoordelijkheden van de CEO, hoe we overleggen en dies meer. Eigenlijk zitten Philippe en ik zo goed als altijd op dezelfde lijn. We delen de visie over heel wat thema’s en zijn goed op elkaar afgestemd, wat het makkelijker maakt om snel knopen door te hakken.”
In een stad als Warschau ligt de levenskwaliteit minstens even hoog als in Brussel.
STERCK. Waar gaat het merendeel van uw tijd naartoe ?
Van Poucke : “Mijn belangrijkste taak is de langetermijnstrategie van dit bedrijf uitstippelen en bewaken. België is al zeer matuur met sterke resultaten : daar is Dries Verhaeghe als country manager België de operationeel verantwoordelijke. Omdat ook Polen al een zeker wasdom heeft bereikt, heeft onze country manager er al een aantal beslissingsbevoegdheden waarvoor ze niet naar mij moet terugkoppelen. Mijn aandacht gaat nu voornamelijk uit naar de groeimarkten – noem het gerust omgekeerd evenredig met de maturiteit van onze lokale organisaties. Daarom ben ik de eerste drie dagen van elke week meestal ook in het buitenland. Ik blijf uiteraard wel regelmatig sparren met de verantwoordelijken over onze andere activiteiten.”