Met vastgoed in het bloed

Een neus voor zaken: soms word je er gewoon mee geboren. Piet Panckoucke en Karin Nollet gaven het alvast door aan hun kinderen Thibault, Thomas en Lynn. Het resultaat: een familie die helemaal opleeft als het over vastgoed gaat, wat al leidde tot talrijke realisaties, onder meer langs de kustlijn. “Wie flarden van onze gesprekken op familiereis opvangt, denkt vermoedelijk op een raad van bestuur te zijn beland…”

We schrijven 1994. Op dat moment was Piet Panckoucke zowat één jaar actief als hoteluitbater, toen de WVI (West-Vlaamse Intercommunale) startte met onteigeningen in functie van de uitbreiding van de luchthaven van Oostende. 

“Onder meer mijn ouders en een landbouwer hadden daar gronden”, graaft Piet Panckoucke in zijn geheugen. “De boer ging akkoord met de onteigening, op voorwaarde dat de WVI zijn volledige grond zou nemen, terwijl ze maar een beperkt deel nodig hadden. Omdat het deel dat zij niet nodig hadden langs een drukke invalsweg naar Oostende lag, sloot ik een deal met WVI. Zij mochten de grond van mijn ouders hebben in ruil voor het perceel grond van de landbouwer waar zij toch geen plannen mee hadden. Ik heb daar toen 2500 m² verdeeld in drie loten, die in een mum van tijd verhuurd raakten aan retailers. Ik had de smaak te pakken en realiseerde vrij snel iets gelijkaardigs aan de overkant van die weg. Het was een ingeving van het moment, een beredeneerde gok, maar het bleek een gouden zet én ik had mijn roeping gevonden. 28 jaar later zijn we met Pano Real Estate nog altijd op dezelfde markt actief.”

Handelsconvenanten

STERCK. Was het een evidentie dat jouw broers en jijzelf ook een professionele carrière in het vastgoed zouden uitbouwen, Lynn?

Lynn: “We zijn opgegroeid in die wereld, aan de keukentafel waren gesprekken over de business vaste prik. Thomas en Thibault focussen zich met Pattim als projectontwikkelaar wel op de residentiële markt en varen dus een onafhankelijke koers. Ze hebben met papa een adviseur van goudwaarde in het onderhou­den van contacten met bijvoorbeeld ste­denbouwkundige diensten en bij het uitbouwen van een netwerk.”

Piet: “Het is altijd nuttig de procedures en gevoeligheden te kennen die met grote vastgoedprojecten gepaard gaan, zeker als er een (gedeeltelijke) retailinvulling is. Dan willen ook Unizo, lokale politici en handelaarsverenigingen hun zegje doen over welke sectoren er aanwezig mogen zijn, hoeveel oppervlakte ze mogen krijgen, andere bepalingen. Dat staat allemaal vermeld in handelsconvenanten.”

STERCK. Hebben jullie ook je studies in die richting georiënteerd?

Lynn: “Thibault en Thomas hebben geen vastgoedgerelateerde studies gedaan. Zelf wou ik voor de bacheloropleiding vastgoed gaan, maar mijn vader raadde me sterk aan een algemene economische opleiding te volgen. Dat heb ik ook gedaan, aan UGent, evenals een master in finance. Toen ik de kans kreeg om stage te lopen bij Cushman & Wakefield, gespecialiseerd in commerciële vastgoeddiensten, heb ik die met beide handen gegrepen. Vandaag werk ik bij Mitiska REIM, dat zich toelegt op investeringen in ‘convenience real estate’. Daarnaast ben ik in het weekend actief voor het familiebedrijf. Het gaat vooral over commerciële activiteiten, zoals het onderhandelen van contracten en onderhouden van contacten met retailers. Bij de bouwprocessen zelf ben ik minder betrokken.”

STERCK. Hoe hebben jullie de retailvastgoedsector zien evolueren?

Piet: “De retail in kleinere binnensteden is, om verschillende redenen, gevoelig verarmd. Dat heeft weinig te maken met de felle opmars van winkels in de periferie, maar eerder met de gebrekkige mobiliteit in stadscentra, de slechtere bereikbaarheid, minder parkeermogelijkheden en het tekort aan diversiteit. Bepaalde winkels die zich nu nog in een stadskern situeren, hebben daar gewoon geen meerwaarde meer.”

Lynn: “Baanwinkels zijn zeker niet de grote schuldige voor de verarming van retail in stadscentra. Meer nog: we evolueren naar een situatie waarbij de kleinhandel in de kernen en in de periferie complementair zijn. Zeker de jongste jaren heeft e-commerce lokale handelaars veel schade berokkend. ‘Click & collect’-systemen, waarbij je online geplaatste bestellingen gaat afhalen in een winkelpunt, zijn ideaal om mensen toch naar winkels te lokken en daar extra uitgaven te doen.”

Piet: “Mede door de opkomst van online shopping zijn winkelpanden ook kleiner geworden. Dat staat paradoxaal ten opzichte van de metamorfose in de supermarkten: die hadden vroeger, mede door de regelgeving, genoeg aan pakweg 400 m², nu willen ze bouwen op 2000 à 2500 m² en is ook het eisenpakket gevoelig groter geworden. Dat komt vooral door het streven naar identiteitsbewaking: de lengte en breedte van de winkelgangen moet tot op de millimeter juist zijn.”

Aan de keukentafel zijn gesprekken over de business vaste prik.

Hotelkamer

STERCK. Hoe uitdagend is het voor Thomas en Thibault om zich op residentieel vastgoed aan de kust te focussen?

Lynn: “Dat is bij uitstek een markt van tweedeverblijvers, die dan nog heel gedifferentieerd is. Op onze ruim 60 km lange kustlijn heb je per stad of gemeente nog grote verschillen.”

Piet: “Klopt: wie in Knokke investeert, wil een appartement dat bij voorkeur al bemeubeld is en waar zo mogelijk zelfs de bedden zijn opgemaakt: een kant-en-klare hotelkamer, als het ware. Wie in Middelkerke naar iets uitkijkt, doet dat veel prijsbewuster. Eigenlijk draait vastgoed, zeker als ontwikkelaar, vandaag om vier aspecten: locatie, locatie, locatie én vergunningen. Alle inspanningen voor administratieve vereenvoudiging ten spijt, draait de mallemolen van de paperassen helaas nog trager dan vroeger.”

STERCK. Op welke vlakken is de rol van een projectontwikkelaar in retailvastgoed veranderd?

Lynn: “Vroeger volstond het als projectontwikkelaar om een ‘schoendoos’ neer te poten en die jarenlang te verhuren. Vandaag zien we stelselmatig een verschuiving naar retailparken en moet je als ontwikkelaar veel meer brainstormen met je klanten (de retailers), opdat hun zaken zo goed mogelijk draaien.”

Piet: “Destijds was je inderdaad vooral een eigenaar die zijn panden verhuurde, vandaag moet je er samen voor zorgen dat de ‘boîte’ draait. Data verzamelen is in dat opzicht cruciaal: hoeveel klanten komen er in de winkel, hoeveel verdient de retailer, hoeveel passage is er … Als de zaak zich in een retailpark bevindt waar er nog evenveel wagens als vroeger op de parking staan, maar er minder klanten in de winkel komen, ligt de uitdaging bij de retailer zelf. Bewijzen de cijfers dat meerdere zaken erop achteruitgaan, is het mee aan ons om de aantrekkelijkheid en het belevingsniveau van de locatie te vergroten, bijvoorbeeld door gezamenlijk publiciteit te voeren. Het is sowieso aangeraden te investeren in een aantrekkelijk pand. Als je alle toeters en bellen achterwege laat, kan je in principe 30% goedkoper bouwen, maar in hoeverre zullen klanten dan geneigd zijn naar je winkelpark te komen? Veel glaspartijen, een leuke gevelbekleding, groenvoorzieningen … Het helpt allemaal om de attractiviteit te stimuleren.”

STERCK. Is jullie realisatie in Veurne, het Westpark, een referentie van hoe het moet?

Lynn: “Met negen winkels, waaronder twee supermarkten (Lidl en Jumbo) is het een schoolvoorbeeld van een ‘future proof’-retailbeleving. Het zal volledig CO₂-neutraal functioneren. Dat duurzaamheidskantje is cruciaal, want anders vind je amper nog institutionele investeerders voor dergelijke projecten. Het zal niet zo lang duren vooraleer banken alleen nog maatschappelijk verantwoorde realisaties financieren.”

Piet: “Met zonnepanelen op alle daken, laadpalen voor auto’s en e-bikes, fietsenstallingen, een parking met waterdoorlatende klinkers, een stopplaats voor de bus en een directe verbinding met een bestaand fietspunt, klopt het plaatje inzake mobiliteit en duurzaamheid volledig. In februari zijn we gestart met de funderingswerken, in november is de opening gepland.Op de vergunning hebben we ‘amper’ anderhalf jaar moeten wachten. Voor een dergelijk project is dat een hele prestatie.”