Ruimteneutraal werken

Als West-Vlaanderen vandaag over een knap patrimonium aan bedrijventerreinen beschikt, is dat in belangrijke mate de verdienste van de intercommunales Leiedal (voor 13 gemeenten in Zuid-West-Vlaanderen) en WVI (West-Vlaamse Intercommunale, voor de 54 andere gemeenten en steden). In nauwe samenwerking met de gemeentes blijven deze instanties het aanbod op punt stellen, al zal de vraag steevast groter blijven. Geert Sanders (algemeen directeur WVI) en Filip Vanhaverbeke (algemeen directeur Leiedal) over het belang van parkmanagement, ‘paarse sproeten’ en ruimteneutraliteit.

Ondernemers en West-Vlaanderen, het was altijd al een geslaagd huwelijk. Dat vertaalt zich sinds jaar en dag in de creatie van bedrijventerreinen, waarvoor Leiedal en WVI instaan. Beide doen ze dat in een nauwkeurig afgebakend gebied. Voor WVI zijn dat de regio’s Oostende en Brugge, de Westhoek en Roeselare-Tielt (Midwest). De zone van Leiedal strekt zich uit over 13 steden en gemeenten rond Kortrijk.

STERCK. Welke rol spelen jullie als intercommunale als het over bedrijventerreinen gaat?

Geert Sanders: “Onze twee entiteiten samen staan in West-Vlaanderen in voor 80% van de ontwikkeling van dergelijke terreinen. We kopen de grond aan, werken het concept uit, leggen de wegen aan en verkopen de percelen vervolgens aan geïnteresseerde bedrijfsleiders. Dat doen private ontwikkelaars ook, maar bij dat laatste stopt hun rol. Wij gaan nog een paar stappen verder door bepaalde voorwaarden op te leggen inzake de economische activering van het perceel, de vormgeving van het bedrijfsgebouw, de omgevingsaanleg, duurzaamheid …”

“Daarnaast kunnen we ook instaan voor het beheer van de zones, bijvoorbeeld door het groenonderhoud te behartigen. Als een bestaand pand of perceel doorverkocht wordt van het ene bedrijf aan het andere, moet dat eerst goedgekeurd worden door onze raad van bestuur. We bekijken dan in welke mate de economische activiteit van de nieuwe eigenaar voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften en hij de normen inzake activering en kwaliteit invult.”

Decretale bepalingen

STERCK. Hoe evolueert de vraag naar bedrijfsgrond in de kustgouw?

Sanders: “Die blijft zeer groot. Alles wat bouwrijp is, raakt in een mum van tijd verkocht. Dat geldt zowel voor bedrijfsverzamelgebouwen met units van 150 tot 500 m², kleinere terreinen voor bedrijven die een perceeloppervlakte nodig hebben tot 5000 m², als grote terreinen. Zo zijn in Roeselare de zones Ovenhoek,  Krommebeek en Onledebeek,  samen goed voor 75 hectare en 90 bedrijven, in minder dan vijf jaar tijd uitverkocht.”

Filip Vanhaverbeke: “Ook in onze regio, waar de maakindustrie welig tiert, blijft de behoefte groot. Daarom juichen we ook toe dat de site Blauwpoort in Waregem (ongeveer 40 ha bruto) eindelijk groen licht heeft gekregen van de Raad van State, terwijl ook de uitbreiding van Evolis (ongeveer 20 ha bruto extra) in Kortrijk-Harelbeke in voorbereiding is. Als er percelen worden doorverkocht, moet dat gebeuren binnen de bepalingen van het decreet Ruimtelijke Economie. Wij treden in die context ook op als beheerder van de ontwikkelde bedrijventerreinen en van het ruimtegebruik van de er gevestigde bedrijven.  Zij hebben de verplichting om binnen de twee jaar na aankoop de eerste steen te leggen en ten laatste vier jaar na aankoop het pand te betrekken. Gebeurt dat niet, dan kunnen wij gebruikmaken van ons terugkooprecht. Op die manier willen we speculatieve activiteiten in de kiem smoren.”

STERCK. Hoe sterk scoort West-Vlaanderen inzake de reconversie van bedrijfsgebouwen?

Vanhaverbeke: “Voor kmo-zones bedraagt die reconversie in Zuid-West-Vlaanderen vandaag nagenoeg 70%. Het is de ambitie om geen greenfields meer aan te snijden voor dergelijke zones en tegen 2040 ruimteneutraal te werken. Voor regionale bedrijventerreinen halen we dat percentage nog niet, omdat de aanpassingen daar op een aanzienlijk grotere schaal moeten gebeuren. Daar ambiëren we ruimteneutraliteit tegen 2050.”

Sanders: “Van de Vlaamse overheid mag onze provincie tegen 2027 nog 430 ha ontwikkelen en daarmee zal de kous af zijn. Dat lijkt veel, maar in vergelijking met de ongeveer 3000 ha die WVI in het verleden al ontwikkeld heeft, is dat toch beperkt. Die 430 ha zitten verspreid over de provincie. Je mag er nu al zeker van zijn dat die ruimtes in geen tijd uitverkocht zullen geraken. Vanaf dan zal het ook in de grotere zones puur een kwestie van reconversie worden. Vooral grotere bedrijven die zich nu nog in een woonkern situeren, zullen kunnen herlokaliseren. De site die ze vandaag verlaten, wordt meestal omgevormd tot woonzone. Gelet op de schaarste in de toekomst, zou deze evolutie wel eens herbekeken moeten worden.”

STERCK. Moet een voormalige bedrijfssite sowieso een andere bestemming krijgen?

Vanhaverbeke: “In onze regio spreken we over de zogenaamde ‘paarse sproeten’. Die liggen hoofdzakelijk in het verstedelijkt gebied van de regio (van Wervik over Kortrijk tot in Waregem) en worden bij voorkeur (her)ontwikkeld in functie van ruimte voor het ondernemen. Daar moet het perfect mogelijk zijn om nog (nieuwe) economische activiteiten te organiseren. Naast de reconversie van die ‘paarse sproeten’, investeren we trouwens ook in kernversterkende projecten. Dat gebeurt bijvoorbeeld in Kortrijk, waar we in het centrum al diverse panden hebben aangekocht waar starters en groeiers terecht (zullen) kunnen. Dat kan actuele concepten, zoals cocreatie en coworking, alleen maar bevorderen. In andere gevallen helpen we gemeenten bij het herlokaliseren van bedrijven, zodat de voormalige vestigingen plaats maken voor eerder geamputeerde rivierarmen of beekvalleien, of gewoonweg opnieuw de open ruimte en haar biodiversiteit versterken.”

Voor kmo-zones bedraagt de reconversie in Zuid-West-Vlaanderen vandaag nagenoeg 70%.

Uitstel

STERCK. Zijn er significante verschillen tussen jullie regio’s?

Sanders: “De regio’s Kortrijk, Roeselare en Tielt vormen een walhalla voor de maakindustrie, die daar prominenter aanwezig is dan in pakweg Brugge en Oostende. Toch mag je bepaalde gebieden niet onderschatten qua bedrijvigheid. Zo was in Veurne het nieuwe bedrijventerrein razendsnel uitverkocht en zagen we dezelfde tendens in Ieper en Poperinge.”

STERCK. In welke mate heeft corona de interesse in bedrijfsvastgoed beïnvloed?

Vanhaverbeke: “Het was volstrekt logisch dat nogal wat ondernemers begin 2020 aarzelden of ze hun plannen wel zouden doordrijven. We hebben hen de tijd gegeven om alles rustig te overwegen, en indien nodig, opnieuw met de banken rond tafel te zitten. Uiteindelijk hebben we in 2020 niet minder verkocht dan in andere jaren. Voor 2021 zitten we voorlopig op schema.”

Sanders: “Ook wij hebben ons mild opgesteld. Bedrijven die uitstel vroegen, hebben dat gekregen. Anderen zagen hun omzet enorm krimpen: ze vroegen en kregen de toestemming om een deel van hun ruimte te verhuren aan andere ondernemingen en op die manier een andere bron van inkomsten aan te boren. Toch hebben we al in april en mei 2020 geconstateerd dat de economie gewoon verder bleef draaien. De grootste uitdaging voor de ondernemingen is het vinden van de juiste medewerkers, over alle echelons heen. Die problematiek zal ook in het post-coronatijdperk blijven bestaan.”

STERCK. Voor human resources hoeven bedrijven niet bij een intercommunale aan te kloppen, maar toch is jullie takenpakket door de jaren heen stevig verbreed.

Vanhaverbeke: “Ons parkmanagement beperkt zich inderdaad al lang niet meer tot kwesties inzake het beheer van het openbaar domein. We zorgen ook voor ondersteuning en begeleiding op andere vlakken, zoals mobiliteit (deelfietsen, laadpalen …), renovatie, energie en duurzaamheid (ontharding voor een betere captatie van hemelwater …), enzovoort. De arbeidsmarkt en al wat daaraan verbonden is,  is wel een thema dat besproken wordt in de RegioRaad van Zuid-West-Vlaanderen. Dat is het overleg tussen de burgemeesters van de 13 betrokken lokale besturen, een vertegenwoordiging vanuit het provinciebestuur en het middenveld, dat ingaat op uitdagingen verbonden aan socio-economische thema’s.”

Sanders: “Waar we vroeger alleen instonden voor het (her)concipiëren van bedrijventerreinen en het aanleggen van de wegen, kijken we nu inderdaad veel breder. Op vlak van energie, bijvoorbeeld, eisen we van elke bedrijfsleider dat het dak van zijn firma de mogelijkheid biedt om er zonnepanelen op te voorzien. Investeren ze niet zelf in zonne-energie, dan kunnen wij dat doen via een recht van opstal. De bedoeling is om van een bedrijventerrein een hub van hernieuwbare energie te maken, ook ten bate van de bedrijven zelf.”

Nieuw stadsdeel

STERCK. Welke trends ziet u in de toekomst aan belang winnen?

Sanders: “We zullen steeds meer evolueren naar herbestemmingen met een gemengde functie. De voormalige suikerfabriek in Veurne is daar een goed voorbeeld van. Deze 49 ha grote site was vroeger een milieubelastende industriezone en wordt nu een modern en volwaardig nieuw stadsdeel met een 18 ha multifunctionele woonwijk met een groot recreatief stadspark, 16 ha regionaal bedrijventerrein en 15 ha natuurgebied.”

Vanhaverbeke: “In onze contreien zijn we fier op de nieuwe (her)invulling van de voormalige bedrijfssites de Blokken (Zwevegem), Groenbek (Waregem),  Nelca (Lendelede), Emdeka (Bellegem), Bramier (Lauwe) en in het bijzonder de voormalige elektriciteitscentrale Transfo in Zwevegem. Het is uitdagend om dergelijke zones een duurzame en gedifferentieerde invulling te geven, zeker wanneer zoals op de site Transfo ook wonen en recreatie een belangrijke rol spelen in het kader van de herontwikkeling. Dat is mede mogelijk door de veranderde ruimtebehoefte en type activiteiten van de huidige starters en groeiers: vaak hebben zij minder vierkante meters nodig om hun doelstellingen na te streven en zijn ze zelden belastend voor hun omgeving.”

Sanders: “Dat merken we ook aan de populariteit van bedrijfsverzamelgebouwen, waar start-ups en scale-ups zich tijdens de beginjaren van de onderneming vestigen, zeker als ze de activiteit niet van thuis uit kunnen organiseren. We zien dat zelfs bedrijfsverzamelgebouwen in gemeentes zoals Vleteren snel volzet zijn. Het illustreert dat de ondernemersgeest in elke West-Vlaamse entiteit deel uitmaakt van onze cultuur.”