De bouw is de beste barometer van de economie. Hoog tijd dus om de vinger aan de pols van zes professionals te houden en volledig ingewijd te raken in de gevolgen van de hogere rente, de snelheid (sic) waarmee vergunningen worden verleend, de almaar strengere duurzaamheidseisen en de dunnere orderboekjes. “Het mág even wat minder gaan: elke mindere periode creëert opportuniteiten, zeker voor bedrijven die altijd goed naar het bord kijken.” Analyse van een sector aan de hand van een aantal vroegere quotes.
STERCK. "Er is wel degelijk grond genoeg, maar doordat die niet optimaal wordt benut, ontstaat het idee van schaarste." (2015, Pascal Danneels, Danneels)
Karsten Foekens (Danneels): “Toen ik Pascal deze quote nog eens voorlegde, moest hij toch even lachen, want natuurlijk is er wel schaarste aan bouwgrond. Meer zelfs: met de nakende bouwshift, is vergunde bouwgrond het nieuwe goud. Ook aan de prijzen waarmee bouwgronden tegenwoordig van de hand gaan, zie je dat er wel degelijk een tekort is.”
Ook bij hoogbouw moeten we goed nadenken over de architecturale kwaliteit.
Steven Beirinckx (BM Engineering): “De almaar beperktere ruimte zorgt ervoor dat we compacter en ‘hoger’ gaan wonen. In die zin was het absoluut een positief signaal dat medio augustus bekend raakte dat stad Antwerpen voor meer hoogbouw kiest.”
Bart Chielens (Arcas): “De speciale procedure die daar geldt voor gebouwen van meer dan 50 meter hoog, wordt soepeler. De adviesplicht en de hoogbouwnota die deel uitmaakten van die procedure, verdwijnen. Christian Rapp, stadsbouwmeester in Antwerpen, juicht hoogbouw toe. De nieuwe regels zullen meer evolutie toelaten. Toch blijft het voornaamste pijnpunt de snelheid – of traagheid – waarmee vergunningen worden toegekend. De vlotte voortgang van zulke procedures, hangt grotendeels af van de goodwill van de bevoegde stedelijke diensten. Eén geluk bij een ongeluk: de bouwheer heeft leren leven met die erg lange processen en beseft dat dit niet de verantwoordelijkheid van de architect is.”
Steven Beirinckx
BM Engineering
Steven Beirinckx is CEO van BM Engineering. Het studiebureau heeft vestigingen in Kortrijk en Antwerpen en telt 75 medewerkers. Die verrichten studies speciale technieken, stabiliteit en civiele werken, hoofdzakelijk in opdracht van architecten en promotoren. Het kantoor werkt voor alle niches in de brede bouwindustrie.
Foekens: “Snelheid is, meer dan ooit, dé factor voor het welslagen van projecten geworden. Het cliché ‘time is money’ was nog nooit zo actueel in de residentiële projectontwikkeling.”
STERCK. Wat zet de grootste rem op de snelheid?
Davy Demuynck (ION): “Vooral het streng wetgevend kader werkt die veel te lange vergunningstrajecten in de hand. Bovendien: of het nu om groot- of kleinschalige projecten gaat, er stelt altijd wel iémand zijn veto.”
Charles Valcke (Valcke Prefab Beton): “Hoogbouw is in de industriële wereld almaar sterker ingeburgerd. In tijden waarin processen grotendeels geautomatiseerd en gedigitaliseerd zijn, verrichten ondernemingen hetzelfde werk met minder mensen. Om dezelfde welvaart en werkgelegenheid aan te houden met steeds minder grond, zullen we in de hoogte moeten gaan. Recent realiseerden we in Duinkerke een industrieel gebouw van 36 meter hoog, waarbij we de betonstructuur ontdubbelden om dit praktisch mogelijk te maken.”
In elke woonbuurt is er absoluut nood aan zogenaamde restruimte.
Beirinckx: “Het is een trend die zich verder zal doorzetten. Ondernemingen organiseren hun logistieke flow ook in functie daarvan: in magazijnen stapelen ze meer goederen op dan naast elkaar.”
Valcke: “Het creëert ook meer mogelijkheden, zoals het voorzien van de parking op het dak.”
Julie Vermoortel: “Naast parkings, kan je ‘on top’ bijvoorbeeld ook buurttuinieren organiseren. Dat illustreert hoe belangrijk het wordt om elke vierkante meter zo slim en efficiënt mogelijk te benutten. Het is essentieel om voor bepaalde gebouwen goed na te denken over de maatschappelijke functie. Op die manier kan je een deel van de benutte ruimte aan de samenleving teruggeven.”
Julie Vermoortel
B2Ai
B2Ai is de huidige naam van het architectenkantoor dat in 1979 door Hendrik Vermoortel als BURO II werd opgestart. Gegroeid vanuit Roeselare, telt het bedrijf intussen ook kantoren in Gent en Brussel. B2Ai staat voor een multidisciplinair team van 140 architecten, stabiliteits- en technische ingenieurs, interieurarchitecten en stedenbouwkundigen die samen bouwen aan een duurzame samenleving met bijzondere aandacht voor mens en omgeving. Het kantoor heeft expertise en referenties in (gezondheids)zorg-, sport- en cultuurcentra, scholen, kantoren, commerciële, residentiële en stedenbouwkundige projecten in heel België en daarbuiten.
STERCK. "De lokale overheid keurt hoogbouwprojecten helaas nog te veel, en onterecht, af." (2018, Dirk Martens, ABDM Architecten)
Chielens: “Dergelijke zones voorzien, is in eerste instantie de keuze van de bevoegde stedenbouwkundige ambtenaren in een gemeente of stad. Vervolgens moeten de lokale politici beslissen of ze die adviezen volgen. Die politieke moed ontbreekt soms wel eens, zeker in de aanloop naar een verkiezingsjaar. We hebben de vergunningsprocedure voor bepaalde projecten in Knokke zelfs terug getrokken, omdat er nu toch niets mee zal gebeuren.”
Foekens: “Wat we ook zien, is dat er weinig durf is om beslissingen omtrent het woonbeleid te nemen met de naderende verkiezingen in het vooruitzicht. Jammer, want dat kan veel projecten enorm vertragen.”
We mogen niet verwachten dat een korte recessie een permanente oplossing voor het personeelstekort zal bieden.
Demuynck: “Vanaf welke hoogte spreken we over hoogbouw? Wij werken steeds meer projecten met 5 à 6 bouwlagen uit, die tot op een hoogte van 15 tot 18 meter gaan. Zeker in secundaire provinciesteden weten politici niet goed hoe daarmee om te gaan, al is er wel verbetering merkbaar. Veel hangt af van de sterkte van de lokale administratie én van de politieke moed. Zeker nu is het inderdaad een slechte periode om projecten vergund te krijgen.”
STERCK. Is dat overal zo?
Valcke: “Op dat vlak merk je toch wel een discrepantie tussen het lokaal bestuur en het provinciaal of gewestelijk niveau. Bij deze laatste zijn er duidelijke richtlijnen, bijvoorbeeld over de nood aan windmolens in het nieuwe energetische landschap, maar dergelijke investeringen met een landschapsimpact worden op lokaal niveau met zeer gemengde gevoelens onthaald, vanuit het besef dat er mogelijk lokaal protest zal ontstaan. In Frankrijk is dat minder het geval, want daar is er nog veel meer open ruimte waarop ontwikkelingen kunnen gebeuren. Dat is een groot verschil met het heel dichtbebouwde Vlaanderen.”
Charles Valcke
Valcke Prefab Beton
Charles Valcke leidt Valcke Prefab Beton in goede banen. Het in Vlamertinge gevestigde familiebedrijf levert stortbeton en realiseert industriebouwprojecten waarbij prefab beton een cruciaal element is. De onderneming focust zich nagenoeg uitsluitend op de privémarkt. De hoofdvestiging bevindt zich nog altijd in Vlamertinge (ongeveer 400 medewerkers). In de Franse vestiging Traconord werken 45 mensen.
Beirinckx: “Bij hoogbouw moeten we natuurlijk niet zomaar blokkendozen neerpoten. De overheid doet er goed aan om bij dergelijke realisaties goed na te denken over de architecturale kwaliteit.”
Foekens: “Sowieso zullen we meer op hoogbouw moeten inzetten, al is dat niet op elke locatie wenselijk. Het mag niet ten koste van de algemene samenhang binnen de ontwikkeling gaan en de leefbaarheid van de omgeving niet in het gedrang brengen, maar is wel noodzakelijk om te verdichten zonder open ruimte in te nemen.”
Vermoortel: “In elke woonbuurt is er absoluut nood aan zogenaamde restruimte. Ik denk ook aan projecten met maatschappelijke programma's waar organische gemeenschapsvorming kan ontstaan. Verweving van functies faciliteert de mogelijkheid tot ontmoeting."
Met de nakende bouwshift, is vergunde bouwgrond het nieuwe goud.
STERCK. “70% van ons vastgoedpatrimonium dateert van voor 1980. We zullen op termijn dus wel moeten renoveren.” (2021, Caroline Van de Velde, Wienerberger)
Demuynck: “België heeft, in de residentiële markt, één van de oudste vastgoedpatrimonia van heel Europa. De renovatienood is dus inderdaad groot.”
Vermoortel: “Er staan ook heel veel kantoren leeg. Ofwel worden die gerenoveerd volgens de duurzaamheidsnormen, ofwel wordt dergelijk patrimonium richting conversie gepusht, zodat het mogelijkheden inzake huisvesting creëert.”
Chielens: “Als je ziet hoe ingrijpend een renovatie tegenwoordig is en welke budgetten je ertegenaan moet gooien, ben ik daar geen fan van. Alleen als het om erfgoed gaat en het hele of gedeeltelijke pand beschermd moet blijven, is het de enige optie. Persoonlijk vind ik dat je, in alle andere gevallen, beter tabula rasa maakt, het gebouw sloopt en er iets nieuws opzet dat helemaal in lijn met de huidige normen is. Op lange termijn is dat de beste oplossing.”
Karsten Foekens
Danneels
Karsten Foekens is CEO van projectontwikkelaar Danneels. De in 1974 door Joost Danneels in Wingene opgerichte onderneming is vandaag actief vanuit vestigingen in Brugge (40 medewerkers) en Duffel (25). De activiteiten concentreren zich uitsluitend op residentiële projectontwikkeling. Sinds 2022 is Danneels ook in Nederland actief. Volgend jaar viert het bedrijf haar gouden jubileum.
Vermoortel: “Zeker in West-Vlaanderen is renovatie nog altijd populair, bij uitstek als het om alleenstaande woningen met behoorlijk wat ruimte gaat. Die spreekwoordelijke baksteen in de maag, raken we niet zo snel kwijt.”
STERCK. “Voor elke euro die de overheid in de bouwsector investeert, krijgt ze 2,5 euro terug.” (2020, Karel Derde, voorzitter Embuild Oost-Vlaanderen)
Foekens: “Vastgoed levert de overheid enorme bedragen op, denk maar aan de onroerende voorheffing en de btw op panden. Het verlaagd btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw was absoluut een goede maatregel en een stimulans voor de sector. Deze maatregel stopt in januari 2024, maar zou volgens ons dus beter opnieuw worden ingevoerd.”
Beirinckx: “Iemand die bouwt, genereert sowieso werk. Helaas duurt het, bij uitstek in de residentiële markt, wel even voor je met de uitwerking van bouwwerken kan starten, omdat de vergunning zo lang op zich laat wachten.”
Zeker in secundaire provinciesteden weten politici niet goed hoe met hoogbouw om te gaan.
Demuynck: “Veel gemeenten en steden hebben hun kasniveaus de jongste jaren almaar zien slinken. Als ze dat weer willen aanzwengelen, zullen ze hun grootste inkomstenbronnen (de onroerende voorheffing en de aanvullende belasting op de personenbelasting) weer moeten laten groeien door het licht op groen te zetten voor nieuwe realisaties en nieuwe inwoners. Akkoord, op dit moment is er inderdaad een terugval van het aantal projecten. We zien dat onder meer aan het aantal verstrekte hypothecaire kredieten. Die zitten op het laagste niveau sinds 2007, wat uiteraard alles te maken heeft met de te snelle groei van de rente. Toch heb ik alle vertrouwen in een bouwrevival.”
STERCK. Hoe zal het vastgoedeigendom evolueren?
Demuynck: “Vermoedelijk ligt de piek daarvan wél definitief achter de rug. Momenteel is 65% van de Belgen eigenaar van zijn woning. Dat aantal zal niet meer stijgen, maar ook niet meteen spectaculair zakken. De populariteit van formules zoals huurkoop en gesplitste aankoop zal wel groter worden. Jongeren die het geluk hebben over ouderlijke financiële steun te beschikken, zullen wel blijven kopen.”
Davy Demuynck
ION
Bij ION is Davy Demuynck één van de drie vennoten. De vastgoedinvesteerder en projectontwikkelaar specialiseert zich in gemengde en vernieuwende complexe projecten die een meerwaarde voor mens en omgeving bieden. De in Waregem gevestigde firma legt zich toe op zowel speculatieve ontwikkelingen, publiek-private-samenwerkingen als maatprojecten. Er werken 95 mensen.
Foekens: “Klopt. Ik kom uit Nederland en verbaas me nog regelmatig over jullie baksteen in de maag. Die laat zich echt niet zo makkelijk verwijderen. Zelfs al zullen mensen een woning gedurende langere tijd huren, blijven ze ervan dromen om die op latere leeftijd te kopen.”
Chielens: “Ik snap dat de markt zich zorgen maakt over de hogere rente, maar laat ons niet vergeten dat we net vier fantastische jaren hebben gehad. Ja, de huidige rentevoet is hoger dan enkele jaren geleden, maar het zou naïef zijn te denken dat die lage rente permanent was. Niet eens zo lang geleden lag de rente nog een pak hoger dan nu.”
Vermoortel: “Ik verwacht in de toekomst opnieuw meer publiek-private-samenwerkingen, in functie van de stedelijke ambities. We moeten namelijk oplossingen bedenken voor het feit dat de bevolking aangroeit en dat het doorsnee huishouden ‘verdunt’: gezinnen worden kleiner, maar moeten wel allemaal ergens onderdak hebben. Daarnaast is er de vergrijzing: mensen blijven langer thuis wonen, waardoor het belangrijk is dat de woning aan dat levensbestendig wonen is aangepast. Er staat daar nog veel werk op de plank.”
Als je ziet hoe ingrijpend en duur een renovatie tegenwoordig is, ben ik daar geen fan van.
STERCK. “De onzekerheid over het binnenhalen van opdrachten weegt, want offertes maken kost ook geld.” (2020, Dirk Deroose, CEO Willy Naessens Groep)
Demuynck: “Bij veel aannemers is het orderboekje momenteel veel minder beschreven dan enkele jaren geleden. In welke niche van de bouwsector je ook kijkt: iedereen kan momenteel extra werk gebruiken, al hoeft dat niet tot paniekvoetbal te leiden.”
Foekens: “Bij sommige collega-projectontwikkelaars voel je de onrust sluimeren. We worden nu geconfronteerd met de enorm gestegen intrest, waardoor kopers steeds minder te besteden hebben en minder geneigd zijn om op plan te kopen. De voorbije twee à drie jaar verkochten wij veel op plan, die tijd is nu veranderd. We hebben toch beslist om projecten te beginnen bouwen, zelfs al zijn die woningen nog niet verkocht. Eens mensen zien dat de projecten bezig zijn, groeit hun interesse om te investeren wél, temeer ze dan ook meer duidelijkheid hebben over wanneer ze er zullen kunnen intrekken. Dit alles betekent dat wij meer moeten voorfinancieren, dus we moeten wel scherp blijven. We mikken nu ook bijvoorbeeld meer op het hogere segment van de markt, dat wel nog over investeringsmiddelen beschikt.”
Bart Chielens
Arcas
Arcas is zowel in Knokke, Parijs als Gdansk bekend als architectenkantoor dat ruim een kwarteeuw ervaring in architecturale en stedelijke planning kan voorleggen. Dé sterkte van Arcas, het uitwerken van masterplannen, weerspiegelt zich in de meer dan 1000 gerealiseerde projecten, die zich in België vooral langs de kustlijn bevinden. Bart Chielens is er de CEO van bijna 40 mensen.
STERCK. Wat is de belangrijkste oorzaak van de vertraging?
Demuynck: “De hogere rente heeft de verkoop doen stilvallen. Daarom is het nog belangrijker dan vroeger geworden om als bouwactor je kostenplaatje goed te analyseren. Officieel zit België nog niet in een crisis, maar een zachte recessie is niet eens zo erg. Die zal weer wat ruimte creëren op de arbeidsmarkt, want daar knelt het schoentje nu pas echt.”
Valcke: “Akkoord, maar we mogen niet verwachten dat een korte recessie een permanente oplossing voor het personeelstekort zal bieden. Ik kan begrijpen dat veel bedrijven opteren voor buitenlandse arbeidskrachten op de werf, maar tot nu toe hanteren wij die aanpak niet. Dat komt ook omdat maar één vijfde van onze mensen echt op de werf actief is. Door te bouwen met prefab materialen, leer je anders werken met minder personeel.”
Demuynck: “Prefab is de enige manier om de bouwkost onder controle te krijgen. Daarnaast zullen we in de toekomst sowieso meer moeten inzetten op standaardisatie. Alle begrip dat mensen nog zelf hun vloertegels, kranen en andere afwerkingsproducten zelf willen kiezen, maar die persoonlijke wensen hebben een enorme impact op de snelheid en de kostprijs van het bouwproces.”
STERCK. Tot slot: wat mogen we jullie op professioneel vlak wensen voor de komende jaren?
Beirinckx: “Het is belangrijk dat de bouwheer nog meer inzet op kwaliteit en gezonde, duurzame principes voor zijn project vooropstelt, zelfs ondanks de te snel gestegen rentevoet.”
Chielens: “Daar sluit ik me volledig bij aan. Kwaliteit is belangrijker dan de waslijst aan irrelevante regeltjes. De discussie gaat te veel over de vorm, te weinig over de inhoud en de kwaliteit van een project.”
Vermoortel: “Een sneller en duidelijker vergunningsbeleid zou bij alle betrokken partijen heel wat frustraties wegnemen. Daarnaast breek ik een lans voor de integratie van meer maatschappelijke functies bij bouwprojecten en een nog grotere bewustwording over het belang van duurzame oplossingen.”
Foekens: “Doe inderdaad maar zo snel mogelijk die renteverlaging en een hogere snelheid van het ontwikkelingsproces, te beginnen met de vergunningen en de bereidheid tot dialoog bij de vergunningverlenende overheden.”
Valcke: “Als bedrijf kijken we ook uit naar de impact die de concretisering van de EU-regelgeving inzake ESG (European Sustainability Goals) en CSDR (Corporate Sustainability Reporting Directive) zal hebben. Momenteel weten we niet goed wat we op dat vlak mogen verwachten. Enige duiding zou welkom zijn om ons daar beter op te kunnen voorbereiden.”
Beirinckx: “Je merkt het, er is wel wat voer voor verbetering. Maar kijk: een goede boer klaagt altijd, toch? (lacht).”